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模式3:借古
借古“育金”歷史文化旅游地產熱
借助歷史與文化賣點,發展旅游地產,也是當下不少企業的開發模式。在這當中,有的旅游味更重一些,有的地產味更重一些。
注重保護古跡和文化
作為在國內經營管理幾十個旅游景區資源的企業,中坤集團的旅游地產首先有旅游業帶來的收入,例如在“世界文化遺產”安徽宏村的門票收入。在保護歷史文化旅游資源的基礎上,中坤在這些景區周邊拿地發展酒店、商街、會所等持有物業,進而形成經濟收益。相對於這些旅游地產開發收益,門票收入的權重已經很小,有的古鎮或古村落已經不收門票。
包括在今年備受關注的普洱項目,吸引中坤前去投資的除了自然氣候資源,還包括少數民族的文化魅力。中坤也有意保護、打造少數民族原生態的演出。在中國普洱休閑養生部落的構想中,中坤規劃的項目包括戶外徒步基地、大型實景演出、養生、禪修、康復基地等等。
借勢古城可錦上添花
房企利用歷史文化古鎮資源,有的是直接在旅游項目上淘金,有的則是借勢。
世紀金源位於雲南騰衝的世紀城項目,就屬於借勢。據記者了解,騰衝世紀城項目本身和有“中國魅力名鎮之首”的和順古鎮沒有直接關系。騰衝世紀城本身的開發,更多的賣點在於騰衝的自然條件,包括空氣、氣候、溫度以及世紀城未來規模和規劃優勢。
在這些優勢資源背景下,世紀城距離和順古鎮較近的區位優勢,加上騰衝本身的歷史文化積淀,又都可以給世紀城錦上添花。世紀城直接的收益仍然來自房地產開發和酒店經營等。
位於天津薊縣盤山國家5A級風景名勝區的綠地盤龍谷文化城也類似。歷史與文化旅游資源本身成為項目的重要賣點。
模式4:主題公園
“造景”投入高易成房企“滑鐵盧”
相較於借力濱海、山林等自然資源進行地產開發,主題公園模式的旅游地產可謂“無景造景”,前期巨大的建設投入、後期的運營管理對開發商都是一大挑戰。
需有旅游龍頭企業主導
業內人士介紹,以迪士尼為代表的主題公園模式是旅游開發中最倚重“旅游”運營能力的一種類型,一次性投資大、回收期長的特點,需要地產的短期收益回收投資;但戰略重點最終還是在旅游上,所以一般只能由運營經驗豐富的旅游龍頭企業主導進行。
“目前國內拿地開發主題樂園的僅有少數房企,遠未形成規模化。”王永平如是說。
如國內主題公園龍頭、一直將“中國迪士尼”作為目標的華僑城集團,有27年旅游項目開發經驗,雖然收益大部分來源於住宅銷售,但其定位始終是旅游公司,而非地產公司;近年崛起的新秀大連海昌集團是大連老牌旅游龍頭,目前正在重慶、成都、武漢等地復制“老虎灘極地海洋館”品牌,進行旅游和周邊住宅項目開發。
用地多為低價協議出讓
記者了解到,由於主題旅游公園項目能為當地帶來大量稅收和就業,成為地方政府招商引資的重點,主題公園的開發土地一般采用協議方式出讓,成本極低,如華僑城在成都項目的樓面價平均80萬元/畝,海昌在博鰲的項目樓面價僅649元/平米,住宅項目利潤驚人。
這也成為房企進入旅游地產的一大誘因。如近期頻頻在旅游地產出手的中弘地產,僅4月便簽訂了雲南、山東等三個旅游地產項目的合作開發協議,據稱總投資規模超過200億元。記者獲悉,中弘旗下的北京懷柔主題公園項目目前仍處於一級開發中。
謹防旅游地產成圈地圈錢手段
●陳國強(中國房地產學會副會長)
旅游地產目前方興未艾原因有三:第一,和住宅市場受調控的背景分不開;第二,與房地產企業的轉型昇級分不開,房企發展過程中實力有所提昇,必然會進入到類似於旅游地產這樣的復合型地產領域中;第三,部分開發商的投機心理也炒熱了旅游地產,實現其“圈地圈錢”的目的。
此前旅游地產熱時,也不乏出現過爛尾項目和泡沫。不管是開發商和消費者都要抱著理性的心態,不能急功近利,為圈地而開發。對於投資商來說,在投資旅游地產之前,一定要對自身的能力有一個清楚的評估,不能盲目跟風。對於消費者來說,置業時要有鑒別的眼光,不要受一些宣傳的蠱惑。