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短短兩小時便熱銷1億元的神話,上週末又一次在北京樓市上演。而這次受到購房人熱捧的樓盤,並非一直以來被廣泛關注的小戶型,而是120-160平米的大戶型產品。
數據顯示,5月26日-6月2日的7天時間裏,京城共有11個項目開盤推新,其中有6個項目只提供120平米以上的大戶型產品,包括中糧萬科紫雲庭、北京風景、華潤公元九里、領海朗文世家、潭墅苑和北京城建·徜徉集。
可見,在首次置業的剛需力挺“紅五月”之後,另一類剛需——“改善型需求”接力爆發。
現場直擊
一家三代五口上陣大戶型受追捧
6月2日上午10時,位於房山長陽的城建·徜徉集如期開盤。
記者提前兩小時就到達售樓現場,而此時可容納80多輛車的停車場已經停了一大半。
“我就看中那133平的了!”剛一進入售樓大廳,記者便被一家五口的“家庭會議”所吸引。
這是準備買房的一家三代,五個家庭成員對於戶型選擇分爲兩派,爸爸和奶奶看中了133平米南北通透的三居室戶型,於是倆人輪番給其他家庭成員“做工作”。
“一進門有一個玄關,這樣的佈局才合理,一開門就看見廁所,視野倒是開放了,隱私也沒有了啊。”爸爸的理論強有力地動搖了“敵人的軍心”,而奶奶則把大廚房和大衣帽間當做了“殺手鐗”。終於,一家五口在搖號前統一了思想,其樂融融地等待新生活的開始。
一家三代五口,這只是售樓大廳內的一個縮影。
記者從現場瞭解到,此次搖號共有130組客戶參加,開盤所推房源全部爲120-160的全明通透三居戶型,受到廣大改善型置業需求購房者追捧。
93號劉女士在接受記者採訪時表示,她之所以選擇購買徜徉集,最看重的是該項目的綠化率較高,以及低密度的社區空間,保證了未來居住的舒適度。同時,3.1米的超高挑高空間也是劉女士最喜歡的。劉女士告訴記者,此次購房爲二套房,爲的就是改善目前的居住環境,將來一家五口將會居住在大三居內。
隨後,在北京市長安公證處公證員的公證下,工作人員通過網絡搖號系統,將130組號碼分爲13次,依次搖出。
“啊!我中了!我要選902號,希望前面還沒有人選。”第五輪被搖中的孫女士興奮地告訴記者,9月2號是兒子的生日,家人都商量好了,如果搖號靠前,能選一定選這套。
據徜徉集相關負責人介紹,開盤短短兩小時,本次所推房源銷售額就突破了1億元。
市場行情
改善型入市開發商尋求新增長點
進入二季度,北京樓市交易量的階段性上漲勢頭不容小覷,分析“紅五月”的階段性微觀變化,下半月的銷量就比上半月高出三成以上。亞豪機構統計數據顯示,扣除保障性住房,5月下半月,北京市普通商品住宅及公寓累計成交5623套,比上半月增加了30.2%。
亞豪機構副總經理任啓鑫分析,2011年樓市調控以來,房企扛價博弈、信貸成本居高不下,再加上限購門檻的制約,大量購房者面對死扛的房價苦不堪言。2012年,政府支持自住購房的系列措施陸續出臺,首次置業剛需、改善升級客羣魚貫而出,尤其是壓抑許久的首次置業剛需羣體率先回歸,在3、4月份得以集中釋放。
不過,從成交數據上可以看出,5月以來,首置剛需增幅已開始顯著收窄,甚至還出現了滑坡徵兆,進入了交易的平淡期,而在樓市銷量升溫的前景下,部分項目折扣減少甚至開始小幅上調價格,而改善型客羣擔憂房價再次上漲也開始入市抄底。
任啓鑫指出,針對該階段這一市場變化,又臨近年中業績窗口,開發商不得不調整營銷策略,尋找新的業績增長點,因此紛紛在5月瞄準改善型需求客羣,加推對應的項目和房源,以確保穩定銷量。於是,5月北京市中高端項目供應量顯著提升。
