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國家統計局18日發布數據顯示,6月份全國70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降的城市數均超過80%。經過艱苦不懈的努力,房價過快上漲的勢頭總體上得到有效遏制——
隨著宏觀經濟形勢的不確定性和房地產市場的變化,持續一年多的『最嚴』房地產調控成效如何?又面臨哪些挑戰?
基本走勢沒有改變
6月份,全國70個大中城市中,新建商品住宅銷售價格同比下降的城市有57個,比5月份增加2個;二手住宅銷售價格同比下降的城市有58個,與5月份的下降城市個數相同。新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降的城市個數均超過80%。
國家統計局城市司高級統計師馬曉明說,這表明,經過艱苦不懈的努力,房價過快上漲的勢頭總體上得到有效遏制,房地產市場調控取得了明顯成效。
然而,6月份新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有25個,比5月份增加了19個;二手住宅銷售價格環比上漲的城市有31個,環比上漲的城市個數比5月份增加了13個。
對此,住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示,最新一輪的房地產調控使得投機性需求基本上被擠出了市場。本輪調控以來,一些自住型和改善型需求已積攢一年多,最近有一定程度的集中釋放。自住型需求在較長一段時期之內是固定的,所以,只要落實好調控政策,房價不具有繼續快速上漲的基礎。
最近一段時間,個別城市的優質地塊受投資者追捧,被業內部分人士解讀為房地產市場開始轉變的信號。
國土資源部7月12日發布的上半年房地產用地供應情況表明,上半年全國房地產用地流標流拍1882宗,比去年同期多864宗。二季度,105個監測城市中,53個住宅地價環比持平或負增長,而同比負增長城市由上季度的19個增至32個。
這些數據表明,部分城市土地拍賣中出現的高地價,並不能構成市場全面回暖的基礎,對房地產市場整體格局特別是住房用地難以有實質性影響,大幅溢價、地王頻現的市場基本面並不存在。
針對房地產市場調控可能放松的論調,6月底,多部委表態重申要堅持房地產調控不動搖。7月初,國務院總理溫家寶在調研時再度重申,必須堅定不移做好調控工作,把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策。
由此看來,無論是市場反映還是政策取向,都可以得出房地產市場正朝調控預期方向發展的結論。
必須強化監管問責
面對房地產市場出現的新情況,也必須嚴防少數地方借『微調』之名改變房地產調控政策。有業內專家提出,當前正值房地產市場調控的關鍵時刻,政府部門必須加強監管,把調控政策落實到位。
實施嚴格的監管,首先要加強對『限購』政策執行的監管。各地凡是與中央房地產調控政策和精神相違背的所謂『微調』,都應嚴厲禁止。謹防以鼓勵『剛需』為名,行放松調控之實。對此,住房和城鄉建設部新聞發言人近日表示,將會同有關部門繼續密切關注各地執行調控政策的情況,及時制止糾正少數地方出臺放松抑制不合理購房政策。
其次,要進一步加大對差別化信貸政策的監管。現階段,嚴格的信貸政策成為抑制成交量和房價反彈的重要因素。如二套房貸首付60%、1.1倍利率,三套房停貸等。近日,中國人民銀行和銀監會都重申,房地產信貸政策不會松動。住房和城鄉建設部也表示,將積極配合金融部門,繼續嚴格執行好差別化住房信貸政策。
建立問責機制,是本輪房地產調控的一大特點。2011年1月出臺的『新國八條』第七條指出,要『落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制』。對於新建住房價格出現過快上漲勢頭、土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價的,住房和城鄉建設部、國土資源部、監察部要會同有關部門,約談省級及有關城市人民政府負責人。對未如期確定並公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標的,相關省級人民政府要向國務院作出報告。
