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“招商局廣場依山畔海,部分樓層將出售,但我們會保守定價。”近日,深圳招商商置投資有限公司相關負責人向深圳商報記者透露,雖然作爲招商局600億元打造的海上世界城市綜合體的標誌性產品之一,極有賣點,但招商局廣場的定價會非常謹慎,“擔心嚇跑了客戶”。
事實上,上半年深圳寫字樓市場成交雖略顯復甦跡象,但租售價格均出現下滑,隨着下半年新增供應的井噴,以及經濟不明朗帶來的租金下滑,寫字樓市場將面臨較大壓力。
開發商降價回籠資金
中原地產最新出爐的深圳上半年寫字樓市場報告分析,今年第一季度,寫字樓成交創出歷史低位,3月,隨着部分開發商爲緩解資金壓力,放出部分優質單位向市場推售,並且定價頗具誘惑,吸引了部分買家。例如,南山田廈國際中心甲級寫字樓首創推出“110%增值回購+1年200元/平方米租金補貼”營銷活動;福田卓越世紀中心1號樓售價低於市場預期等,都令市場人氣有所增加。
第二季度,隨着住宅市場回暖及存準率下調,寫字樓成交逐漸打開局面,但租售價格出現下滑。
成交均價方面,今年上半年福田區一手寫字樓最高,爲41854元/平方米,因爲福田是深圳商務行政中心,多位高端辦公物業。南山其次,爲40936元/平方米。深圳中原市場研究部認爲,隨着城市規劃的西移,南山寫字樓供應不斷增多,更會有總部大廈項目建成,南山將成又一寫字樓密集區。
綜合體寫字樓租金相對有保證
租金方面,則呈現下滑趨勢。由於較多企業受經濟環境影響,承租能力減弱,並且,租金下滑的現象在全市已經蔓延。中原地產數據顯示,今年上半年,全市二手寫字樓平均成交月租金爲135元/平方米,同比跌10%;福田租金同比微跌2.6%,羅湖和南山則分別下跌0.84%和1.78%。
據瞭解,下半年深圳將有超過10個綜合體陸續亮相,其中,包括不少寫字樓產品。據招商商置相關負責人透露,招商局廣場的租價約爲每平方米200元/月。“相比獨棟寫字樓,屬於綜合體的寫字樓租金更有保障。”世聯地產寫字樓事業部總經理張栩哲認爲,獨棟寫字樓的很多因素不確定,例如,周邊商業配套的規劃和落實等;而綜合體由一家開發商控制,產品包括酒店、購物中心、住宅、寫字樓等,各種產品有機結合,因此,租金相對有保證。
庫存壓力加大
戴德樑行對於甲級寫字樓投入使用新增面積的統計數據顯示,今年第一、第二季度沒有新增面積,但到了第三季度將達39.45萬平方米,預計將有中航世紀匯、大中華國際金融中心A棟、深交所大廈和招商局廣場四個項目下半年入夥。
寫字樓的庫存壓力明顯加大。中原地產數據顯示,截至今年6月底,統計到的深圳市一手寫字樓的存量爲76萬平方米,環比上月增長3%,同比去年增長67%。存量中對外招租的寫字樓面積約爲12萬平方米,約佔總存量的15%;目前可售的寫字樓面積約爲48萬平方米,約佔總存量的63%。 (記者陳相明)
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