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買房置業,幾乎對每一個家庭來說,都是一件至關重要的大事情,因此涉及購房的每一個環節都將牽動着無數購房者敏感的神經,而其中收房則更是購房者關注的重要一環。雖然也許每一個購房者都盼望收到的房子能夠完美無缺,然而遺憾的是,現實中,收房的過程中總是不可避免地會遇到各種問題。因此,學會擦亮眼睛、精明收房纔是購房者的明智之舉。
“房屋通行證”——一個都不能少
對於購房者來說,在收房過程中,不能草率盲目,要保持慎重謹慎的態度,尤其對開發商在交房時應當提供的幾種房屋合格的證明,更是不能忽略、視若等閒。據瞭解,就天津而言,開發商在交房時,必須向購房人提供《商品房准許使用證》、《商品房使用說明書》、《商品房質量保證書》以及《竣工驗收備案表》,如果開發商沒有提供這些證明的話,購房者有權拒絕收房。除此,還有房屋面積實測報告,雖然在天津市對此還沒有硬性規定,但是由於一般合同中都有規定,房屋實際面積與暫測面積的差別超過暫測面積的±3%,消費者有權退房,因此在收房過程中,也應當對此報告予以關注。
天津市博頓裝飾工程監理有限公司的田工程師表示,有些開發商因爲種種原因導致了工程建設的延期,他們爲了避免因晚交房而違約、遭遇索賠,而選擇在相關證明還沒有齊備的情況下,就向購房者發出收房通知,而很多購房者因爲維權意識不強,對各種證明的瞭解不清楚而糊塗收房,從而爲糾紛埋下隱患。
尚未取得使用證的房屋有可能在配套設施、規劃、施工等等方面尚未達到入住標準,給購房者帶來不便,比如有的小區配套設施沒有達到要求,沒有水沒有電,或者只有臨時電,這將給購房者入場裝修帶來麻煩。更爲嚴重的是,如果因爲沒有使用證而導致產權證等重要證件無法辦理的話,購房者將無法將房屋出賣,容易形成與開發商之間的房產糾紛。
驗房幾“頑症”——逐一診斷
收房之前的驗房對購房者來說是至爲關鍵的,但是由於驗房過程中涉及很多專業的內容,因此一般普通購房者的驗收,還是容易流於表面,也許專業人士的建議能夠爲我們的驗房指點迷津,支上關鍵的幾招。
首先,從大的方面而言,驗房應當從五個方面着手,即建築、結構、水、暖、電器等。購房者尤其要注意的是對房屋危害很大的兩類嚴重問題。
其一,結構性的裂縫。牆體裂縫,一般分爲三種情況:結構裂縫、構造裂縫和裝飾性裂縫。其中,構造性的裂縫並不嚴重,通過簡單維修即可解決,但是結構性裂縫則危及房屋的安全性,應當引起注意。如田工程師驗過的一棟樓,從6樓到9樓,樑柱都出現了裂紋,初步斷定爲結構性裂縫,在這種情況下,他們建議購房者應到專業的部門進行進一步的檢測確定,而不能夠掉以輕心,只是在開發商進行了簡單的維修後,就收房入住,爲安全埋下“地雷”。
其二,軸線尺寸不足。軸線尺寸和房屋的使用功能息息相關,如果誤差很大,將給購房者的正常使用帶來問題。雖然房屋的軸線尺寸一般並沒有寫入合同,但是在所附圖紙中對此有所規定,也可以視爲要約。如果發生問題,可以視爲開發商違約。
其次,在驗房收房過程中,房屋經常出現的一些問題,特別是較爲隱蔽的問題容易被購房者所忽略,應當引起關注。如第一,抹灰層的空鼓裂現象。牆面的抹灰容易出現空鼓裂,這屬於建築方面初裝修的問題,在毛坯房和精裝修的房屋中都經常出現。空鼓裂的嚴重程度不同,如果僅僅是單元內牆面小面積的,僅需簡單維修即可;如果是大面積的空鼓裂,則應當確定具體的範圍,重新進行抹灰。應注意的是,空鼓裂不能夠僅僅從是否有裂紋來判斷,有時即使牆壁沒有裂縫,也有存在大面積空鼓裂的可能性,通過專業工具可以對此進行檢驗。
第二,門窗質量問題同樣突出。田工程師表示,在驗房中門窗出現問題較爲普遍。很多房屋的窗戶或歪斜不正,或密封膠開膠密封不嚴,窗框變形,還有的塑鋼窗沒有鋼襯。一些防盜門,沒有符合保溫的要求,無隔熱。同時防盜門倒翹、安不上的情況也時有發生。這些多是由偷工減料造成的,消費者應注意。
第三,電和防水方面問題同樣不容忽視。一些房屋的入戶線接反,如果發生漏電的話,漏電保護裝置將不掉閘,引起安全隱患。而這一問題在新房中存在的不在少數,但是卻容易爲購房者所忽略。
不合格房屋——堅決說“不”
在收房過程中,很多購房者可能都有過被開發商“忽悠”的經歷,明明是不合理的事情卻在種種無奈的情況下被接受下來。專業律師認爲,在很多情況下,購房者應當同開發商據理力爭,維護自身的合法權益,在收房這一關鍵環節把好關。
首先,遵循收房程序,防止先收後驗的情況出現。有的購房者在收房過程中,遭遇到開發商的不合理要求,一些開發商會要求購房者先交物業費等費用,然後拿鑰匙收房,最後纔是驗房。對此,田工程師表示,這是既不合法也不合理的。正確的程序只能是先驗房後收房,然後再辦理相關的手續事宜。並且根據《天津市物業管理條例》,物業費用應當按月繳納,在購房者尚未收房成爲業主就提前進行收取一般爲期一年的費用,是不合理的。
其次,購房者應當保存證據,注意自我保護。在開發商違規的情況下,購房者應通過正確的程序保存證據,維護自身權益。如因房屋質量不合格或者證件不齊全無法收房時,購房者應發函或者傳真給開發商,講明拒收房的理由,並且保留一份作爲證據。在此情況下,可以避免由購房者來承擔延遲收房的責任。同時,當收房中因質量問題出現糾紛、無法協調時,購房者可以依據《天津市建設工程質量管理規定》,向建設行政主管部門進行投訴。
第三,收房過程中具體分析情況,妥善處理問題。如果房屋出現小的質量問題,購房者可以在收房單上進行標註,一式兩份,進行留底,並且督促開發商進行及時的維修。如果是嚴重的質量缺陷,購房者可以拒絕收房,以防止在入住之後,出現很多維修責任問題不明晰、維權不容易的窘境。在此種情況下,如果購房者同開發商的溝通不能解決問題的話,應及時通過法律途徑維護自身權益。據騰訊
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