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歷史的載體不是在教科書中,而是在有質感、有形體、有生命痕跡的城市裏。老舊的巷子、市井生活,這個城市最古舊的原住民和最底層的外來者,構成了中國城市發展進程中獨特的風景——城中村。
2008年以來,昆明主城區的336個城中村迎來了一場變革。一個個藏着傳統文化與市井污垢的角落被連根拔起,取而代之的,是統一的新區規劃,是現代小區、高端寫字樓、SOHO、購物中心、時尚步行街和綜合超市。按照2008年的規劃,今年昆明的城中村改造將進入收官之年。短短5年的時間,讓世代居住在這裏的“村裏人”無所適從,文化傳統被割斷,生活方式被改寫,面對新城的崛起,他們更像一羣局外人。沒有人知道,這場轟轟烈烈的城中村改造,是不是一次完美的昇華,不過可以確定的是,昆明的城中村正在和這個城市一起成長,縱然有陣痛,最後終將趨於成熟。
昆明式行動:336個城中村的改造計劃
在上世紀五六十年代,城中村曾是一種生活的常態,聚集了老昆明的數輩原住民,最終形成一個個相對獨立而封閉的羣體,由這些羣體構建的城市,就叫做昆明。最新統計資料表明,昆明市主城區249平方公里範圍內有城中村336個,建築面積3817萬平方米,居住人口近100萬,人口密度約爲5萬人/平方公里。其中,二環路內共有城中村72個,佔地面積1.94平方公里,居住人口約21萬,人口密度每平方公里約爲10 .8萬人。
城中村會聚了兩大類人,一是本地村民,由於城市化後失去了土地,自身又沒有技術、沒有工作,只能靠出租房屋和集體經濟分紅來維持生活;二是外來流動人口,收入來自各類務工收入,但並不是每月都有保障。
私房出租的巨大收益,使得城中村中不少居民遊手好閒,而外來人口膨脹,流動性大,結構複雜,人口的混合結構使得城中村成了生活環境最髒、城市治安最亂、社會問題最多的區域。近幾年來,昆明取締的60個“黑窩點”大多數都集中在城中村。
而巨大的城中村租房需求,再度刺激着原住民不顧一切地進行違法建設,任意加層加蓋。昆明二環內城中村的平均建築容積率爲1. 43,有相當一部分村莊的容積率在2. 0 以上。部分交通條件好、靠近市場的村莊甚至高達4. 0,遠高於一般城市居住小區1. 8 的容積率。城中村公共活動空間缺乏,綠地幾乎爲零。大部分城中村的道路曲折不通,由於沒有規劃,村民拼命加高加寬自己的房子,“親嘴樓”和“握手樓”比比皆是。
對一個城市來說,城中村正在淪爲城市的一種亞社區,成爲城市中社會治安問題多發區域。
2008年初,昆明市委、市政府作出了實施城中村五年重建改造的重大決策,同年2月,昆明市的城中村改造在五華、盤龍、官渡、西山四區同時啓動,吹響了全市城中村改造的號角。336個城中村改造項目,面積將近10萬畝,動用資金大約3000億元,這種力度和魄力是全國從未有過的。
然而,“先失去了地,又失去了房,我們要靠什麼生活?”這是衆多城中村原住民問得最多的問題。多少年來,他們其實並未真正融入這個城市,面對現代化的燈紅酒綠,他們一直都是若即若離。
城中村改沒了嗎?它只是“平行位移”
中國社會科學院社會學研究所副所長、研究員李培林認爲,城中村在城市化過程中具有雙重功能,它既是城市異質的邊緣,也是替代貧民窟而成爲農民工融入城市並轉變成新市民的搖籃和橋樑。村落組織的傳統本土資源,並不完全是現代性的對立面,它也可以融入或被用來構建現代化的新傳統,在所有被視爲對立兩級的中間,都存在連續的過渡和多樣性。
“城中村生存方式的改變不是一個簡單的拆除、重建問題,也不單是簡單的對流動人員管理的問題,它是一個涉及社會、經濟等方面的複雜問題,必須穩妥推進,逐步解決。”昆明市盤龍區委黨校的研究員劉愈認爲。
即使村落消失,人也依然在那裏。也許過上幾十年、上百年,習慣了住在電梯房裏的他們會忘記這裏曾經是一個城中村,會忘記自己的祖祖輩輩是這裏的“村民”,但這種改變不是現在。
