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樓市走勢轉換之快,讓許多人大跌眼鏡。今年初的一二月份,各地樓市還普遍處於『冰河期』,市場普遍擔懮的是會否出現香港1997年式的崩盤,到了三四月份,樓市回暖和『小陽春』卻已經成為熱議的話題。
剛剛過去的5月份,各地樓市普遍出現『紅五月』行情,成交量暴漲。以廣州為例,5月一手商品住宅成交創16個月來的新高,成為自2005年開始樓市調控以來第二個出現70萬平方米以上成交量的5月,與2009年同享這一紀錄。
6月伊始,樓市紅火其趨勢未減。有消息稱,深圳、南京、上海紛紛出現『千人購房潮』,排隊購房的『盛況』再度出現。而基於宏觀經濟數據不樂觀,央行再度出手降息等政策信號更是讓外界普遍猜測樓市調控或將繼續松綁,甚至有傳言二套房貸也將松綁。
不過,也有分析指出,類似的搶購行情實際上有開發商和媒體炒作的成本,水分較大。『紅5月』的出現,並未改變今年前5個月成交總量低於往年的現狀。而在十八大之前,二套房貸松綁成為現實的可能性也相當低,未來數月調控政策再度收緊的可能性並非不存在。
業主讓價幅度縮小小白領陷入『恐慌』
【案例】
廣州白領小馬最近有點慌了。
小馬2001年來廣州上大學,畢業之後留在了這個城市工作。小馬家裡經濟條件還不錯,但此前廣州樓市平穩的走向讓他並沒有很強的置業意願。此後廣州樓價經歷了兩撥上漲周期,讓沒有趕上低價時代的小馬至今耿耿於懷。
久拖不決樓價回昇遇尷尬
去年底,在家裡人的催促下,已經年近三十的小馬開始考慮買房的事情。然而由於工作繁忙,小馬看房選房的行動依舊有一搭沒一搭,進度緩慢。由於依然單身,小馬選房范圍也有些模糊,從市中心的一房或兩房,近郊的兩房或三房都是他考慮的范圍。因為可選范圍比較大,自己又有些完美主義傾向,小馬雖然也看了不少房子,卻始終難以抉擇。
今年一季度,看著身邊不少年輕同事陸續出手,小馬多少開始有點著急了。番禺南浦島上的大盤廣州碧桂園[最新消息價格戶型點評]是小馬看好的幾個二手盤之一,不少同事朋友都在這裡置業定居。去年10月,小馬的一位朋友就在這兒以86萬的價格買了一套60多平米的小兩房。今年初,小馬卻驚喜地發現這裡類似的房子價格略有下降,報價普遍低了三五萬元。
可是這樣的房價回調似乎並沒有持續多久。抱著『等一等看一看』的僥幸心理,小馬遲遲沒有選定心儀的房子。到了5月份,小馬終於看中了一套的小兩房,68平方米的二手談到86萬,已經回到了去年底的價位水平。
業主反口買家心態變弱
另小馬意外的是,原本都談好的業主卻突然反口不願意賣了。原來,賣方的業主也是打算『買一賣一』的改善型剛需,面對逐漸昇溫的市況,業主想法逐漸轉向保守,堅持要先買後賣。這讓小馬陷入了被動,好在此時中介又給他介紹了另一個位於市區的『筍盤』——地鐵上蓋的小三房,開價只要110萬元。
等真正看了房子後,小馬多少有些失望。這套位於16樓的電梯房建築面積68平方米,其實只有兩房,朝向和戶型也不理想。業主自己改了三房後,客廳成了沒有窗戶的『暗廳』,位於整個『U』字型戶型的底部,三個臥室也都因寬度過窄而面臨狹長格局的缺陷。
然而,面對成交火熱的『紅五月』行情,此前因為挑剔而錯過不少房子的小馬卻妥協了。盡管只是第一次看這套房子,小馬就爽快地付了中介誠意金。要不是因為業主尚在國外沒能趕回面談簽約,可能連定金都已經給出去了。
後悔心水房被搶陷入恐慌
