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樓市大格局並未出現逆轉
【分析】
『紅五月』全國樓市成交量暴漲,『日光盤』、『排隊購房』、『開發商搶地』等現象重出江湖的消息也開始見諸報端。加上宏觀經濟數據的不樂觀,導致樓市調控繼續松綁之說甚囂塵上,甚至有二套房貸也將松綁的預測。
在央行宣布降息之後,一夜之間,中國房地產市場的走勢似乎更是要回到恐怖的2009年。面對這樣的市場預期,案例中小馬和陳小姐那樣依舊在挑挑揀揀,尚未來得及的不少剛需都開始考慮加入『恐慌性購房』大軍。但這些坊間傳言的真實性其實也引發了不少質疑。
以廣州海珠區某『日光盤』為例,自其4月開盤後網上對其『日光』的描述便爆炸式地出現。但查看廣州市房管局監控數據發現,該盤在2011年10月36日拿到139套房源的預售許可證,開盤日期為今年4月29日,然而開盤近兩月後的6月12日,項目完成網簽和認購的套數合計為僅55套,未售總套數仍有134套。
有業內人士指出,『日光盤』名不副實並不是偶發的。據調查,還有另外一個大樓盤也是采取了這種營銷措施,多數號稱『日光』的樓盤均有不同程度的摻水。業內專家均表示,對傳言深圳、南京、杭州、上海等地的『千人購房』、『漏夜排隊』現象其實不必過度解讀。
『在限購政策尚未取消、新房庫存依然龐大的大背景下,樓市出現報復性反彈的擔懮基本可以排除。』有業內人士稱,5月成交量上漲主要是因為開發商果斷降價跑量從而帶動成交,這些樓市最火爆時期纔會有的景觀則不排除只是開發商自演自導的假象。
有業內人士指出,細究5月份的數據,跟2009年有著截然不同的本質。今年樓市成交量大幅反彈的同時,樓價還略微下滑,說明『紅5月』依然是剛需釋放下的效應,而不是來自追漲殺跌投資者的入市支橕,樓市根本格局並未出現逆轉。
以廣州為例,今年1-5月份,廣州一手商品住宅成交量只有228.28萬平方米,比去年同期減少了8%,『紅五月』尚未能完全填補此前成交低迷之缺。而盡管有降息及利率優惠利好,但6月7日-6月13日廣州樓市依然出現量價齊跌的現象,網簽套數、面積、均價分別環比下跌4%、14%和11%。
實際上,就連從『千人購房潮』獲益的開發商內部不認同『房價全面反轉』的也大有人在。據媒體報道,爆出搶購消息的南京江寧百家湖某開發商營銷負責人就坦言,從目前部分漲價的樓盤來看,多半也是前期低開、或是已經下跌過的項目。
該負責人認為,以當前樓市的狀況看,決定房價反轉有兩個前提,一是『限購令』取消,吸引投機性需求再度入市;二是房子供不應求。從最近央行特別說明所謂『央行特急文件規定首套房貸利率最低可七折』純屬媒體曲解就能看出,中央對房地產調控的態度仍然十分謹慎,政策面並沒有根本性放寬的意圖。
降價大趨勢不會改變
【預測】
6月7日,中國人民銀行決定,自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基准利率。同策諮詢研究中心總監張宏偉分析,央行急『降息』主要緣於5月份乃至第二季度宏觀經濟數據不樂觀。具體到樓市,『降息』的作用卻比較間接。『對於房企來講,整體資金面緊張的局面不可能改變,不過資金面走向寬松的預期有可能會促使開發企業繼續博弈市場,以贏得後期政策面對於房地產開發行業的寬松。』
在張宏偉看來,『降息』之後2.0版『四萬億』對於房地產市場的作用到底如何,關鍵還是要看這些資金的具體流向。如果流向控制好,沒有進入到房地產行業,那麼,就對房地產行業不會有太大的影響。反之,如果這些資金的投資流向間接性流入到房地產行業,則有可能是另外一回事。
對於購房者而言,張宏偉認為在『刺激剛需』首套房入市的政策背景下,首套房置業者應該還會繼續在這個階段入市。不過由於『降息』隔年調整的游戲規則,購房者真正節省購房預算是從2013年開始。
張宏偉表示,『降息』後與年內兩次『降准』形成市場疊加效應,為樓市『差別化』信貸政策出臺及執行創造了市場條件。在剛剛過去的5月,『降准』促使整個樓市成交量的『紅五月』出現。
『在當前及未來6-8月傳統的市場淡季時段,整體樓市按照經驗來說應該是維持淡市的狀態。』張宏偉說,但考慮到『降息』和『降准』的疊加效應,以及開發企業在資金面壓力下加大市場供應與價格調[最新消息價格戶型點評]整,會促使後市成交量保持一定的水平,不會出現大幅下滑的趨勢。而從短期市場趨勢來看,上海等地樓市庫存仍在高位,15個月以上的去化周期仍然是房價繼續保持下跌的信號。『盡管個案房價降幅有收窄跡象,但降價的大趨勢短期內改變不了。』記者牛思遠