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北上廣深樓市成交放量數據再現樓市“紅五月”
5月,全國40個重點城市超八成的城市成交量出現環比上漲。其中北京、上海、廣州、深圳等一線城市成交量環比增長幅度超過30%。儘管仍處在調控局勢下,樓市“紅5月”傳統行情再現,超出市場預期。
業內人士普遍認爲,5月樓市成交量猛漲,是剛性需求釋放、政策微調預期、開發商低開推盤等多重因素作用的結果。短期內房產市場不會再迎來大幅下跌,而順勢反彈大漲的可能性也不大。
庫存量勁減但未過高峯
CRIC(中國房產信息集團)5月“典型城市成交情況初值”顯示,各大城市成交量環比上漲明顯,北上廣深分別達到54%、32%、39%和36%。
其中,北京5月新建住宅簽約套數10502套,年內首破萬套,創下新高。廣州新房成交9099套,更是刷新了16個月以來的最高紀錄。
據搜房網數據監控中心統計,2012年5月廣州十區兩市一手住宅成交9099套,環比4月上升59.5%,同比2011年5月上升22.5%。5月廣州全市一手住宅成交均價近12000元/平方米,環比4月份的11566元/平方米上升3.7%,而同比(10770元/平方米)升11.3%。
對此,世聯地產華南首席分析師曹取認爲,這表明樓市已經出現了明顯的回暖趨勢。“儘管5月是樓市傳統的旺月,但在調控政策下的低迷行情讓市場並未抱如此高期望。但這些數據的一路飆高的確讓人意外,其中深圳、北京等城市的成交量幾乎接近調控前水平。”
良好的市場成交下,5月庫存勁減過萬。中原地產市場研究部統計數據顯示,北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、青島、寧波、廈門、福州等10大城市的住宅庫存套數合計爲59.8萬套,環比4月底減少了近萬套,住宅面積減少了百萬平方米,十大城市合計庫存面積減少了1.5%,在十大城市中,除上海、南京庫存小幅上漲外,其他城市均有下調。
但中房信分析師楊晨青表示,5月庫存雖然大量消化,但一方面由於4月多個城市成交回落,環比基數低;另一方面5月各大城市多個項目迫於前期銷售壓力而降價跑量,因此推動成交上漲,但總體看來,當前庫存仍屬於歷史高位,“已過高峯”還不好定論。
政策預調微調起到作用
不少行業人士認爲,此次成交量大幅度上漲是剛性需求釋放、政策微調預期、開發商低開推盤等多重因素作用的結果。其中剛性需求釋放起了重要作用。
深圳市規劃和國土委員會網站數據顯示,5月深圳成交的4067套新房中,絕大部分爲90平方米以下的剛需住房,達3446套,佔成交總量的84.7%,這部分住房的成交均價爲17527元/平方米。
對此曹取認爲,國家此輪調控政策在市場上有效抑制了投資性買房,因此主要以剛性需求消費者爲主。而在這幾月廣州、深圳等城市買房信貸開始鬆動後,剛性需求得到進一步釋放。
更值得注意的是,除剛性需求購房活躍外,在5月,改善性購房也開始在市場上苗頭顯露,清明後在廣州迎來一小段改善性購房的黃金時期。
除此之外,政策微調的預期,也對5月的行情上揚起到了作用。
綜合自2011年下半年以來的調控信息,近40個城市出臺了不同內容的樓市微調政策,政策微調內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等。
對此,中原地產研究中心主任葛嶺表示,雖然多地政策微調不會對市場產生根本性影響,但也確實從一定程度上影響了部分購房者的心態,部分剛需提前了購房時間。
鏈家地產分析師陳雪認爲,當前全國整體房價趨於穩定,階段性價格觸底,剛需購房者對短期內房價繼續下行的預期信心不足,因此入市積極性提高,觀望需求逐漸得以釋放。與此同時,以揚州爲代表的多個城市出現樓市政策微調,對剛需支持力度均有不同程度的增加,如放寬公積金政策等,有效促進了剛需入市。此外,近日央行年內再次下調存款準備金率,對房地產行業的影響將會逐步顯現,在未來一段時間內,可能會使信貸優惠進一步加大,整體市場需求將會保持穩步釋放的趨勢。
房價反彈可能性不大
針對目前成交量上揚的形式,不少人擔心是否房價會反彈上漲。而地方政府動作頻頻,銀行信貸開始放鬆,更增加了對此的擔憂。很多人擔心,很多持幣觀望的購房者會擔心房價反彈而着急入市,從而推高房價。但不少業內人士認爲可能性不大。
“後市調控政策微調的主要着力點依然是在釋放剛需、降低剛需購房壓力上,限購和限貸應該依然是嚴格執行,也是2012年內不可能動搖的底線。”中原地產市場研究部總監張大偉說。
更重要的是,5月土地市場的頹勢仍然在延續。據中原集團研究中心統計數據,截至5月30日,5月居住用地成交面積82公頃,是今年以來單月最低成交量,較前四個月平均成交量大幅縮減近七成。以北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、武漢、長春、長沙爲代表的13個城市,截至5月24日合計土地出讓金爲1292.3億元,同比2011年前5月的2204.2億銳減911.3億,同比下調幅度高達41%。
對此,曹取認爲,這一跡象表明房產商目前手上資金仍然短缺,對未來也不敢輕易樂觀。整個房產市場尚未穩定,房產商在市場上不敢輕易提價。同時,由於目前市場主要依靠自住性的剛需購房,消費者沒有強大的支付能力支撐房價的上漲。他們對價格非常敏感,一旦上漲超出一定的範圍,他們會立即退出市場。
因此,不少業內人士認爲,“紅5月”的出現顯示着房產市場開始在回暖的過程中呈現平穩的勢態,短期內不會出現大幅度的下跌或上漲的情況,符合目前國家對房市調控的期待。(●南方日報記者鄧聖耀鍾嘯)
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