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新華網北京6月7日電蓄力多年的萬通地產(600246.SH)處於發力時刻。
日前,萬通地產董事長許立透露,萬通地產擬籌組自己的基金管理公司,管理資產主要以公司現有的六個商用項目爲主。“這些項目將構成萬通地產在商用物業中的核心資產,萬通地產將藉此全面錘鍊自己的資產管理運營能力,並實現金融創新。”許立說,“未來幾年,我們的商用物業將用美國模式進行擴張,公司六成的資源會投向住宅,四成投向商用,但是因爲操作方式的不同,這並不意味着商用資產的規模會小於住宅業務。”
公開資料顯示,上述六大商用物業分別爲北京萬通中心D座、北京CBD核心區Z3地塊、天津萬通中心、天津泰達城、杭州萬通中心、上海萬通新地中心,規劃建築面積超過100萬平方米。
自2006年實質登陸資本市場以來,萬通地產一直在進行着“孤獨的”商用地產轉型,以住宅和商用並重,其主要目標是在住宅業務保持適度規模之外,利用“美國模式”開闢出一個以“萬通中心”爲核心品牌物業的商用物業資產管理平臺。
這一轉型起始於國內住宅樓市歌舞昇平之際,歷經數輪樓市調控週期,未改戰略初衷,期間亦遭遇質疑,但自2010年以來,萬通地產在住宅業務規模保持穩定的基礎上,已經悄然佈局了六大商用物業,用萬通地產總經理雲大俊的說法,商用物業的佈局初步完成。而上述基金管理公司,更將萬通地產的轉型前景迅速放大。
財務安全下的快速轉型
近五年來,短週期的樓市調控愈加頻繁,住宅樓市從一片歌舞昇平,開始步入顛簸週期。面對調控的擠出效應,轉型成爲行業關鍵詞。但是,長週期的轉型動作如何匹配短週期的樓市調控風險,實現安全轉身,並非易事,自2008年以來,屢有房企中招。觀察人士認爲,如同車過彎道需減速剎車一樣,房企須低負債、合理規模與戰略導向正確。
萬通地產正是中型上市房企轉型的典型樣本。年報數據顯示,自2006至2011年,萬通地產的資產負債率除2006年達到77%外,其餘年份分別爲67%,54%,64%,69%,66%,均在70%之下。假如扣除負債率中的預收賬款,公司的有息負債率則更低。
這一低負債財務水平爲萬通地產的安全轉型創造了有利的內部環境,調控數年,未曾聽聞萬通地產遭遇裁員、拿地中斷以及流動性緊張的傳聞襲擊,後者經常困擾着排名靠前的一批大型房企。
同時,轉型之際,也須保持公司的住宅業務合理規模,不能妄自貪大,否則最終在市況波動下引爆資產負債表。在萬通地產總經理雲大俊看來,萬通地產的合理規模恰爲轉型所定。
他表示,截止目前,萬通地產的淨資產約爲36億元,住宅上投入的資源約22億,按照住宅公司的一個黃金律,對於一個良性發展的企業來講,合理的銷售額應爲淨資產的2-2.5倍,同時經營性現金流保持正額。據此計算,萬通地產住宅產品的合理銷售規模應在50-60億元。
據2011年報,萬通地產合約銷售額淡市達到46億元,營業額更是超過48億元。考慮到在過往兩年先後落子六個商用項目,萬通地產的住宅銷售額已在合理水平。
萬通地產董事長許立稱,在過去四年中,公司投入商用物業的資金多一些,如今,“最近三年公司已經初步搭建了一個商用地產平臺,而這並未以犧牲住宅業務爲代價。”事實上從近期公開的資料可以看到,萬通地產高端住宅物業銷售成績非常可觀。以北京爲例,萬通龍山逸墅項目,2個月時間已經完成2/3的銷售面積;萬通天竺新新家園3期新近開盤,當天就售出3個億。
但是,華麗的劇情需要觀衆的耐心,萬通地產的轉型之戰,既不能對政策氣候心存僥倖,也不能商業投機,一哄而上。依轉型樣本新鴻基地產爲例,一份來自貝塔諮詢工作室的獨立研究報告顯示,香港房企市值第一的新鴻基從一個純住宅公司轉型爲如今的租售並舉模式地產巨頭,花費了11年佈局現金流平臺,後又耗時4年集中轉型,前後歷經香港經濟多次起伏,方纔如願。
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