從以往改造城中村的經驗來看,徹底拆除的方法並不能真正達到優化產業結構、提升人口素質、促進社會融合的改造目的。舊房子可以輕易推倒,有的人可以一夜暴富,有的人住進高檔社區,但原村民之間的社會關係依然存在,村民並沒有真正融入城市社會,變成實際意義上的市民。當沒有任何技能的回遷戶和大量中低收入的外來人員再度流回新建的安置小區時,一個更爲龐大的高層城中村再度形成了。城中村沒有消失,只是發生了位移。
2010年的時候,昆明理工大學建築系的學生曾對昆明主城區城中村改造的情況做過一個研究課題,結果發現,大批量的集中改造,使得村民們與新城市的發展產生了斷層,由此顯得矛盾重重。而改造後,大量的高層寫字樓拔地而起,居民回遷後,新社區的人口將比以前增加很多,但人口素質沒有得到根本改善,“租房經濟”仍然是這些新社區的主流。同時,整個城市商圈的商業形態發生了升級,同質化嚴重、飽和度很高,反而與村民的日常生活和生產相距太遠,在整體上缺乏分工,缺乏經濟和產業上的支撐。
家住靈光街的市民楊健認爲,城中村改造從根本上講要解決人的問題,而不是單單改造村內的建築。這是一個城市的大課題。
新城市主義:在爭議與矛盾中前進
城中村改造正在掀起一場新城市主義運動,舊城蛻變,新城崛起,這場運動的目標很明確:城市化、現代化、國際化。
可是有人在疑惑,改造後的那個城市,變成了城市機器的單一複製,還是“春城”嗎?
這是一座旅遊城市,一個廣場、一條街道、一座建築都在闡釋這個城市的主題,解讀它的文化。詩人于堅說:“相對於中國新興城市煥然一新的呆板、同質化、裝模作樣的經典風度,城中村真是有‘後現代’風格,解構的、鬆弛的、親和的,城市人氣最旺的一角。人氣不是商業氣。兩者都很熱鬧,人氣的熱鬧是靠安心、開心、順心、稱心凝聚起來的。”
“城中村空間的改造應根據不同城中村的具體情況進行,將部分城中村恢復並重塑其傳統村落風貌和歷史文化特色,或將其改造爲特色文化社區,爲傳統文化風貌維護和特色文化社區建設服務。城中村改造要注意保存村鎮中那些能夠引發村民對其歷史文化追溯和思考的傳統街區或文物,並儘可能重塑村落與自然相和諧的人居環境,使城中村成爲地域傳統文化的避風港,發揮其延續傳統文化的作用。”劉愈認爲。
深圳至祥置業(昆明)有限公司總經理周曼提出了城中村改造的四種模式:一是建特色產業基地,即根據區域及村子自身的特色建特色村,如文化村、產業村等;其二,徹底改造融入現代都市,即根據城市規劃、功能及發展的需要,徹底推翻重建,如CBD及其周邊的村子;第三,推動物業轉型,即針對一些建設比較好的村子,改造成廉租房,出租給一些外來人口或收入較低的家庭,解決貧困人口的住房問題;最後,提升環境水平,增強城市配套功能,即一些規模較大的小區裏存在一些散落的村子,爲了配合周邊區域的發展,增強區域配套,進行鍼對性的改造。
四區改造現狀
目前,昆明城市建設向着東南、東北兩個方向邁進。在《昆明城市總體規劃(2008-2020)》中規定,昆明城市發展的模式變成了一個“三黃蛋”,城市在原來的城市中心上再加上兩個發展中心,新的城中村改造方案中,一個更具生機的新昆明、新都市形象已漸漸清晰。
盤龍區“焦點”變成新的投資“熱點”
盤龍區建成範圍內共有69個城中村,分屬8個街道辦事處,涉及22個社區、股份合作社。城中村居住面積2.96平方公里,佔全區建成區總用地面積的6.5%,總建築面積約爲635萬平方米,城中村居住建築面積平均容積率1.71,居住總人口約20萬人,其中戶籍總人口近5萬人,外來非戶籍人口約15萬人,人口密度約爲6.7萬人/平方公里。
