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隨着商業銀行貸款利率三年來首次下降的消息發佈,今天上午,北京市公積金貸款管理中心也宣佈,公積金貸款降息0.2個百分點,降幅比商業銀行貸款利率少0.05個百分點。
昨天,央行在宣佈降息的同時表示,將金融機構貸款利率浮動區間的下限調整爲基準利率的0.8倍。內業分析,一旦商業銀行首套房貸款利率調整爲8折,公積金貸款的利率優勢將進一步縮小。
變化公積金貸款優勢明顯降低
據瞭解,此前,公積金貸款首套房80萬20年月供爲5236元,降息以後爲5148元,月還款額減少88元。北京中原市場研究部分析,降息後,北京公積金貸款的利率優勢降低。
在今年初之前,商業貸款首套房基本爲基準利率,也就是7.05%,與公積金的4.9%相比,利率差距達到了2.15個百分點,80萬貸款20年還清的月供差達到了990元。而在降息以後,如果首套房商貸利率能夠執行8折的話,利率將降至5.44%,與公積金貸款降息後4.7%的利率相比,只相差0.74個百分點,月供差距僅爲328元。
算賬商貸百萬一年少還1800元
據個貸機構“偉嘉安捷”介紹,目前各家銀行對於貸款利率的下浮優惠一般爲9折,一旦首套房的利率優惠達到8折後,將比較有利於資金短缺的購房人。
據計算,按貸款100萬20年等額本息還款法,降息後,按照首套房基準利率,降息後月均還款爲7633元,與調控前相比減少了150元,一年下來可少還1800元。
(說明:商業貸款爲貸款100萬、20年還清;公積金貸款最高貸款額度爲80萬、20年還清)
(80萬)
(100萬)
降息前後房貸月供對比(單位:元)
購房套數利率月供總利息月供差
商業首套房8折降息前5.64% 6958 669964.24 113
貸款降息後5.44% 6845 642807.04
8.5折降息前5.99% 7160 718465 122
降息後5.78% 7038 689113
基準降息前7.05% 7783 867927 150
降息後6.80% 7633 832015
二套房1.1倍降息前7.76% 8215 971757 171
降息後7.48% 8044 930490
公積金首套房基準降息前4.90% 5236 456532 88
貸款降息後4.70% 5148 435513
二套房1.1倍降息前5.39% 5454 508842 98
降息後5.17% 5355 485214
影響購房人:壓力緩解需求加速釋放
業內人士指出,雖然此次降息並不是針對房地產宏觀調控的專項政策,更談不上救市,但是,房地產無疑成爲獲益最大的行業。
“鏈家地產”副總裁林倩認爲,降息對於消費者的實際還款壓力減少有限,對消費者購房心理影響的作用更大,預計購房積極性將提高。相比降息,銀行打折優惠的力度更能減緩消費者的購房壓力。
“信貸額度及利率水平可以說是房地產市場的風向標。從今年來看,信貸政策相比去年已有了明顯鬆動。”北京中原市場研究部總監張大偉表示,對於購房者而言,降息的舉動可能會被理解爲政策的轉向,觀望的氣氛可能會再次降低,入市的購房者數量會延續增加趨勢。
開發商:無法根本上解決資金問題
張大偉認爲,目前整體房地產市場的資金鍊普遍緊張,而貸款利率下調對極缺錢的開發商來說是很好的消息,意味着從銀行貸款的利率更低了,融資的成本降低了。房企最困難的時期已經過去。
不過,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉直言,降息利好購房者,對於資金鍊緊繃的開發商而言,雖然貸款利息會有所減少,但依然是隔靴搔癢,無法從根本上解決企業資金問題。因此,通過降價促銷,加快回款速度,來緩解資金壓力仍將是大部分開發企業的唯一選擇。
市場:房價難以反彈無需恐慌入市
對於房價,胡景暉表示,雖然“降息”有利於剛需的釋放,但是限購的政策環境之下,剛需客戶實質增長量十分有限,開發商會不遺餘力爭取有限的購房客戶。會有更多樓盤集中推盤,搶佔市場先機,同時,更多的樓盤會出現新一輪降價優惠。
市房協祕書長陳志認爲,降息釋放的資金或許會流進房地產領域,但目前房地產整體形勢的發展,還要看整體市場的投資情況以及成交情況等市場氛圍。沒有整體氛圍的變動,加息與降息的金融手段,亦很難作用於房地產市場。
林倩也認爲,6月乃至7月剛性需求釋放減弱的可能性降低,但是,政策利好是否會繼續促使市場回暖甚至全面反彈,現在來看基本不存在這個可能。“下半年將會是利好充分體現的集中期,沒有必要短期內恐慌入市。下半年購房時機更好。”林倩預測。文/記者張媛楊予諾
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