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對個品牌項目推『半成首付、一成首付』促銷優惠買房送首付挑戰行業最大尺度———
繼深圳、南京、上海部分樓盤打出『一成首付』、『分期首付』的促銷噱頭後,北京近來已有多個樓盤跟進,其中不乏保利[簡介最新動態]、金隅、首開[簡介最新動態]等知名品牌房企的身影。對於『一成首付』卷土重來,多位行業人士分析,這與當下樓市大行情不好密切相關,此類促銷手段更多還是為了鎖定有購買資格的買房人,開發商通過更多靈活手段尋求快速出貨,的確對買房人形成了一定刺激,實現銷售目的。而另有業內人士分析,開發商為購房者『墊首付』,將讓購房者、銀行、開發商三方均面臨一定風險,面對『致命誘惑』,買房人出手仍應審慎,保持應有理性。
●品牌房企旗下新盤
頻打『低首付』牌
『現在可以5%首付,促銷力度相當大。』『五一』期間,《廣廈時代》在緊鄰4號線大興天宮院站的某品牌房企旗下新項目『踩盤』時了解到,該項目為快速積累客戶打出了『6萬買兩居,7萬得三居』的促銷信息。據銷售人員介紹,目前辦卡客戶不僅立刻可以享受總價減免兩萬優惠,而且9個月內分4次付完首付即可,不過比一次性付完首付少享受約1萬元的優惠。據了解,該純新盤起價11999元/平方米,實際上折扣之後的價格約在13000元/平方米左右。
據樓盤人員介紹,如果是第一次購房,客戶可以先交半成首付,然後和開發商簽訂一個合同,在剩下的9個月內分三期付剩餘的2.5成首付。如果是第二套房,第一次需先交一成首付。顧客只要交了第一次的首付,剩下的首付就由開發商去墊付,然後進入貸款流程。9個月後樓盤封頂了,銀行也開始放貸了。
『這個價格結合我們的拿地成本和區域樓盤售價,基本就是在裸奔了。從目前的蓄客情況看,購買熱情超出想象。』該開發商內部人士表示。而從現場人氣也可以感覺到,『半成首付』的營銷宣傳頗具誘惑,現場看房諮詢人流絡繹不絕。銷售人員稱,『五一』短短3天時間,已經有2000多人辦理購房卡,且有1000多人交了意向金,而房子只有600多套。最終需要搖號纔能買到房子,這樣的熱鬧情況在近年的北京樓市上著實『難得一見』。而據最新消息,該項目已於上周末正式開盤,600多套房源當日銷售超過九成。
如果說上述樓盤推出的『半成首付』誘惑空前之大。那麼首開國風美侖[最新消息價格戶型點評]等近期新開盤項目的『優惠力度』則更讓人『瞠目』。位於馬駒橋區域的首開·國風美侖項目在大力促銷的同時拿出兩套房源『買房送首付』,開發商表示,該項目5號和10號樓5月中旬即將開盤。現在排號開盤當天有優惠,不僅可以2萬抵6萬,而且還將拿出一套80平方米兩居和一套90平方米三居指定房源現場直接免首付。
不可否認,該項目『買房送首付』創下京城樓盤時下促銷的『最大尺度』,吸引了不少眼球,但是由於兩棟樓裡只拿出倆名額,還得先報名再搖號,不少業內人士也表示,個位數的『中獎率』實有『噱頭炒作』之嫌,更多的恐怕還是為吸引眼球,但也表現出開發商為打開市場促進銷售而表現出的急切心態。
●『零首付』、『一成首付』
吸引樓市眼球
除上述項目之外,《廣廈時代》了解到,北京采取『低首付』或『分期首付』的項目在4月份以來均呈現出明顯增多趨勢。究其原因,與開發商尋求快速出貨,降低預期市場風險息息相關。
位於北京東五環的一在售樓盤目前也表示,目前該樓盤在售房源為113平方米和137平方米三居,均價在17500元/平方米,購房者可享受『一成首付』的優惠。所謂『一成首付』,開發商解釋稱,即購房者付一成首付款,就可簽訂購房合同,剩餘部分由開發商墊付。隨後,購房者憑著足額的首付款發票,去銀行辦理按揭貸款。在上述手續完成後,購房者須在雙方約定的期限內,將開發商墊付的那部分首付款返還。
至於還款時間,該項目銷售人員稱,具體的還款時間要根據購房者個人的實際情況,經雙方商談後決定,一般在2-3個月。如果是短期,可免利息,如果期限較長,會考慮追加一些利息,但不會超過銀行的基准利率水平。
而通州另一項目開發商則聲稱,目前購買該項目購房者『首付一成』即可簽約,剩餘部分由開發商墊付,但購房者需在1-2周內將墊付部分返還,然後前往銀行辦理按揭貸款,『我們是因為要求簽約時間短纔這樣做的,特殊情況下,還款時間可以延長一下』。有業內人士分析,雖然一些樓盤聲稱還款時間長了不行,但如果是誠意度較高的客戶,在了解了對方情況後,延長至半年也是能談下來的。
●『分期首付』玩『時間差』最大程度鎖定『有資格』購房人
對於『分期首付』卷土重來,亞豪機構市場總監郭毅分析,如果涉及的是首套房,開發商墊付兩成後,實際可回籠80%的房款,即便是二套房,也能回籠50%,這總比房子賣不出去強。
