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房地產存量壓力正從一二線城市向三四線城市迅速蔓延。
據南方都市報報道,近日,某知名研究院企業研究中心一份內部研究報告披露,過去幾年過於激進的土地出讓速度,讓包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連雲港等大量三四線城市累積了天量庫存。其中,地處華北的唐山市可能要花費52年纔能消化掉此前四年的土地出讓量。無獨有偶,中國房地產協會近日最新披露一則研究報告也顯示,上市房地產公司近三年來消化庫存能力大幅度退化,2011年存貨周轉率較2010年下降60.83%,存貨周轉周期明顯拉長。
記者了解獲悉,直接衡量房地產開發存貨壓力的兩個指標:一個是存貨量,另一個正是存貨周轉率。而來自兩個不同機構的兩份研究報告不約而同地印證,三四線城市房地產高庫存風險拉響“警報”,今年中國樓市將全面進入去庫存周期。
三四線城市存量規模堪懮
據悉,某知名研究院企業研究中心的這份內部研究報告,核心調研內容是2011年商品房銷售總量與2008年至2011年這四年來平均土地年成交量的比例,比如唐山這一比例只有7 .6%.也就是說,如果按照2011年房地產銷售進度,唐山要想消化掉1年的土地成交面積,需要13年時間,消化掉此前四年的土地成交量,需要52年時間。
除唐山外,桂林、宜昌、宜興、煙臺、連雲港、揚州、惠州等地均屬去化壓力巨大的城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連雲港三地,2011年商品房銷售面積佔四年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%.
“從數據上看,三四線城市的結構性問題也已經十分明顯。”上述研究院企業研究中心有關人士表示。比如華北地區的唐山市,其經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當於北京市的17%、38%和18%,但前四年平均土地出讓面積相當於北京的93%.惠州與廣州相比,其經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當於廣州的17%、36%和31%,但土地成交量相當於廣州的94%.連雲港和南京相比,其經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當於南京的23%、55%和55%,但土地成交面積已經是南京的117%。