據亞豪機構數據顯示,5月的33個開盤項目中,別墅項目多達6個,凱德錦繡、橡樹灣等均價在30000元/平米以上的住宅項目有4個,此外還有通州的新華聯運河灣、大興的華潤公元九里等區域高端項目也在5月相繼開盤。
此外,一些原本主打剛需的項目也相繼推出了高端產品線,如K2·百合灣新推花園洋房產品,戶型面積爲181-419平米的四居,總價最低500萬元/套,而中糧萬科長陽半島則推出新品紫雲庭,單價19000元/平米,主力戶型爲160平米的三居。
恐慌性抄底改善型繃不住了
數據顯示,大戶型住宅需求的顯著升溫,已成爲拉昇5月交易量增長的中堅力量。
5月下半月,戶型面積爲120-150平米的普通商品住宅、公寓共成交849套,比5月上半月增加35.2%,150-200平米的住宅則成交474套,增長51.4%,二者均高於30.2%的整體增幅水平,尤其是150-200平米大戶型,高出了20多個百分點。
另外,典型的大面積別墅產品的增長則更加可觀,5月下半月,北京市別墅累計成交189套,而上半月僅有97套,增幅高達94.8%。
任啓鑫指出,戶型面積在120-200平米之間的普通住宅,對應的置業客羣以家庭結構較爲成熟、購房實力較強的改善型需求爲主。
“目前,市場上不少降價項目在熱銷之後,開始‘恢復性漲價’。這類現象向普通購房者傳遞出了‘價格已觸底’的警示性信號,對於房價回升的預期加強,也使得部分購房者恐慌性購房。”任啓鑫指出,預期是影響購房決策的關鍵因素之一,尤其是對於居住面積需求較大的改善型升級客羣,因爲房價一旦上漲,錯過了抄底時機,所需支付的總房款的前後價差較大,這成爲促使改善型客羣入市的主要原因。
大戶型住宅的熱銷也進一步推升了開發商供應熱情,從5月底到6月初,大戶型項目開盤量迅猛增長。
數據顯示,5月26日-6月2日的7天時間裏,全市共有11個項目開盤,有6個項目只提供120平米以上的大戶型產品,包括中糧萬科紫雲庭、北京風景、華潤公元九里、領海朗文世家、潭墅苑和北京城建·徜徉集。
二手市場
“小換大”置業目前最實惠
改善型需求的爆發不僅僅體現在新房市場。
趙先生原在龍華園有一套大約60平的房子,由於家裏孩子即將出生,一居室顯然不夠用,於是趁着市場價格處於低位進行出售,在同處於回龍觀的流星花園購置了一個面積110平方米,總價205萬元的房屋。
據“鏈家地產”市場研究部統計,2012年5月,北京二手房市場中改善型購房需求佔比一直穩定在40%-44%之間。
從平均成交均價來看,2012年至今,改善型購房者成交套均總價爲197萬左右,與首次置業的剛需人羣購房套均總價相比高出23萬元左右。
一般改善型購房者多數爲“遠換近”或者“小換大”、“舊換新”的需求。
但在當前,改善型需求更多的是在相同區域進行“小換大”置業。以回龍觀區域爲例,其區域內改善型購房者佔比已經達到50%以上,明顯高出全市平均水平,且多爲一居換成兩居或三居。
“鏈家地產”市場研究部陳雪認爲,當前北京市場中,改善型需求已超過四成的比例,達到以往市場中從來沒有出現過的超高比例。
而推高此比例的原因主要有兩個方面,一方面是限購使得很多剛性需求特別是外地的剛性需求無法得到釋放,另一方面,價格低位時期(當前市場二手房平均成交價格與去年同期相比依然存在約10%的降幅),換房更加實惠。
“特別是相同區域內以小換大。很有可能就是賣掉小房子的時候少賣5萬,但買大房子時能夠少花15萬。”陳雪舉例說。
對於未來一段時間二手房市場改善型購房的走勢,陳雪認爲,綜合宏觀政策層面與價格趨勢,改善型需求依然會在二手房市場中保持較高的成交比例,這也將從側面推動二手房市場的活躍性繼續增加。
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