『這部分開發商的做法其實就是分期付首付,這在行業內很正常也很普遍。』因為要求的簽約時間短,有些客戶確實短期內支付全部首付款有困難,那麼樓盤就先成交,而且還款之後再辦按揭,也不存在風險和問題。
某上市房企副總裁亦稱,這種『墊付首付』或者『分期首付』的做法,其實是除降價以外的另一種營銷手段,前幾年就曾經出現過,後隨著樓市大熱而『銷聲匿跡』。如今再次被開發商『祭出』,說明目前有些開發商的資金還是很緊張,希望能將手上的房子盡快賣出去,由於市場上有買房資格的客戶數量有限,開發商只能想方設法來促銷。
據該副總裁介紹,這種類型的營銷,在墊付方式上,可分為開發商直接墊付和第三方借貸,並就借貸本身做出書面約定。如果第三方借貸存在免息、低息,那也很容易讓人聯想到這第三方是否會跟開發商存在關聯。
不過,采訪中也有行業人士認為,開發商所稱的購房者延期個三五個月再還清借款,一般購房者是不乾的,『三五個月的時間太短,對客戶沒有意義,起碼半年以上纔能對客戶有幫助』。在實際操作上,客戶往往會采用盡量延期的辦法,而開發商因為交易已經達成了,一定程度上也會默許。『實際期限有一年的,甚至還有到交房時候再還的。』業內人士表示。
『一般來說,開發商承諾先行墊付的那部分首付款,開發商會和購房者訂立專門的合同進行詳細約定。』如果購房者逾期不還,將按合同約定辦,該承擔違約責任的需承擔。
而另一業內人士說,由開發商墊付部分首付款,購房者在向銀行申請貸款時,可能要承擔部分信用風險。
●『真墊付』還是『假墊付』?開發商承諾更多是種『心理暗示』
那麼,開發商又是否會真的為買房人向銀行墊付首付呢?
采訪中了解到,一直以來打出『分期首付』的樓盤實際很少出現真實墊付的情況,因為首付款本來就是交付給開發商的,並不是開發商自己掏出錢給第三人。同時又不像商場買東西分期付款,先購買商品回家,再分期付剩下的錢,開發商什麼也沒損失。這種營銷手法,不過是鎖定了一個半年或者9個月之後纔具備三成首付能力的客戶。『幾個月之後市場會變成什麼樣,誰也說不好。』開發商先下手為強,搶佔客戶資源,一定程度上也是『落袋為安』。
專家認為,通常開發商就是等購房者在數月後交齊了首付,然後銀行就進入了貸款流程。而大公司的房貸審批就更快了,只要條件合格,可能一兩個星期就批貸了,沒幾天就放款了。而此時這個樓盤正好封頂了,這時纔需開始還貸。而對於買房人,他想知道的只是什麼時候開始還貸。對於真正的貸款程序何時啟動、什麼是受理貸款、什麼是批准貸款、什麼是放款,都不是特別有概念。對於開發商的『墊付』,更不清楚。大多情況只是開發商用『墊付』這個詞,給了購房者一種『撿到便宜』的心理暗示。
從另一方面來講,開發商也可能面臨著購房者毀約的風險。某資深業內人士認為,如果開發商墊付了20%或50%後,市場發展了變化,房價大跌,那麼購房者就存在不願還款和不願還貸的可能。如果購房者停止還貸,銀行可以申請將其名下房產進行拍賣,如果購房者拒絕向開發商還款,開發商可以根據雙方簽訂的還款協議追索。
專家還提到,開發商這種幫購房者湊齊首付,再去銀行辦理按揭的行為,是不可能告知銀行的,銀行也不可能一一去了解,一旦這種行為的規模變大,被銀行發現,銀行很可能對該開發商停止一切貸款包括開發貸, 『這對開發商是得不償失的』。
采訪中一位在光大銀行長期從事房貸業務的工作人員表示:銀行在沒有看見首付款發票之前,根本不會進入貸款的階段。『所謂開發商和銀行簽協議,首付款未交齊即可提前放貸,一般都是促銷說辭。』據他了解,目前北京還沒有一家銀行可以在看到首付款發票之前,就進入實質性的貸款操作階段。
●此類促銷多出現在郊區大盤效果幾何仍待市場檢驗
事實上,『分期首付』、『零首付』諸如此類噱頭的更多還是為了鎖定有購買資格的買房人,這也是采訪中多位行業人士的共識。
根據鏈家地產市場研究部統計顯示,2011年北京新房和二手房成交總量為18萬套,較2010年下降36.7%。僅從成交量的角度來看,2011年限購以來抑制的成交量約10萬套。其中外地人購房比重由往常的40%左右,下降到年均的12%左右,被抑制的外地購房需求約有7萬-8萬套。雖然伴隨時間的推移,滿足購房資格的外地人士會逐漸增多,但從購房比例來看,2012年一季度,外地人購房佔比由去年年底的12%上昇到15%,其中大部分都是經過長期觀望的客戶轉化而成,實際的滿足購房資格的需求增長的情況很難判斷。
與此同時,北京郊區盤的大量供應,會讓該類區域的開發商競爭更加激烈。這些區域的開發商需要給買房人想辦法實現『曲線救市』。『首付分期』、『零首付購房』,便是在這樣的市場形態下出現的產物。『其可行性究竟幾何,是否會在更多項目中普及尚無法一概而論,仍需通過市場檢驗。』專家表示。