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昨天早上8點多,孫智群率領的『合作建房小分隊』,准時出現在四惠地鐵口攝/記者楊益
『一起出資買地,一起出資蓋房,一起底價購房』。在房價止跌回昇之時,合作建房打著『低於商品房價格40%』的大旗,重出江湖。
北京合作建房秘書長孫智群7月11日宣布,正式在北京開始合作建房,並對媒體公布了項目前期的准備情況,其中包括合作拿地、資金監管、後期建設等一系列細節。孫智群也成為繼於凌罡、趙智強之後,北京第三代合作建房推行者。
特寫
四惠地鐵口被轟走的『合作建房』
周三早上8點,伴隨著匆忙行進的人流,四惠地鐵站A口幾個身穿黑色T恤背後印著『北京合作建房』字樣的人開始放音樂、並支起易拉寶,上面寫著『參加北京合作建房,房價便宜40%,歡迎關注』。
『便宜40%?這是哪的房子啊?』大概10多分鍾以後,最先發問的是一位20多歲的年輕小伙子。一個人的駐足,引起了連鎖反應,『低價』吸引了他身旁3位路人停留。
『我們目前還處於招募會員階段,趕不上最近兩塊地塊的招標了,但是未來適合我們的地塊還會有很多,因為我們是面向剛需購房者的,主要的區域選擇是在5-6環,土地資源還很充裕……』孫智群不失時機地向大家介紹著。
首先停下來的小伙子有些不屑地表示,『地還沒有呢,說什麼大話。』而身旁的一位大姐一張嘴就顯出是『半個行家』,『有點集資房的意思啊,有保證嗎?前期要繳多少會費啊?』
『不收會費,前期無任何費用,給我一些信任,給你一個家園。』孫智群笑著一一給四位遞上名片。
孫智群——北京樓市歷史上第三次合作建房的發起人,在前兩次『雷聲大雨點小』的合作建房活動失敗之後,2012年7月,這個人再一次站出來高喊:『一起出資買地,一起出資蓋房,一起底價購房。』這次選擇四惠地鐵站做宣傳,是想讓乘坐早班車趕去上班的普通市民,慢慢對合作建房有個了解。
然而,什麼事情都不會一帆風順,『乾什麼呢?乾什麼呢?不能在這宣傳啊!』——城管來了。在城管的驅趕下,合作建房的工作人員不得不緊急撤離。由於太引人注意,被城管關注是家常便飯,秘書長孫智群笑言,『打游擊纔能更貼近群眾。』
在地鐵四惠東站外的過街天橋底下,一行人繼續他們的『路演』。
『受到一些客觀因素的影響,今天人不是很多,效果也一般。』9點半左右,伴隨早高峰的結束,合作建房的路演暫告一段落。孫智群告訴記者,前三次路演分別在通州北苑、果園和石景山萬達廣場,效果都很好,總計名片發掉近千張,且大多都是路人主動問詢索要。『相比起來今天100多張名片,30多個人主動索要,效果就要差一點。』
『這是一種考驗,一種耐力的比拼。』孫智群樂觀地表示,即使只有1個聽眾,也是有意義的。
不為死掉開發商只為自己買得起房
自從第一次有人提出合作建房,就被人們定義為『開發商的克星』,因為合作建房號稱剔除了開發商的利潤,向市場推出低價房,人們曾經無數次測算開發商的獲利,都因運算公式不統一而沒有最後結論,而孫智群號稱便宜40%,就明擺著把人家老底抖掉,搶人家的飯碗。
按孫智群的規劃,合作建房首先將招募會員,籌集拿地資金。如果住宅項目一般在10萬平方米左右,按照每戶100平方米測算,大概有1000戶,有多少戶就要有多少會員。
會員出資采取的是建築周期內分期支付的方式,每個會員前期需要投入25萬到30萬元的拿地資金,其中,意向購買90平方米以下房源的會員需繳納25萬,90平方米以上的需繳納30萬,資金將存入某個銀行為每個會員開設的個人賬戶,直到招募完畢將啟動拿地資金時,再統一劃入一個監管賬戶,其餘資金根據後續建築合同分期從業主賬戶中劃出。
