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警方空置房與市場空置房不是一回事投資性用房是空置房主體
北京警方公布的『空置房屋381.2萬戶』引起了市民的強烈關注。昨天,北京警方表示,公安機關使用的『空置房屋』概念是基於電子地圖的相對概念,與城市生活中實際沒人居住的『空置房』概念以及開發商未售出的房屋沒有任何關系。那麼,北京的空置房到底有多少呢?中介機構估算,在10萬至30萬套之間。
准確統計難度大
對於空置房的定義,口徑一直沒有統一。一種說法認為是商品房已建但未銷售的房源即增量空置率,一種認為是存量房中用於投資的無人居住房即存量空置率。還有人認為,應該是前述兩者之和。
據北京房地產業協會秘書長陳志介紹,關於如何統計空置房,北京在2008年就商討了多個方案,比如看水表、電表、黑燈率等,但因為存在旅游、出差等多種特殊情況,且工作量龐大,最後都不了了之。現在大家關注的空置房,應該是指在存量房中相當長的一段時間內,因為有其他房居住,而空置的房屋。如果要進行統計,對於空置房要有一個時間的界定,比如3個月或6個月沒人居住等。
空置房30萬套左右
如果以存量房中無人居住的房屋為空置房的定義,北京現在的空置房有多少呢?
據了解,目前北京的存量房為700萬至800萬套。我愛我家副總裁胡景暉認為,由於對於空置房的界定很難,准確的數據很難得到,目前只能預估。據他預估,目前北京的空置房大約在20萬至30萬套。
鏈家地產粗略計算,2009年、2010年北京商品房與新房共計成交約73萬套。如果以當時估算的投資比例25%至30%計算,兩年間形成的投資用房大約有18萬至22萬套之間。投資用房中,按空置房30%算,再算上歷史遺留與新增的空置量,北京現存空置房約10萬套左右。
空置房主體是投資房
根據鏈家地產的分析,空置房主要來自於投資性用房。一來投資性用房,因准備隨時出售或無心獲取租金收益而進行空置;二來投資性商品房,在購買之初只是期房,但如今已經是現房,如欲出租還需額外進行裝修,費時費力。
據中原地產張大偉統計,空置比較高的區域主要在北京五環外一些區域,對於投資客來說,這些區域租金低,路途遠,打理不方便。
一方面空置房大量存在,一方面租金不斷上漲。根據鏈家地產的統計,2010年、2011年兩年間全市平均租金累計漲幅達到了25%,2012年前5個月,全市平均租金雖然緩和但依舊上漲5%。
鏈家地產陳雪表示,若大量空置房能被有效盤活,10萬套全部釋放到租賃市場的話,可能促成租賃市場全年約至少30萬次的成交,相當於租賃房源量間接增加30%,將對緩解當前房源緊張起到很大的積極作用。(記者李海霞)