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江門樓市“紅五月”如期而至,成交量是自去年8月至今10個月以來的最高。據專門研究江門樓市的心碼工作室統計,5月蓬江、江海兩區新建商品房網籤面積9.82萬平方米,其中住宅面積9.07萬平方米,環比增長34.8%,同比下降19.7%;住宅網籤套數769套,環比增長37.8%,同比下降8.6%;其中公寓750套,環比增長38.6%,同比增長5.9%。
5月樓市需求仍以剛需爲主,不過,中天國際的酒店式公寓本月正式開盤銷售亦吸引了不少投資客。樓市回暖跡象明顯,業內普遍認爲,樓價不會大幅下跌,此時乃剛需入市購房的好時機。
剛需成爲成交動力
“五一”黃金週,江門樓市表現出今年來的最高潮。據統計,“五一”期間蓬江、江海兩區15個主要在售樓盤推貨約2000多套,多以舊盤推新貨爲主,僅一新盤入市,假期中搞營銷活動的樓盤超過10個,不少樓盤都取得了不錯的成交成績。
對於“五一”黃金週的成交情況,廣州美吉地產代理有限公司總經理湯建軍表示,儘管有首套房貸款利率打折優惠、市區首套購買普通住房貸款最高限額提高等利好政策,但卻沒有其預想中那麼熱。究其原因,主要與3月份已經消化了一部分剛性需求,以及目前市場針對剛性需求的房源供應不足有關。他認爲,剛性需求者購房慾望強烈,需求通道已經形成,但是市場供應結構一時還難以調整過來。
東駿地產總經理林英華也表示,現在市場成交以剛需爲主,中小戶型比較好賣,但是經過幾年的發展,江門樓市目前以中高端產品爲主,單價爲8000元至1萬元,產品結構一下子改變不了。他告訴記者,許多開發商都表示正在盡力調整,以迎合市場需求。據報道,已在售多時的東堤灣花園近日公示規劃更改,將其24套大戶型單位一分爲二,改成48套小戶型單位出售。林英華表示:“產品定位與市場需求不符便應適時調整,不能坐以待斃。”他預測,以目前的發展趨勢,未來樓市成交量還會進一步增加,因爲開發商會增加適合市場需求的產品的供應。
江海碧桂園“五一”以來三次加推中小戶型洋房新品,銷售成績喜人,剛需是市場成交主力。據統計,5月90-120平方米的小三房戶型尤其熱銷,成交比例高達48%。但自今年2月份以來,江門樓市成交就一直是剛需在支撐,剛性需求還能持續到何時呢?
湯建軍認爲,剛性需求者是慢慢釋放的,“一路下去都會有”。
林英華則認爲,所謂剛性需求,是指“想買房而又有能力買房的人”。他表示,“以前以爲買第一套房纔是剛需,現在應該包括改善型。”林英華告訴記者,“社會不斷產生剛需,大學生畢業之後要買房子,或者工作幾年之後結婚要買房,或者是改善型的,每段時間都會不斷產生剛需。”
改善型開始出手
怡福地產策劃總監譚華駒表示,“五一”黃金週已有改善型購房者出手購房。他認爲,以“五一”爲分界點,“五一”前剛需是市場主力,但是剛需不可能無限制持續下去,近半年時間以來已經消化得差不多了,下半年市場改善型購房者會逐漸增多。“這部分購房者消費更理性,觀望情緒更濃,但是出手也更爲堅決。”
“目前改善型購房者入市還不太明顯,但是已經開始蠢蠢欲動,表面沒什麼,事實上激流暗涌。”湯建軍告訴記者,改善型入市還不太明顯,原因主要在於目前改善型產品價格無明顯下滑;而購房貸款還不太寬鬆,購房經濟壓力較大。他表示,近期改善型購房者看房有所增加,心態可能隨時會調整,但這還要看政策變化、供應量情況以及貸款政策變化。
市場新增供應冷清
與成交量形成鮮明對比,5月市場新增供應冷清。據統計,5月蓬江區、江海區批准預售項目2個(中天國際、星匯名庭),面積共4.36萬平方米,其中住宅面積1.49萬平方米,環比減少84.1%,同比減少89.4%;住宅共114套,環比減少81.3%,同比減少89.8%。住宅項目僅有星匯名庭加推新貨。
“這和早兩年推貨定位,工期慢有關係。”林英華認爲,早兩年開發的住宅面積較大,且以中高層爲主,工期比較長。他預計,上半年樓市企穩,開發商會加快工期,下半年新增供應肯定會增加。
湯建軍則認爲,這與前期供應消化情況有關,今年拿預售證的高峯提前了,許多樓盤都搶在5月推新貨,按照正常情況,5至7月拿預售證的不多,八九月則相對較多。
據統計,截至5月底,兩區市場待售住宅約共6400套。
樓市已現回暖跡象