『地方政府調控不走樣,是調控效果的基本保障,只有對踩紅線的地方政府及時嚴厲糾正,對未能完成調控目標的政府加強問責,纔能穩定市場預期,保證房地產行業健康發展。』暨南大學管理學院教授胡剛說。
調控任務依然艱巨
『如果僅把控房價作為目標,而相關配套政策跟不上,則很可能出現房價下跌後重復反彈的情況。因此,建立中長期制度至關重要。』中國房地產業協會副會長朱中一說。
住房和城鄉建設部部長姜偉新此前曾表示,房地產市場需要建立一套長遠、宏觀的政策設計,調控方式要逐步從行政手段向經濟手段過渡,且以經濟手段為主。同時,行政手段將始終作為調控手段進行儲備,隨時准備利用。
從2011年初本輪調控開始,建立健全房地產市場調控的長效機制和政策體系就反復被提及,在『限購』、『限貸』等調控手段之外,包括房產稅、大中城市住房信息聯網等在內的政策也開始加緊試點和推動。
朱中一認為,加強房地產市場中長期制度建設和結構調整,應包含以下幾方面內容:一是進一步實施差別化的信貸稅收政策,合理引導自住型和改善型住房需求,遏制投機投資性購房,同時加快推進房產稅的實施;二是進一步規范土地供應,完善土地招拍掛制度,完善土地增值稅的清算和監管;三是注意保障房和房地產市場之間的銜接,讓保障房建設和房地產市場得到同步的發展;四是增加普通商品房供給。
住房和城鄉建設部專家委員會住房組成員張泓銘認為,房地產市場的制度設計應該涵蓋3個方面:第一,自住型的消費需求應該鼓勵;第二,對租賃需求應該加以引導和規范;第三,對投機性需求必須抑制。
我國正在上海、重慶兩城市進行房產稅試點。對於利用稅收手段進行房地產調控,山東財經大學教授郭松海認為:『在推進房產稅的同時,要適時適度地減少房地產轉讓、出租環節的稅收,優化稅負結構。』
中央財經大學證券期貨研究所所長賀強說,房產的情況很復雜,位置、面積、朝向等因素千差萬別,買房人的收入水平、家庭負擔也不一樣,房產稅要綜合考慮這些情況。(記者亢舒)
長效方能治根本
要鞏固調控成果,必須在遏制投資、投機性需求的同時,出臺更多常態化的政策和更多市場化的調控機制
隨著調控的持續發展,建立房地產市場調控長效機制的必要性和緊迫性越來越突出。
我國正處於城鎮化進程加快推進的過程中,城鎮化率剛剛超過50%,要達到發達國家80%至90%的水平還需要相當長時間。而且,我國人多地少,住房需求大於供給的情況將長期存在。因此,化解供需矛盾是解決我國房地產市場問題的重要著力點。
除了政府主導進行大規模保障性安居工程建設外,絕大多數住房供給還要靠市場完成。在供需矛盾過於突出的情況下,適度運用行政手段對發展過熱、結構過偏的市場進行調控糾偏,是政府的應有職責。不過,從市場的長期建設來看,政府在調控過程中應綜合運用經濟、法律、行政手段。如果長期依靠行政手段對市場進行調節,可能會進一步扭曲原本就不規范的市場,不利於房地產市場健康持續發展。我國房地產市場建設的長期性,決定了在政策層面應加快建立一套更加穩定、科學的長效機制。
房地產市場的復雜性,決定了對其調控的方式應該更加綜合與全面。房地產市場與宏觀經濟和民生關系密切。一方面,房地產市場產業鏈長,對經濟發展帶動作用強、見效快。另一方面,住房乃民生之要,如果任由房地產價格過快上漲,不僅加大城市居民實現『住有所居』的難度,從長遠看也會因積攢經濟泡沫而損害宏觀經濟發展。此外,近年來隨著房地產市場的飛速發展,地方政府靠土地出讓取得了可觀的財政收入。地方經濟對房地產的依賴,容易導致地方政府部門在執行調控政策時打折扣,無疑加大了對房地產市場進行調控的難度。
包括『限購』、『限貸』在內的許多調控政策,在此輪遏制房價過快上漲的過程中起到了不可替代的關鍵性作用。不過,從長遠看,房地產市場發展的長期性、復雜性,決定了帶有明顯行政色彩的調控手段最終要被市場化手段所取代。要鞏固調控成果,必須在遏制投資、投機性需求的同時,出臺更多常態化的政策和更多市場化的調控機制。惟有如此,我國房地產市場纔能實現持續平穩健康發展。(亢舒)