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儘管今年夏季房交會展廳內,二手房中介集體缺席,但這並非二手房市場低迷所致,相反,從5月開始,二手房市場再度活躍,特別在中小戶型和一些區域上,成交量一度上揚,這一態勢持續至7月。這波回暖是短暫波動還是長期趨勢?二手房房價是否會追隨交易量迅速攀升?對此,業界已有初步判斷。
交易量提高整體成交價增幅不明顯
今年年初低價的二手房房源現在已經鮮有見到,有房主認爲近期購房者明顯增多,希望調高掛牌價格。而這種現象已被多家大型連鎖二手房中介機構證實:二手房房主對二手房市場成交量的反應比較敏感,相比房產商而言,他們調整房價的速度和頻率更快,近期要求調高掛牌價格的房主明顯增多。業內人士一致認爲,去年下半年整個二手樓市的氣氛淡靜,業主的信心指數持續降低,直到今年3月,二手房迎來“小陽春”,從5月開始,二手房交易量再度提高,掛牌價和掛牌量也水漲船高。但也有業內人士指出,與成交量的上升幅度相比,整體二手房成交價的增幅並不明顯。
國家統計局日前公佈的數據顯示,5月大連二手住宅價格環比持平,同比下降0.3%。
甘區成交量活躍核心地段和學區房炙手可熱
隨着城市主城區的地塊越來越稀缺,新盤減少,二手房放量優勢凸顯。據統計,5月以來,市內四區中,甘井子區的交易量最活躍,但成交價格並沒有區域性整體提高。
有業內人士認爲,這主要源於剛性需求購房者大量入市,對低房款房源情有獨鍾,而去年年底甘井子區二手房價格已下降超過15%,今年漲幅不明顯,同時供應量相對充足,房價不具備上漲動力。同時,今年中山區、西崗區、沙河口區的二手房交易量並沒有過分活躍,但房價比較穩定,甚至已具備上漲基礎,整體來看,甘井子區的價格拖住了主城區二手房價格上漲的步伐,同時平抑了全市均價。從全市範圍來看,二手房價格相對穩定的區域仍集中在覈心地段和學區周邊。
儘管二手房成交量上漲,但並非任何戶型都受熱捧。當前購房者仍然以剛需爲主,大連一家地產中介經理表示,從各類二手房成交量來看,結婚用房、學區房、無房自主型用房等剛性需求購房者比例提升,這導致目前二手房市場上,二室戶型最受歡迎,總房款在100萬元之內的房源更搶手。
短期難以回到調控前可能出現區域性上漲
二手房市場交易量兩個月來持續今年高位,但價格卻依然在原位盤旋,根據市場慣例,交易量上漲將帶動價格攀升,未來是否可以量帶動價,齊升共漲?
有業內人士分析,樓市調控政策持續進行,開發商面臨着巨大的資金壓力以及高庫存壓力,紛紛打折、促銷、優惠以及推出特價房,“以價換量”令新房近兩個月來成交量在高位,這刺激了二手房市場,跟隨活躍。同時,近期兩次降息,在金融和政策面上鼓勵着購房者信心。
業內人士普遍認爲,今年全市二手房平均價格不會有明顯波動,房價短期內很難回到調控之前的狀態,但可能出現區域性量價齊升。隨着二手房的低價房源不斷被消化,市場上的“高性價比”資源越來越少,房源供應漸漸跟不上需求,成交節奏會放緩。另有業內人士分析,目前,部分區域已經出現二手房比新房賣得貴,也就是所謂的房價倒掛。如果新房持續低價,房價持續倒掛,部分二手房房主會考慮降低掛牌價以求成交。
又到“升學季”學區房再成“香餑餑”
進入7月份,伴隨着中小學的新生招生,新一輪的學區房又成熱點。昨日,記者在夏季房交會上了解到,近兩個月,市內重點小學、中學附近的學區房成爲“香餑餑”。房產商也將宣傳的重點再度放到學區房上,希望通過“學區房剛需”刺激樓市成交量的上揚。
房產經紀人小鐘告訴記者,春節前後,已經有不少人求購學區房,到5、6月份,學區房已成爲不少區域的二手房市場主打品種。市民購買學區房,多數傾向於一室一廳或兩室一廳的小戶型房源。這也是目前更緊俏的房源。
在二手房的交易中,學區房一直不愁賣,價格也相對堅挺,就連新房也在“傍名校”。“雙學區”、“重點學區”……在夏季房交會上,衆多品牌大盤都以引進著名學府爲最大亮點,這也着實讓部分家長心動。一家“雙學區”樓盤銷售負責人告訴記者,近期銷售狀態很好,連許多人不太接受的北向房源一經推出,也十分熱銷,現在只剩尾盤了。有業內人士表示,樓市調控使得部分開發企業資金鍊變得異常緊張,一些開發商突出“學區房剛需牌”來促進成交。從近期的交易情況來看,學區房確實銷售勢頭良好。
海外項目佔參展樓盤總數1/4
在本屆夏季房交會上,來自英國、美國、澳大利亞等國的19個國際樓盤,佔參展樓盤總數的26.1%,數量幾近春季房交會3倍,堪稱有史以來規模最大的一次海外地產集中展示。業內人士提醒,投資海外房產,不僅要看到其價格適宜、永久產權等優勢,更要注意防範稅費、養護成本及匯率等風險。
本屆展會,豪邁國際商務、澳大利亞西蒙斯家建等帶來澳大利亞墨爾本,美國洛杉磯,英國倫敦、利物浦,塞浦路斯等地的19個地產項目參展。雖然位置仍是展會一隅,但詢盤人員絡繹不絕,英國綠洲地產帶來的“開曼羣島1000平方米、58萬元投資置業”,吸引了不少購房者的目光。
本次參展的海外項目包括純地產項目、高檔別墅、土地投資、農場及酒莊投資等多個領域。爲吸引眼球,海外樓盤推出了以房養學、以房養老、買房贈送綠卡等衆多優惠政策來吸引投資者。移民、投資和休閒旅遊,是海外地產項目的三大“賣點”,而移民、留學、投資,也是準備海外置業人羣的主要構成。市民傅大姐孩子在日本工作十多年,老兩口準備在年底前去日本和孩子團聚。
採訪中,不少人對永久產權、低於國內的海外房價心動,卻很少關注海外購房衍生的律師費、房產稅、增值稅、物業管理費等相關費用。眼下,受經濟下行影響,國外房價下跌,再加上國內市場調控影響,很多人將視野轉向海外尋找新的利益增長點。業內人士提醒,海外地產投資面臨稅收政策、房價下跌、匯率變動等諸多風險,儘管國外房產的租售比國內高很多,但上漲空間有限,投資回報期較長。購房者一定要清楚瞭解當地房地產相關政策信息,同時注意根據個人資產、家庭狀況來選擇投資方向,一旦進入操作程序,最好委託專業機構來辦理相關手續,以規避風險。
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