不僅5月新建商品房成交量創10個月以來新高,二手住宅成交量也連續4個月環比上升。據統計,5月二手住宅成交面積4.22萬平方米,環比增加35.7%,同比下降19.3%;成交套數442套,環比上漲32.7%,同比下降20.6%。
值得注意的是,中天國際的酒店式公寓,中天1克拉國際公館5月20日正式開盤銷售,當天就銷售了160多套,超過公開對外銷售產品數量的60%。而據開發商瞭解,購買者都是買來作爲投資用途。記者也在現場看到,不少購房者都是一口氣就買下了兩套房。
業內普遍認爲,樓市正在回暖。“市場回暖,春節過後持續較爲良性地發展,應該說是剛需回暖。對於剛性需求,政府不僅不打擊,還很扶持,比如首套房貸款利率打折優惠、公積金貸款額度放寬等。”林英華如是說。
樓市回暖跡象明顯,房價還會繼續下跌嗎?業內有聲音表示,目前房價已經探底。不過,大多數業內受訪對象都對記者表示,房價可能還會有所下降,但幅度不大。
林英華告訴記者,現在房地產開發建設的各項成本都加重了,“虧本生意沒有人會去做,但是如果開發企業就要破產了,肯定還是要降價的。”他認爲,對於價格底部沒有一個絕對的說法,一切還是要看市場調節。
“房價還有下滑空間。”湯建軍認爲,目前市場主要是本身價格不高,單價在六七千元左右的房源價格調節,這些產品只要價格稍微下降,就可以賣得很好。而中高端產品價格基本沒怎麼下降。“在剛需之後,改善型乃至享受型的產品價格可能會有所下滑,或者是新品定價比較合理,這是未來的一個趨勢。”
江門市房地產行業協會會長黃德文也認爲,房價可能還會有所調整,但調整幅度不會很大。
現爲剛需入市好時機
業內普遍認爲,現在是剛需入市購房的好時機。
“今年新開工少,房地產開發比較低迷。不趁現在市場選擇多,出手購買,等到供需基本平衡,甚至供小於求的時候,房價就會上漲了。”黃德文認爲,目前市場有利於置業者,主要體現在“房價打折,貸款較爲容易,首套房貸款利率有優惠”。他表示:“權衡利弊,現在是入市的好機會。”
湯建軍也持相似觀點。“政策慢慢支持剛需,現在是剛需入市購房很好的機會。房價再降的機會不大,等到9月、10月,市場貨量不多,價格反而可能有所上升。”
事實上,許多還在觀望的購房者也有此意識。近來有不少朋友向記者表示,有意於近期出手購房。有的朋友已經擁有首套房,只是覺得趁現在房價較低,買房比較划算,橫豎放着都不會貶值。而有些朋友工作才一年,雖然經濟能力尚不足,但擔心日後經濟能力的提升跟不上房價的增長速度,咬咬牙也要買一套。他們普遍認爲,從長遠來看,隨着社會經濟發展,房價總是要升的,而目前房價雖然沒有大幅度下降,但是預計未來也不會有明顯下降,無論如何,此時入市都是一個相對較好的時機。
那麼,對於剛需入市,業內有什麼建議呢?
“最重要是適合自己。”林英華表示,剛需購房要重點考慮地段、交通、生活配套,要選擇方便工作,交通、生活配套完善,還能照顧到日後子女讀書教育需要的房子。此外,他建議剛需“買房要一步步來,不要貪圖‘一步到位’,別讓自己的壓力太大。”
“市區剛需房,單價五六千元的,值得買。”湯建軍認爲,雖然市區房價較高,但是市中心生活比較方便,而且有升值空間,隨着城市框架逐漸拉大,市中心的房子會更有價值。
地方政府或想辦法促進剛性需求
近期,各地政府相繼推出支持首套剛需購房者的微調政策,如提高公積金貸款額度。其中,揚州出臺個人購買成品住房獎勵政策,炒得最爲沸沸揚揚。隨後,湖南省將推出利率優惠、降低首套房首付比例、減免相關稅費等措施,廈門擬對多套房認定放鬆、放開外地人購房等消息,也受到媒體和社會的關注。
各地紛紛出臺微調政策,江門是否也會出臺政策促進剛性需求呢?黃德文表示,江門已經上調了公積金貸款最高額度,江門房地產行業內並不呼籲政府再出臺微調政策。
市委政策研究室原主任李超奇表示,政府不能有太多幹預市場的政策。
江門職業技術學院經管系副主任、副教授李衛忠則認爲,國家調控的大背景不改變,但房地產行業畢竟與地方經濟關係很大,地方政府可能會出臺一些政策。他表示,“很多開發商都是2009年、2010年拿地,地價高,購房者想要房價降低10%甚至20%是不大可能的。江門上半年經濟不太好看,沒有更大的來源,投資、稅收受到很大影響。”他認爲,現在國家支持剛性需求,地方政府會想辦法促進剛性需求。見習記者樑曉琳
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