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最近的房地產市場格外躁動不安。傳言猜測滿天飛,闢謠澄清也接踵而來。6月10日某報發表題為《發改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌》的報道,12日,發改委闢謠言其『純屬捏造』。14日,就備受市場關注的『央行特急文件調整利率及其涉及房貸利率7折』一事,央行發言人作出澄清。同一天,針對近日有關『銀監會降低了個人住房抵押貸款的風險權重』報道,銀監會也發布聲明稱『純屬誤解』。簡言之,發改委的表態,是要證地產松綁之偽,央行銀監會的澄清是要落房貸沒有放松之實。
這裡面確實不乏誤解甚至曲解。以央行發特急文件為例。其實,每次利率調整,央行都發特急文件。此次是要強調,在一般貸款利率下浮到8折時,個人住房貸款的7折底限仍然不變。有關媒體從另外的角度去解讀,卻成了央行以特急文件形式鼓勵購房,目的在於放松房貸政策。這樣的解讀與央行的用意南轅北轍,如果得不到澄清,不引起市場的混亂纔怪。
但這種誤解甚至曲解又難以避免。畢竟形勢比人強。盡管央行銀監會否認房貸放松,但近期房市量價齊昇卻基本屬實,股市低迷地產股卻連續多日上揚。從基本面來看,『穩增長』的利好不容否認,基礎建設工程、重大投資項目再度陸續上馬,產業鏈條長影響面大的房地產行業不可能不因此而受益;從政策面來看,雖然管理層不斷強調堅持樓市調控不動搖,但近期無論是降准降息,還是各級地方政府出臺的微調政策,都給人政策放寬的預期;從市場面看,調控這幾年,房價快速上漲的勢頭有所遏制,當下的基本面和政策面不存在進一步打壓的可能,也使房價持續下跌的動力逐步衰減,因觀望壓抑而被擱置的剛需的釋放,與開發商緩解資金壓力以價換量合上節拍,再加上預期的因素,樓市回暖是情理之中的事。
不過,回暖是相對前一陣子偏寒而言,不意味著樓市的泡沫已擠壓完畢,更不表明它將重拾昇勢甚至再成狂奔之牛。雖然降息了,但斷定新一輪『降息通道』已經開啟卻為時尚早;鼓勵對首套房置業者給予房貸利率優惠,但投資需求的大門仍然緊閉;購房者會因為害怕錯過『底部』而開始出手,可開發商心裡明白,一次降息並不足以讓房價反轉,雖然他們樂於順應『民意』加速推房,更樂見政策放松或曲解政策為房地產托市。就當下而言,投資投機性需求能否入市和房子供不應求,是決定房價反轉的兩個重要前提。一方面房地產調控的政策面並沒有根本性放寬的意圖,尤其是,作為抑制投資投機需求的重要政策手段,『限購令』仍是不可觸碰的政策『紅線』;另一方面,近幾個月樓市紅火的背後,樓市庫存和增量的不斷加碼,也令房企未來促銷的壓力趨高不減。既然如此,當前樓市回暖,總體而言,仍是以剛需為主,也有助於開發商緩解資金壓力,但不是支橕房價反轉的理由。
當然,指出樓市回暖不等於房價反轉,並不是說就可以對當前的一些事態掉以輕心。在涉房高層動態或者政策等屢屢被誤解的背後,恰恰存在著政策被扭曲、被鑽空子的可能。堅持樓市調控不動搖必須更有針對性。在鼓勵合理購房需求的同時,還要對投機炒房嚴厲打擊。在給出明確政策預期的前提下,政策執行更需嚴格。如果調控明緊實松,政策出現反復,一些投機類資金再次湧入房地產市場勢所難免,一旦人們對未來房地產市場的預期發生改變,房價的惡性反彈也難保不會出現。有報道說,一些二三線城市,以鼓勵自住為名,暗度陳倉放開投資性購房,限購造假現象相當普遍。如果對這種所謂『微調』視若無睹,局部放水就有演變成大水漫灌的可能,若樓市瘋狂再現,不僅導致調控功虧一簣,還有置中國經濟於嚴重的資產泡沫與金融風險中的危險。 (盛剛)