『實在是看房看累了,遇上價格還算便宜的趕緊簽了,不然說不定過陣子又要漲價了。』小馬說。眼下,他正催促中介讓業主盡快回國簽約,盡快拿下這套據說因為業主不了解行情和低於市價的『筍盤』。
和小馬有著類似想法的還有他的同事陳小姐。上個月,她在濱江東看中了一套二手房,60多平方米開價115萬元。這套樓梯樓的房子在6樓,樓齡在十年左右,西南朝向,還是廳出陽臺,基本上都符合陳小姐的需求。『剛好我爸媽來廣州看我,所以一起去看過,都很喜歡。』
陳小姐和小馬差不多同時開始看房,起先她的預算也和小馬差不多,定在80萬元上下。但幾個月下來,卻始終沒有選到合適的房子。無奈,陳小姐的預算只能一昇再昇,但似乎她心理價位的提昇速度總是比實際的樓價慢了半拍。
『之前想買80多萬的時候,看得還不錯的房子都要90多萬;後來覺得可以接受90來萬,喜歡的房子基本都要100萬了。』陳小姐感慨說,上個月自己和父母商量後覺得100萬元已經是可以接受的上限了,於是當看到這套心水單位時確實很猶豫,還試圖再砍砍價。誰想到,陳小姐剛看完沒兩天,中介就告訴她那套房子已經被人112萬元買走了。
『誰知道就那麼幾天會碰上央行降息,房貸利率又打折,要是真買下其實月供還是可以接受的。』陳小姐現在特別後悔當初沒咬咬牙下定,眼下,她頗為恐慌地給自己定了一個目標:『不管怎麼樣,這個月一定要拿下一套房子。』
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【市場】五月樓市成交數據飄紅市場心態預期轉向看好
5月初,合富輝煌在其『2012「五一」後廣州住宅市場預測』中提到,因為置業者觀望松動,新貨充足,『五一』後保溫可期。事實上,合富輝煌的預測還是保守了。『五一』後,包括廣州在內的一線城市樓市並不僅是保溫,而是創造了一個成交大熱的『紅五月』。
5月成交量普遍大漲
官方數據顯示,5月份,廣州十區新建商品住宅網上簽約面積為71.14萬平方米,同比增加39.1%,環比增加42.7%。這也是16個月以來(上一次是2011年1月份的73.25萬平方米)廣州成交量再上70萬平方米臺階。而5月份超過70萬平方米的成交,近8年內更只在2009年出現過。
而值得注意的是,5月廣州十區批准預售商品住宅面積54.81萬平方米,同比增加15.1%,環比減少7.2%,一手商品住宅消化率約為1.3,單月數據甚至出現了『供不應求』的局面。
廣州的情況並非孤例,另三個一線城市也出現了成交量明顯上漲的類似情況。在上海,復旦-同策上海新建商品住宅報告顯示,5月新建商品住宅總成交80.51萬平方米,環比上漲了32.16%,突破3月水平,與去年同期幾乎持平。
在北京,5月新建商品住宅成交10502套,環比上漲34.25%,同比上漲42.96%。其中,簽約的商品房8600多套,刷新了去年樓市調控新政實行以來的單月最高紀錄,並且大幅超越了過去兩年5月份的成交紀錄和2009年高峰時期成交量的二分之一。
在深圳,根據美聯物業的深圳住宅市場報告,5月份深圳住宅成交也迎來自調控政策實施以來的新高。全市一手住宅成交4067套,環比上漲41.46%。從國土委的備案數據來看,5月份六個新開樓盤的首月銷售率為11.63%,相比4月大幅上漲。而同月的二手住宅成交4889套,成交面積為41.03萬平方米,環比分別上漲26.15%、24.34%,成交量創下自評估價過戶實施以來的新高。