合作建房的組織,將在會員簽訂《北京市商品房買賣合同》之後收取3%的手續費,以彌補運營期間的費用。
在這種模式下,商品房當中的『開發利潤』、『宣傳費用』和『開發貸款利息』等支出都可以避免,便宜40%可能實現。
『不為了死掉開發商,只為了自己買得起房。』孫智群認為,合作建房與開發商不在一個競爭層面上,不存在『搶飯碗』的關系,正如奧拓永遠不會和奧迪爭奪市場,合作建房是為低收入人群服務的,商品房是為有錢人服務的。
互信是合作建房的成功關鍵
北京第一代合作建房倡導者於凌罡此前在接受媒體采訪時曾表示,合作建房者面臨的『瓶頸』主要有三個方面,而首要的即是拿地問題。對此,孫智群表示,合作建房的關鍵也在於拿地,但同時,他也漸漸發現,信任則是保證資金供給以及一切順利的核心。
據悉,參與合作建房的多為中低收入者,因此佔房價一半以上的高額地價對合作建房而言始終是個挑戰。
據孫智群介紹,在正式參加某個地塊的招拍掛之前,北京合作建房將和全體出資會員共同探討可以承受的土地出讓金上限,明確具體執行方案。當實際出讓金超過上限時,合作建房將放棄該次競拍。
此外,由於合作建房運作模式的特殊性,如何得到購房人的信任並保障、管理出資人的資金安全,是北京合作建房的首個課題。對此,北京合作建房設立了一套無條件向會員傾斜的安全機制。如免費入會、隨時可退會以及建立專門銀行賬戶由第三方管理資金等規定。
參與者最關注的問題
-會員前期無費用
『前面不需要會員掏一分錢。』孫智群認為,這是在建立一種最基本的信任,無需會費,前期的宣傳費用、工作人員的工資等各項費用都由自己掏腰包。
-將向業主收取3%的管理費用
據悉,北京合作建房機構將向業主收取3%的管理費用。針對收取管理費問題,孫智群表示,所有費用承擔,比如說土地費、建設費用及稅費都含在最終的房價裡面,但不排除中間會有一些其他花銷,包括2%的不可預見費,因此需要一定的管理費用。
-中途如退會可全身而退
對於如果會員在中途因個人原因選擇退會的,孫智群表示,不讓他有任何障礙的退出門檻,即會員可無條件退會,並且能全身而退,不會扣除或收取任何類似違約金等費用。
-如何算出比市價便宜30%-40%
一般的房價=成本+利潤,成本又包括土地成本+建安成本+稅費等,而之所以說北京合作建房比同區域周邊的商品房市價低30%-40%,這差額只來自利潤。也就是說,成本維持不變,剔除高額利潤。
本版文/特稿記者蔣舉
記者楊予諾
他山之石
中國的房地產市場並不了解和接受合作建房,而在國外,這種做法卻已經存在了兩個世紀。
英國:首創合作建房
1844年,一個名為羅奇代爾的住房合作社在英國建立。這個全新機構由數個合作成員組成,他們共同負責房屋建設中的一切,包括開發資金的籌集、房屋的建設與維護等。
合作社中的每個成員都必須出資持有整個合作社財產的一部分(通常這種份額以股份或者會員證的形式存在),同時還要簽署一份入住協議(這份協議保證了會員們惟一合法的居住權利)。到了1861年,羅奇代爾在英國建造了36套合作社住宅。
德國:1/3住宅由住房合作社造
住宅合作社是德國住宅建房的主要組織形式。據資料顯示,合作社建造的住宅佔全國新建住宅總數的30.9%。
在德國,政府對合作社建房給予多方面的政策幫助:一是提供長期低息貸款;二是給予借款保證;三是提供合理價格的土地;四是減少稅收,對所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等,均以較低稅率向合作社征收;五是補貼租金,合作社住宅如用於向社員出租,政府在必要時可補貼部分租金,使房租降低到社員能夠負擔的水平。