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房企以"假回暖"炒作"真回暖"?資料圖片
業內人士指出房企中報預喜有玄機:年初下調全年指標;降價促銷策略見效;提前或超額完成目標的是部分大房企,並非行業普遍現象
得益於今年初以來樓市政策『微調』,以及開發企業『以價跑量』,整體房地產市場成交量得以逐步復蘇,陸續公告的年中報顯示有不少房企完成全年50%的目標,然而,在業內專家看來,這還不是普遍現象,房企在努力粉飾年中報、報喜不報懮,以『假回暖』的現象炒作市場『真回暖』,以形成『買漲不買跌』的熱銷氣氛。
已公布中報房企七成『飄紅』
截至7月11日,在已公布的37家上半年銷售業績的房企中,有19家標杆房企銷售業績飄紅(不低於去年同期銷售業績),『飄紅率』達70%左右,總計實現銷售金額約5700億元。
房地產行業上市公司齊發中期預喜公告,從成交量逐漸回昇的行情來看,的確房企業績有改善的方面,尤其是以高周轉為主的房企,采取以價換量的方式取得了不錯的銷售業績,跑贏了市場大勢。招商、保利已超額完成半年銷售目標,保利地產甚至創下了半年銷售量的歷史最高位,而萬科和金地也基本完成了全年指標四成以上。
『預喜公告』背後有玄機
『但是,房企齊發中期預喜公告也不免讓我們有一些質疑。房企銷售業績真的那麼好嗎?房企的資金面真的不緊張了嗎?未來房企會不會不降價?』同策諮詢研究中心總監張宏偉分析,從房企年度銷售指標的制定與去年同期銷售金額對比來看,基本上就可以發現房企年中業績公布的其中有粉飾的成分。
首先,房企年初下調全年指標或基本采取不增加指標的策略,導致年中全年銷售業績指標『達標』;其二,部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標,得益於降價促銷的銷售策略的調整,如果降價動力消失,下半年銷售業績指標完成與否還值得進一步觀察;第三、盡管一些房企提前或者超額完成其上半年銷售目標,但這些房企幾乎都是高周轉型的大型房企,並不是房地產行業的普遍現象。
房企緣何粉飾年中報,報喜不報懮呢?張宏偉認為,從資本市場角度而言,無非還是想贏得投資者的進一步支持。從市場角度而言,則希望形成市場成交量的『真回暖』,形成『買漲不買跌』的熱銷氣氛。
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房價年內難大幅反彈
二季度上市房企存貨創四年新高,七成公司現金『入不敷出』
雖然全國樓市近期持續回暖,但部分房企的資金壓力仍然不小。日前發布的『2012中國房地產上市公司TOP10』研究報告顯示,房地產上市公司的負債水平呈逐年上昇態勢,七成公司經營現金『入不敷出』。為此,一些房企不得不依靠年息較高的對外擔保籌措資金。
合富置業首席市場分析師龍斌表示,主要是前期開發商部分土地規模較大,借貸高,銷量大幅度下降。市場回暖不是所有開發商都賣得好,而銷售回款總的還是不足以維持周轉,所以有的房企資金較緊張。
而統計顯示,二季度136家上市房企的總存貨創下4年來最高水平。去商品房庫存依然是下半年房企最首要任務。
另一方面,國家統計局發布的上半年全國房地產開發和銷售情況顯示,6月份國房景氣指數進一步滑落至94.71,創下了自2001年以來的新低。
張宏偉認為,從政策面的走勢來看,由於『去投資化』的限購限貸政策尚未明顯松動,因此,外來的投資投機性需求不會大規模入市,這些需求也難以對房價產生太大的影響,房價出現年內大幅反彈的可能性幾乎沒有。