『紅5月』並非一線城市獨有的現象。中國指數研究院統計顯示,5月份監測的40個城市中,逾八成城市成交量環比上漲,深圳、北京、成都漲幅均超過30%。萬科[簡介最新動態]、恆大[簡介最新動態]、中海[簡介最新動態]、保利等龍頭房企,5月份的銷售金額均破百億元。
多地均價未現同步漲幅
事實上,早在今年3月份,『市場回暖』的聲音就時可耳聞,而到了4月份之後更是出現了『黃金月』之說。但如今回望,三四月份只是樓市的低谷反彈而已。
以廣州為例,4月份不足50萬平方米的成交量,與2009年同期的80多萬平方米相距甚遠,更不要說2006年的90多萬平方米了。相比之下,『紅5月』卻是貨真價實。71.14萬平方米的成交數據,讓不少業內人士也大吃一驚。
不過,值得注意的是,與2009年不同的是,盡管成交量大幅上昇,但5月樓價並未出現完全同步的上漲,部分城市樓價還略微下滑。
在廣州,5月份廣州13792元/平方米的均價環比4月下滑0.2%,是今年的第二低位。北京房協為此發布的在售樓盤價格監測報告也稱,今年以來,北京有110多個樓盤采取降價策略,佔全部在售項目30%以上。
該報告顯示,順義的魯能7號院[最新消息價格戶型點評]上市每平方米1萬元,低於周邊項目20%;大興的中信城[最新消息價格戶型點評]項目,成交價為每平方米1.9萬元,較周邊下降18%;房山的徜徉集項目成交價為1.2萬元,下降15%;其它項目都有10%左右的降幅。
在上海,5月新建商品住宅成交價格為22579元/平方米,同比上漲了0.41%,環比有0.17%的下滑。而中位數價格為18745元/平方米,同比下跌了6.98%,環比有4.37%的上漲,與均價的走勢在本月呈相反態勢,也沒有出現樓價隨同成交量大幅上漲的情況。
而根據復旦-同策發布的報告,反映價格相對更客觀的上海新建商品住宅同質價格指數近三個月來走勢較為平穩,5月指數為331,同比下降5.73%,環比下滑0.7%,與3月指數相當。相較之下,市區同質房價指數與上月相比下跌了11個點,而市郊僅下降了1個點,市區房價相較市郊本月松動跡象比較明顯。
一線城市中,樓價唯一上漲的深圳也只是環比微漲。美聯物業的數據顯示,5月份全市一手住宅成交均價為18204元/m2,環比上漲9.72;二手住宅成交均價回昇幅度更小,美聯(深圳)二手住宅樓價指數為309.32點,環比上漲0.70%。
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樓市大格局並未出現逆轉
【分析】
『紅五月』全國樓市成交量暴漲,『日光盤』、『排隊購房』、『開發商搶地』等現象重出江湖的消息也開始見諸報端。加上宏觀經濟數據的不樂觀,導致樓市調控繼續松綁之說甚囂塵上,甚至有二套房貸也將松綁的預測。
在央行宣布降息之後,一夜之間,中國房地產市場的走勢似乎更是要回到恐怖的2009年。面對這樣的市場預期,案例中小馬和陳小姐那樣依舊在挑挑揀揀,尚未來得及的不少剛需都開始考慮加入『恐慌性購房』大軍。但這些坊間傳言的真實性其實也引發了不少質疑。
以廣州海珠區某『日光盤』為例,自其4月開盤後網上對其『日光』的描述便爆炸式地出現。但查看廣州市房管局監控數據發現,該盤在2011年10月36日拿到139套房源的預售許可證,開盤日期為今年4月29日,然而開盤近兩月後的6月12日,項目完成網簽和認購的套數合計為僅55套,未售總套數仍有134套。
有業內人士指出,『日光盤』名不副實並不是偶發的。據調查,還有另外一個大樓盤也是采取了這種營銷措施,多數號稱『日光』的樓盤均有不同程度的摻水。業內專家均表示,對傳言深圳、南京、杭州、上海等地的『千人購房』、『漏夜排隊』現象其實不必過度解讀。
