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據河南《大河報》6月25日報道,河南6部門聯合下發《關於支持剛性需求促進房地產平穩健康發展的若干意見》(下稱《意見》)提到,凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)無房產登記購房的均視爲首套房,金融機構在風險收益平衡的基礎上,原則上應給予基準利率下浮30%幅度內的優惠。在近段時間市場普遍預測樓市回暖的大背景下,河南方面房貸新政的出臺,給了市場方面更大的信息。
然而意外的是,就在一天後,河南銀監局權威人士就出面證實,網上所傳河南房貸新政是誤傳,這個政策並沒有最終出臺。鄭州金融辦相關人士也否認了房貸有相關新政。這似乎也是意料之中,河南房貸新政與衆多地方政府的微調政策一樣,曇花一現後泥牛沉海。
而隨着地方政府突圍的再次無疾而終,未來樓市的走向重新趨謎。
試探政策“底線”只會無疾而終
遮遮掩掩之下,多地房產政策“微調”可謂是曇花一現,就連近日鬧得沸沸揚揚的河南新政也被確認“撤銷”。
此次河南新政之所以這樣受人關注,最大原因就是其微調的幅度和範圍比之前其他地方調整都有所擴大。
此前調控政策是認房又認貸,現在認貸這個門檻似乎被拿掉,只要購房者沒有貸款記錄名下沒有房產都可以買房。同時,河南新政中提到的利率優惠和鼓勵幅度和範圍擴大許多,首套房最多可以七折利率優惠,公積金貸款購買首套房最低可以首付兩成。此外,對於開發商而言,河南省還要求金融機構進一步完善房地產信貸風險管理制度,普通商品房和保障性住房項目的最低資本金比例按不低於20%執行,緩解了開發企業資金面的壓力。加上其他各項鼓勵性措施,如關於合理延長房地產開發企業貸款還款期限,力爭在現有基礎上延長3個月,則變相地支持了開發企業回籠資金。
不得不說,這樣基本圍繞刺激“自住需求”來促進市場成交量回升的規定,也在另一層面上猶抱琵琶半遮面的試探了國家政策的底線。如果河南新政得以通過,那麼將再次印證“微調”仍爲當前樓市趨勢,並有可能進一步擴大調整的幅度和範圍。所幸,輿論初起,政策便被“叫停”,儘管官方的說法稱這是“誤傳”。
這種試探性地挑戰認房又認貸的“底線”,在當下的背景,只會無疾而終。
放眼當下樓市,六月份的成交態勢依舊延續了“紅五月”的上揚曲線。不少人感慨,樓市說漲就漲起來了,還沒回過神,想買的房子已經買不到了,“日光盤”、基本售罄這些樓市旺季的字眼重新迴歸到公衆視野。儘管有不少坐地起價的開發商“捂盤惜售”,或者運用“飢餓銷售”的營銷策略多批次少量推盤,營造出萬人搖號千人搶房的局面,但壓抑已久的自住型購房者和蠢蠢欲動的投資客聚攏在各大新盤售樓部的熱鬧場景讓人不得不懷疑,樓市真的回暖了嗎?
因此,來自政策層面一絲一毫的風吹草動,都極有可能引發另一波的“恐慌性購房”。央行降息、利率優惠,加上這次河南新政的高調出臺,讓不少買家重新籠罩在若干年前房價報復性反彈的陰影下。
有放鬆就有收緊。
上海近日出臺了一項新規,主要內容是禁止非戶籍單身人士購房。我們從成交結構變化情況來看,上海今年4-6月由於高端樓盤降價等因素,成交趨於活躍,整個商品住宅均價已經明顯呈現上升的跡象,甚至6月份成交均價有望達到年內新高。從這個月前26日成交均價來看,已經達到23241元/平方米,2012年上海商品住宅上半年的均價也基本上維持在22283元/平方米,並沒有出現下調的趨勢。因此,非滬籍單身在上海購房叫停,一定程度上是控制這部分需求過多進入市場,也可以從成交結構上降低高端樓盤在整個市場成交面積或金額的比例,從而一定程度上緩解整個市場均價上漲的壓力。
從整個市場基本面的角度來看,今年1-5月份,房地產投資、開發企業拿地、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額,大多數還都處於同比去年同期負增長的市場局面,因此,所謂市場回暖還只是侷限於短期內市場成交量的回升,而後期成交量持續回升與否還值得我們去觀察。
因此,在今後這樣的時間段,開發企業還應該抓住政策面“微調”給予市場釋放剛需的“窗口期”,及時推盤跑量,而不應該在現在的市場階段房價降幅“見好就收”,製造市場買漲不買跌的氣氛。只有及時跑量回籠資金,開發企業纔可以以“現金爲王”,這樣,無論是政策面再度收緊,還是開發企業要在土地市場出手拿地,都應該是得心應手,在未來市場激烈的競爭中,纔有可能處於主動地位。
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