“人居環境”和“經濟”成了盤龍區城中村改造的關鍵詞,改善廣大城中村居民的居住環境和生活質量,是改造的首要目的,不但是城市社會結構和社會管理的改造,也是城市環境和社會治安的改善。甚至,就連新居的建築風格,也由單一的現代氣息逐漸向人文氣息和生活化靠攏。如果說鳳凰新村改造的安置房世紀俊園還採用了冷色調的瓦灰色,體現冷峻、硬朗的形象,到了盤龍區張官營回遷安置房,就採用了柔和的古典歐式風格和香檳色,更具生活情調。同時,新建小區更注重綠化,與周邊的城市建築融爲一體,形成了城市中的花園。而張官營回遷安置房也將建成爲一個集居住、商務、休閒於一體的大型生態居住社區。
同時,不少企業投資參與到城中村建設中,爲城中村改造提供了重要的保障資金,使城中村這一城市建設管理的“難點”變成城市發展的“亮點”,使這一市民關注的“焦點”變成經濟發展新的投資“熱點”。
在未來的盤龍區城中村改造項目中,建築密度、綠地率、機動車泊位都將成爲規劃的重點關注細節,在教育設施及市政公用設施配建上也將更加合理,將爲城市創造新的宜居環境。
五華區六項措施保障改造
作爲昆明最老的城區之一,五華區範圍內的城中村可謂是“名聲在外”。
2008年2月27日,五華區在黑林鋪街道辦事處前所村,舉行了城中村改造重建工程啓動儀式,城中村改造序幕由此正式拉開,有51個城中村被列入市政府城中村重建改造計劃,涉及大觀、華山、龍翔、豐寧、蓮華、紅雲、黑林鋪、普吉8個街道辦事處。一份高效的城中村重建改造時間表確定了下來,2008年5月啓動了3個村的重建改造,並於當年推進10個村的重建改造。同時,五華區與江東集團、賽倫房地產公司等多家企業簽訂了城中村重建改造投資協議,全面啓動30個村的重建改造。
爲確保城中村重建改造順利展開,五華區科學制定了六項措施:一是堅持規劃先行,統籌合理佈局;二是整合土地資源,提高利用效率;三是推進市場運作,多方參與改造;四是政策措施到位,優化服務環境;五是社會保障配套,享有居民待遇;六是加強督促檢查,實行目標考覈。
而到今年年底,51個城中村的重建改造即將完成。
官渡區新螺螄灣商機展現
昆明主城5年計劃改造的336個城中村,有90個在官渡區,涉及被拆遷人口近21萬人,涉及用地27000畝,總拆遷面積1400萬平方米。由於官渡區緊鄰滇池,河道縱橫,使得多數城中村項目淨用地銳減,增加了開發的難度。並且,關上、小板橋、吳井、金馬、六甲等官渡區絕大多數街道城中村改造,要受特殊的建築限高與機場航線控高制約。廣福路以南24米以下限高,則影響了六甲、官渡、矣六等街道的城中村改造價值空間,增加了回遷安置的難度。特殊的區位決定了官渡區城中村改造的複雜而艱鉅,任重道遠。
然而,螺螄灣國際商貿城的建成同時帶動了巨大的商機,這對官渡區的城中村改造影響深遠。按照規劃,投入運行後,商城片區將成爲面向西部地區和東南亞、南亞、中東,成爲中國乃至世界的名品、精品的特大型國際商貿展示中心、交易中心、流通中心。這將帶動整個螺螄灣片區,並促進云溪片區、雲秀商務中心等已確定開發的拆遷及建設工作。另外,隨着機場以及地鐵的建設,地鐵沿線的城中村改造工作重點由原來的“大拆”變爲“大拆大建並舉”,昆明的新商貿中心正在成形。
爲此,官渡區政府將與省城投公司共同組建官渡區城投公司,作爲城中村土地開發的實施主體和項目投融資及招商平臺,組建的公司運作資金全部由省城投公司提供,官渡區政府負責徵地、拆遷安置等工作。此外,當土地達到供地條件後,雲南城投將獨立或聯合其他專業開發商,以招拍掛形式獲取土地進行開發。省城投公司與官渡區城中村合作項目分爲盤龍江、雙鳳、關上、金馬、福德、雙橋6大板塊,共24個自然村,整合土地約爲1.2萬畝,拆遷面積達610萬平方米,土地總投資約爲200億元。
西山區“一村一策”吸引資本
西山區現有城中村115個,改造範圍共涉及棕樹營街道辦事處、金碧街道辦事處、永昌街道辦事處、前衛街道辦事處、福海街道辦事處、馬街街道辦事處6個街道辦事處,1個鎮(碧雞鎮),32個社區村(居)委會,129個自然村,市規劃部門確認爲115個點。佔地20864.431畝,涉及247040人。