『在限購政策尚未取消、新房庫存依然龐大的大背景下,樓市出現報復性反彈的擔懮基本可以排除。』有業內人士稱,5月成交量上漲主要是因為開發商果斷降價跑量從而帶動成交,這些樓市最火爆時期纔會有的景觀則不排除只是開發商自演自導的假象。
有業內人士指出,細究5月份的數據,跟2009年有著截然不同的本質。今年樓市成交量大幅反彈的同時,樓價還略微下滑,說明『紅5月』依然是剛需釋放下的效應,而不是來自追漲殺跌投資者的入市支橕,樓市根本格局並未出現逆轉。
以廣州為例,今年1-5月份,廣州一手商品住宅成交量只有228.28萬平方米,比去年同期減少了8%,『紅五月』尚未能完全填補此前成交低迷之缺。而盡管有降息及利率優惠利好,但6月7日-6月13日廣州樓市依然出現量價齊跌的現象,網簽套數、面積、均價分別環比下跌4%、14%和11%。
實際上,就連從『千人購房潮』獲益的開發商內部不認同『房價全面反轉』的也大有人在。據媒體報道,爆出搶購消息的南京江寧百家湖某開發商營銷負責人就坦言,從目前部分漲價的樓盤來看,多半也是前期低開、或是已經下跌過的項目。
該負責人認為,以當前樓市的狀況看,決定房價反轉有兩個前提,一是『限購令』取消,吸引投機性需求再度入市;二是房子供不應求。從最近央行特別說明所謂『央行特急文件規定首套房貸利率最低可七折』純屬媒體曲解就能看出,中央對房地產調控的態度仍然十分謹慎,政策面並沒有根本性放寬的意圖。
降價大趨勢不會改變
【預測】
6月7日,中國人民銀行決定,自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基准利率。同策諮詢研究中心總監張宏偉分析,央行急『降息』主要緣於5月份乃至第二季度宏觀經濟數據不樂觀。具體到樓市,『降息』的作用卻比較間接。『對於房企來講,整體資金面緊張的局面不可能改變,不過資金面走向寬松的預期有可能會促使開發企業繼續博弈市場,以贏得後期政策面對於房地產開發行業的寬松。』
在張宏偉看來,『降息』之後2.0版『四萬億』對於房地產市場的作用到底如何,關鍵還是要看這些資金的具體流向。如果流向控制好,沒有進入到房地產行業,那麼,就對房地產行業不會有太大的影響。反之,如果這些資金的投資流向間接性流入到房地產行業,則有可能是另外一回事。
對於購房者而言,張宏偉認為在『刺激剛需』首套房入市的政策背景下,首套房置業者應該還會繼續在這個階段入市。不過由於『降息』隔年調整的游戲規則,購房者真正節省購房預算是從2013年開始。
張宏偉表示,『降息』後與年內兩次『降准』形成市場疊加效應,為樓市『差別化』信貸政策出臺及執行創造了市場條件。在剛剛過去的5月,『降准』促使整個樓市成交量的『紅五月』出現。
『在當前及未來6-8月傳統的市場淡季時段,整體樓市按照經驗來說應該是維持淡市的狀態。』張宏偉說,但考慮到『降息』和『降准』的疊加效應,以及開發企業在資金面壓力下加大市場供應與價格調整,會促使後市成交量保持一定的水平,不會出現大幅下滑的趨勢。而從短期市場趨勢來看,上海等地樓市庫存仍在高位,15個月以上的去化周期仍然是房價繼續保持下跌的信號。『盡管個案房價降幅有收窄跡象,但降價的大趨勢短期內改變不了。』(南方日報記者牛思遠)
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