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地方政府屢屢闖關,讓外界對樓市調控的鬆動已有幾分期許。然而,真正居於市場一線的房地產開發企業卻仍然保持了極度的悲觀。儘管從2012年初大型房地產開發企業就已經將“清庫存”訂立爲全年戰略,但在半年行將到期之時,房企“清庫存”的力度卻驟然升級。
向來被視爲行業標杆的萬科企業股份有限公司(下稱“萬科”),已經開始以“項目庫存貨值”和“地方公司庫存總貨值”進行全國統一排名,並對庫存排名靠前的地方公司主要負責人施加考覈壓力。在如是考覈體系之下,地方公司對於新開房源已經十分慎重,以避免增加新庫存。
萬科如是做法並不孤立。包括龍湖地產、金地集團(6.36,-0.04,-0.63%)等一線房地產開發企業在內,庫存量都已經成爲考覈地方公司負責人的主要業務指標。市場弱勢之下,手握現金的優勢已經盡顯,萬科日前收購香港上市公司南聯地產已經成爲了最好的例證。
清庫存大排名
儘管一直重視庫存水平的健康與穩定,但萬科如此力度地清理庫存房源,在歷史上尚不多見。“我們直觀的感覺是,這一次(清庫存)的力度超過2008年,地方公司主要負責人感受到的壓力都很大。”萬科天津公司的一位高管告訴《中國經營報》記者。
讓地方公司的總經理們感受到巨大壓力的是目前萬科執行的圍繞庫存展開的一系列排名和考覈方式。這一排名以庫存貨值爲標準,分別對房地產開發項目的庫存和地方公司的庫存進行全國大排名。多位地方公司負責人向記者表示,這種排名方式,對他們“壓力”很大。
這一針對庫存的排名方式,以發放預售許可證的可售房源爲計算標準,以月爲單位進行,並與地方公司和地方公司主要負責人的考覈及評價掛鉤。根據中原地產的統計,截至2012年4月,萬科總庫存貨值已經突破2000億元。萬科發佈4月銷售情況則顯示,實現銷售金額74.4億元,同比下降5.8%,環比下降35.4%。
在此前的樓盤項目庫存綜合排名中,杭州西溪蝶園項目曾以28億元的庫存貨值總額位列全國項目庫存排名首位。不過,萬科集團相關負責人向記者表示,庫存是一個動態的變化過程,但加速去庫存化確實是萬科在未來相當長一段時間內的主要工作重點。
記者瞭解到,在這一排名方式的考覈制度下,主要一線城市地方公司的負責人都已經要求提高銷售速度。萬科執行副總裁、北京公司總經理毛大慶已經要求北京公司治下的秦皇島事業部等地加快銷售速度,並給銷售團隊強化了銷售指標的考覈口徑。
據統計,截至4月,北京萬科庫存貨值約爲20億元,在集團排名中游。“以貨值排名、考覈地方公司庫存水平的方式,對一線城市和熱點城市的地方公司壓力很大。”萬科上海公司一位不願具名的高管告訴記者。
強考覈緩房源
與萬科在全國進行庫存大排名的同時,各地方公司也已經在內部開展以項目貨值爲標準的排名。多位不同地方公司的項目銷售負責人均向記者承認,在這樣的排名考覈制度下,樓盤項目對新開房源的決策,已經十分謹慎。“開了新的可售房源,確實可以增加銷售額,但是,在如今的市場環境之下,一旦賣不掉,就會變成庫存,被集團計入總體的財務報表。”上海公司一位項目銷售負責人稱。
“在牛市的環境下,房地產開發企業的考覈目標,通常是以銷售額和利潤率作爲主要指標的,這就導致房地產開發項目熱衷於多開可售出房源,以增加銷售業績。但是,一旦市場環境發生變化,轉入熊市,多開項目雖然有利於完成銷售額任務,但是,庫存的比重就會急劇增加,對於上市公司而言,這是很難承受的。”國泰君安分析師張磊向記者表示。
實際上,從2011年底開始,萬科北京公司就已經調整了對項目的考覈方式,從考覈銷售額目標爲主,轉爲主要考覈項目庫存情況。“我們都很重視自己項目的庫存情況,爭取不要排到庫存排名的前面去,所以對新開房源也非常謹慎。”北京萬科一位片區銷售負責人告訴記者。
記者瞭解到,與北京公司一樣,萬科天津、瀋陽、上海、深圳等公司,也都跟隨集團考覈的總體方向,對本公司的排名、考覈指標權重進行了調整,將庫存和去化率作爲主要的考覈指標。
萬科的做法並不孤立。龍湖地產、金地集團都提出了加速房地產庫存去化率的要求。在這一個總體考覈指標的影響下,龍湖、金地也都在一定程度上放慢了主要城市新開房源的速度和節奏,避免過多的庫存。
闢新徑慢見效
北京市住房和城鄉建設委員會的數據也佐證了上述企業集中削減庫存的作用。截止到5月10日,北京市整體商品住房庫存總量已下降到8萬套,較2011年底的峯值10萬套已經有所下降。
“市場化的房地產開發企業一般調整的速度是比較快的,相比之下,國有企業的開發商在調整方面,往往反應的速度不是太快,慣性的特徵會表現得比較明顯,不過,國有企業也會有動用其社會資源加快其去庫存化的優勢。”中原地產華北區首席分析師張大偉向記者表示。
北京國奧投資是由北京控股、首開集團等投資發起成立的國有控股房地產開發公司。在接受本報記者採訪時,國奧控股董事長張敬東表示,國奧投資目前正與重慶市政府協調,盤活市場中空置存量住房的流通。
記者瞭解到,國奧投資在北京、銀川、桂林等地均有大型綜合項目進行開發。目前,國奧投資正在籌劃將各業務所在地的本項目空置存量住房以及當地的存量項目住房進行整合,然後在全國範圍內統一銷售,購買者可以在不同時段在國奧投資開展業務地區購買住房,從而提高產品的銷售效率,增加去化率。
相比之下,國有開發企業保利地產的做法則相對傳統。一向以快速週轉著稱的保利地產在去年嚴厲的調控形勢下也慢了下來。去年,計劃八盤齊發的保利地產最終只推出了7個樓盤,原計劃入市的新茉莉公館則延遲入市。去年銷售的純新盤較少,“都纔開了個頭,三個項目後期的庫存量還很大”。今年將重點推這些項目的老盤後期,清理庫存。據悉,保利地產三年的存貨量大概爲220億元,2011年已銷售了1/3,今年還將繼續銷售1/3。
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