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近期樓市可說是各種利好傳言不斷,隨着本輪降息週期啓動,不少房地產從業人員將其看做樓市“反彈”的強烈信號。各種關於地產調控即將大幅鬆綁、7折利率即將重現、各售樓處再現排隊搶房等傳言更是滿天飛。然而天津6月首周新房成交環比下降近20%的事實,無疑爲樓市即將快速回暖的說法潑了一盆冷水。
買房人依然濃厚的觀望情緒、亟待解決的去庫存問題,大多數開發商年內依然緊繃的資金現狀,都決定了樓市難以出現大逆轉的局勢。“樓市將繼續延續良莠分化的特徵,總體房價近期內難有上攻的可能。”天津財經大學經濟學院副院長叢屹在接受新金融記者採訪時表示。
天津6月首周成交遇冷
5月份天津新房成交套數和成交面積分別環比上漲13.6%和14.3%的成績,再加上央行6月8日開始下調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點的政策,使得許多人對6月份天津樓市成交量的“暴增”充滿了期待。有樓盤甚至一改之前以價換量的姿態,悄然減少新房源的購房優惠。
然而6月份首周天津樓市卻交出了一份出人意料的成績單。據天津偉業我愛我家市場研究中心的統計,6月首周(6月2日-6月8日)天津市新建商品住宅共成交1428套,與上週相比下降20%;成交面積15.1萬平方米,環比下降20%;套均面積106平方米;成交均價10023元/平方米,環比微降0.4%。中國指數研究院天津分院統計的6月4日-6月10日的成交數據顯示了同樣的趨勢,其間天津住宅市場共成交商品住宅1404套,成交面積14.92萬平方米;日均成交套數爲201套,環比上週下降20.23%;日均成交面積2.13萬平方米,環比下降18.98%;價格方面,本週商品住宅成交均價爲10103元/平方米,環比上漲0.41%。
“6月首周樓市成交量的回落,體現出樓市依然瀰漫着較爲濃厚的觀望情緒,並不會像許多傳言預期的那樣迅速回暖。”一位房企業內人士對新金融記者表示。
全國重點城市的樓市,在6月首周同樣呈現出成交量反覆的態勢。中國房地產決策諮詢系統(CRIC)的數據顯示,6月4日-6月10日二十個重點城市商品住宅成交面積總量281.72萬平方米,環比下滑2.0%。其中6個城市環比上漲,南京以56.0%漲幅居首;14個城市環比下滑,青島以31.9%降幅居首。四個一線城市除廣州環比上漲15.6%外,其餘均環比下滑,其中上海環比微幅下跌,而北京、深圳下滑幅度則超過20%。CRIC在其研究報告中表示,從近五週成交量看,除第21周外,各周成交面積均在280萬平方米左右,表明當前市場已經處於一個較爲穩定時期,市場底部或已形成。
降息難快速撬動市場
近期對樓市的各種利好傳言中,“發改委表態即將地產鬆綁”和“央行特急文件明確首套房貸利率最低可打7折”無疑是其中最爲勁爆的兩條。然而兩個當事部門很快出面闢謠,表明房地產調控的大環境近期不會發生變化。
針對6月10日有媒體“發改委人士內部稱地產鬆綁或是救市第二張牌,未來不排除給地產項目‘開口子’”的報道,國家發改委近日發表聲明表示,該部門最近沒有人接受過該媒體的採訪,有關報道純屬捏造。而央行在其文件中表明,放寬金融機構貸款利率浮動區間,貸款利率下限由基準利率的0.9倍調整爲0.8倍。個人住房貸款利率浮動區間的下限仍爲基準利率的0.7倍。其實是對原有就存在的利率浮動下限的再次闡述,具體的房貸利率情況還是要商業銀行自己掌握。對商業銀行來說,從利潤角度考慮,當前情況下爲個人房貸給出7折利率優惠,顯然缺乏動力,首套房8.5折利率依然是主流。鏈家地產市場研究部陳雪認爲,雖然7折利率在政策上被允許,但恐怕只能是個“理論值”,短期內很難實現。叢屹也表示,7折優惠現在還只是個信號,下半年的經濟形勢如果出現更令人擔憂的情況,纔有可能,目前看銀行的實行7折優惠的動能不足。
而對於已經坐實的降息,業內人士普遍表示,雖然會在一定程度上增加樓市的活躍度,但難以從根本上改變房地產調控依然從緊的趨勢。中國指數研究院分析師表示,此輪政策放鬆力度不會超過上一輪。首先,存準率仍在近20%高位,銀行放貸能力不足,其次,目前貸款主要針對“鐵公基”;最後,中央吸取2009年教訓,不會迅速大規模放鬆信貸。偉業我愛我家也認爲,對於樓市而言,降息將在一定程度上減少貸款購房者的還款壓力,但是在當前限購、限貸等樓市調控政策嚴厲執行的背景下,此次降息將難以撬動成交量的快速回暖。
“本輪調控後,房地產市場進入分化階段,以前所有開發商均能在房地產市場賺錢的時代不復存在。良莠分化的特徵將更加明顯,那些有實力、有特色的開發企業和樓盤在市場中將更有優勢。”叢屹表示,總體房價近期難以上攻,房價築底將依然是主題。
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