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除了對投資客炒房助推泡沫的擔懮,還有專家認為,旅游地產目前地產味太濃。而目前房企旅游地產主要獲利還是來源於物業銷售,或者說這是主要資金平衡手段。中國房地產學會副會長陳國強就表示,旅游地產不是簡單的地產加旅游的概念,需要房企更強的資源整合,更高的規劃及運營能力。
北京一家旅游規劃公司總經理還認為,目前房企“圈資源”的初衷很重,而在開發過程中,旅游地產項目開發過於強調國際化,而不是本地化,遠離了本地特色的自然和人文資源,這對項目所在地來說並非幸事。
-模式探索
模式1:“下海”
濱海地產投資動輒超百億
在旅游地產中,主打“濱海資源”是最為普遍的。記者了解到,依托優越的濱海資源進行旅游、度假地產開發可謂是國內最早、最流行的旅游地產模式,典型代表為海南三亞。
叫板三亞
上世紀90年代,海南掀起的房地產開發熱潮以泡沫破滅告終。而2010年初,海南被國務院確認為“國際旅游島”至今,地產開發熱度飆至新高,雅居樂清水灣開盤至今銷售已超200億元,堪稱公司“提款機”。
三亞的榜樣力量使全國東部各沿海城市紛紛以發展“濱海旅游地產”作為城市經濟增長的新發動機,湧現出一批叫板三亞、投資超過百億元的大盤,而其目標客戶幾乎都以外地客戶為主。
其中,最為知名的有:世茂集團在大連金渤海岸旅游度假區的世茂·御龍海灣,總投資高達500億元;佳兆業在遼寧東戴河新區的度假項目,預計投資達500億元;金融街集團在廣東省惠州巽寮灣投資的金融街·巽寮灣,總投資預計達200億元;河北卓達集團在山東文登的卓達·香水海項目,也預計投資超百億元。
開發周期多超5年
記者從上述項目相關負責人了解到,公司在拿地前幾乎都考察過三亞的土地,但最終都選擇了放棄。業內人士指出,三亞地價過高,房價更被提前炒熱,而政府受到土地出讓指標的限制,使可出讓的成片土地稀少是主要原因。
“三亞海洋資源優越,但缺乏四季生活、日常居住的條件。”世茂·御龍海灣項目相關負責人告訴記者,世茂·御龍海灣是集團有史以來投資最大的項目,佔地2000公頃,其中陸地面積1000公頃,填海面積1000公頃,是中國目前單一開發的最大度假綜合體項目。據悉,世茂該項目的總投資500億元,整個建設周期預計5-10年,全部由世茂集團自己投資、開發、建設。其目標是打造一座“海上之城”,規劃的82項商業、生活配套一反滯後住宅的“行規”,正與住宅項目同步修建。
記者還從龍湖地產獲悉,其位於山東省煙臺養馬島的龍湖葡醍海灣5月中旬入市。今年龍湖將推出8個度假項目,其度假產品“山·海·湖”系列目前已經形成了近百億元的銷售規模。
“投資額大不代表就有泡沫或爛尾風險,大項目開發周期一般在5-6年以上,主要看開發商的資金實力和開發經驗。”中國商業地產聯盟副會長王永平表示,濱海開發中投資幾百億的項目總體上還比較少見。業內人士分析,在當地政府的支持下,被引入的開發商也可以在資金借貸上獲得銀行支持;但目前海南的國際旅游島還處在概念階段,“旅游滯後,地產熱炒”也需引起警惕。
“模式尚在探索,房企投資要理性”
●王永平(中國商業地產聯盟副會長兼秘書長)
旅游地產的主體功能是旅游,回報特別慢,開發商會要求地方政府給他們配套一些可以銷售的、用以快速回籠資金的住宅、商業,來“養”旅游地產,這也是其向政府拿地時候的“籌碼”。
比起商業地產,旅游地產的開發不算熱,還處於發展的初期,形成的規模效應也不大,只有少量開發商進行大體量投資。
現在很多房地產開發公司看住宅市場不行了,就開始向其他產業地產發展轉型。但也需注意,這些新興的產業在中國不是特別成熟,商業模式還在探索當中,所以投資一定要理性,而非趕什麼“風潮”。
模式2:“上山”
移情山地房企欲造高端度假區
萬達聚焦長白山
當萬達在商業地產領域高速擴張成為一種現象被業內外津津樂道之時,萬達集團董事長王健林卻提出:“2020年萬達商業地產的收入比重將降至50%以下,徹底實現轉型。”其轉型中很重要的一個板塊,即開闢出文化旅游的新戰場。
早在2008年,由萬達牽頭,聯合了聯想控股、中國泛海、內蒙古億利資源集團、遼寧一方等五家中國民營企業,在長白山、西雙版納、大連金石、海南等地開疆拓土,計劃打造國際一流水准的旅游度假區,總投資超過1000億元。毋庸置疑,旅游度假產業將成為萬達未來發展藍圖的支柱產業。
作為萬達旅游度假產品系中的首個項目,佔地21平方公裡、投資200億元打造的長白山國際旅游度假區南區將在今年7月率先正式面市,其中度假酒店區、旅游小鎮先行營業;而滑雪場受到季節性因素影響,最晚於年內正式營業。據萬達集團相關負責人介紹,該度假區北區的住宅項目長白山明珠在2010年9月已開始全國推售。
方興開賣雪山下別墅
“上山”發展旅游地產不止萬達一家。今年初,方興地產在雲南省麗江市古城區束河片區摘得地塊,著手打造方興迄今最完整的旅游度假綜合體項目。該地塊也是麗江城區最靠近玉龍雪山的地方,方興將其定名為金茂雪山語,包括頂級度假酒店、奢侈商業品牌及疊拼、獨棟別墅,項目整體預計在2014年底全面運營,目前正在進行度假住宅產品的前期推廣,疊拼別墅定價為16000元-20000元/平米。據項目相關負責人介紹,通過前期蓄客情況,可以看到國內一線城市及沿海城市的享受型客戶對於此類度假產品需求旺盛。金茂雪山語營銷總監葛懷恩表示,項目不僅致力於在麗江古城打造一個新的中心,並且要在國內高端旅游度假綜合體項目中成為標杆。