在綜合考慮了片區功能和資源整合等因素之後,西山區採用“一村一策”及吸引社會資本等方式,着重強調城中村改造的進入、退出機制,公開、公平、公正地選擇資金實力雄厚、具有產業優勢和發展潛力、有社會責任感的企業參與改造,充分發揮國有公司在城中村改造過程中的主導作用,完善拆遷成本覈算工作的長效機制,加強資金監管和資金運轉管理,保障改造資金。進一步拓展了城中村改造投融資渠道,增強了政府的主導、統籌、調控能力。
西山區城中村改造項目圍繞“一心,兩軸,三區”進行改造,始終堅持“高起點、高標準、高品位”的思路爲引導,項目的看點多,亮點多。自身形成的文化主題商圈將與小西門商圈、三市街商圈、金碧商圈一起提升昆明整體城市高度,並且填補文化主題的空白,很多項目都頗有創造力和想象力。
城中村改造名錄(部分)
鳳凰新村改造項目
開發商:俊發鳳凰置業
規劃定位:建築和戶型的複合,它集辦公、居住、SOHO、投資,四大功能於一體,內部空間可隨意組合,滿足不同的功能需求。
西山區30號片區改造項目
開發商:諾士達集團
規劃定位:將擁有大型購物中心、白金五星級酒店、5A甲級寫字樓、SOHO公寓、最大的超市和最奢華的電影院、高尚住宅以及完善的社區配套,形成購物、餐飲、娛樂、休閒、旅遊、社交、商務等功能集於一體的城市商業綜合體。
新發村改造項目
開發商:鼎易房地產
規劃定位:以住宅爲主、以高端商業爲輔的綜合性項目。商業部分含商鋪、商務中心、寫字樓、酒店式公寓,並計劃引入主力品牌店和大型超市。
蘇家塘村改造項目
開發商:浙聯房地產
規劃定位:43萬平米的城市綜合體,集大型品牌商業、文化智力產業、休閒娛樂、居住、商務於一體的現代新昆明區域中心、和諧社區。
下馬村
開發商:艾亭房地產
規劃定位:集居住、商業、休閒、娛樂等功能於一體的現代化社區,形成一個嶄新的城市生活公園。
唐家營改造項目
開發商:金馬源地產
規劃定位:打造精品住宅、商業綜合體及生鮮市場;狀元樓地塊約12.2畝,主要以綠化、古建築恢復、環境建設爲主。
吹簫巷水晶村、鳳凰村、席子營改造項目
開發商:加拿大億萬豪集團
規劃定位:將打造成集商務辦公、商業金融、商業文化、商務公寓、生態商務、智能商務於一體的6A級商務中心功能的總部商務基地,建成符合國際標準並滿足昆明城市建設要求的多功能、綜合性,集生活、辦公、購物、娛樂於一體的國際化新型商業、居住社區。
張官營村改造項目
開發商:俊發地產
規劃定位:將建成一個集居住、商務、休閒、娛樂於一體的大型綜合社區。
大白廟村改造項目
開發商:城投公司
規劃定位:將打造成集居住、商業、娛樂等功能於一體的一流現代化社區,形成一個嶄新的城市生活公園;以城市公園和景觀體系爲自然平臺,以城市核心住宅區和核心商業區爲生活平臺,形成高自由度、高舒適性的複合式休閒片區。
羊腸小村改造項目
開發商:昆明影鑫投資
規劃定位:集水岸、居住、娛樂、商業於一體的複合城市綜合體,爲北市區的居民提供完善的高品質生活娛樂配套。
盧家地村改造項目
開發商:良黎房地產
規劃定位:將與藍山數碼一期和二期形成集公共休閒廣場、影劇院、配套商場、辦公樓、住宅等複合業態於一體的地標性建築。同時沃爾瑪、肯德基、麥當勞等也將入駐,並與南亞風情園、青少年宮、老年活動中心連成一體,形成福海轄區最具人氣的現代化商業圈。
土堆村改造項目
開發商:凱晟威房地產
規劃定位:將建成集住宅、商業、公寓、休閒於一體的新型高端生活社區,包括公園、健身廣場、圖書館、娛樂中心及大型超市等在內的生活配套。
龍院、上峯村改造項目
開發商:怡寧地產
規劃定位:以教育地產爲核心的城市級開放性主題文化社區,將建成集商業中心、寫字樓、公寓、書院、文化會所等於一體的大型社區。(生活新報尹馨/文金麟/圖)
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