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過去兩週,信息面非常嘈雜。由此對地產投資將產生的影響是,在當前房調態度,以及爲來投資環境仍具有較強不確定性之下,可預期未來一個短週期,房企決策層的主動追加投資意願,將會降到新低。
在宏觀領域,未來一個階段,改革將是輿論關注的主基調。今年兩會的《政府工作報告》中,提到改革的地方近70處。
在房地產市場層面,政策可能引發“超調“的可能,並非不存在:
對房調的市場解讀,在置業投資心理上產生了實質影響。央行最近的調查結果,“居民購房意願降至13年來新低”。這條信息的潛臺詞是,在內地房地產黃金十年後,房地產投資價值迎來了第一次下跌期。
而房企的預期,在各種綜合因素影響下,也出現了實質性變化。從近期一二線城市高端項目的促銷信息看,實質性的價格深調,正式開始。
至於什麼是“合理的房價”,從《人民日報》日前文章的討論定位看,顯示在官方媒體的視線裏,“合理的房價”同樣是猜測。由此,猜測房調的底線,已難有結果。
對於可能的“超調”,我們認爲並非僅僅引發資產價格變化那麼簡單。如果對應“美國3月份房地產救市政策成功退出”,這條信息的思維邏輯去思考。可得出的結論——內地房地產近幾年本質的供小於求格局,在房調繼續再扭曲供應後,2013年或許需要的刺激供應政策。
從房地產行業所遭遇的困難看,皆在加劇:
當前開發貸未有變化。同時,房地產信託在兌付壓力下,流行的“接盤”,更多是基於監管層的要求而對風險的延遲。在市場流動性未解決下,地產信託在被動的爲“2011年行業替代資金角色買單“。
在房企經營層面,2011年年報進入披露期後,品牌房企2012年保守策略一覽無垠。同時部分大型品牌房企的困局,也在揭示,對一個高度依賴宏觀經濟、高度依賴金融支持、高度依賴政商關係的行業而言,未來的行業整合,不僅僅存在於中小房企,少數大型房企同樣存在變數。
不過,在市場、行業多數爲被動調整中,確有3-5只實力型房地產基金“鶴立雞羣”,在主動的進取投資。這幾家地產基金有幾個共同的邏輯——(1)質疑房調政策的可持續性,以及看好2013年因爲潛在可能出現的供求關係緊張,可能導致的市場反彈。(2)在投資領域上,傾向選擇商業地產和產業地產,可以實現“退中求進”。(3)基金在募集資金上具有優勢,並且在項目選擇和投資回報率控制採取了合理策略,有利獲取優質項目合作機會。
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