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據華夏時報報道,今年高端住宅的零開盤被4月入市的金茂府和冠城大通(600067,股吧)瀾石兩個項目打破。值得關注的是,金茂府的價格較之前每平方米上漲了5000元之多。而冠城大通瀾石則以46000元/平方米低價入市。
事實上,金茂府的逆市上漲並非高端住宅市場的主流,大多數高端住宅仍需降價以換取成交量。
部分項目低開高走
今年4月入市的金茂府和冠城大通瀾石呈現出迥異的價格走勢。位於朝陽區太陽宮的冠城大通瀾石開盤價為46000元/平方米,與其周邊在售的5萬元/平方米的高端住宅相比,屬於低價入市。而金茂府此次開盤的定價則比上一期每平方米上漲了5000元,達到55000元/平方米。
“難以相信金茂府會上漲這麼多。”一位業內人士向記者表示,金茂府可能是定一個價格的上限,以便根據銷售狀況靈活變動價格。
據了解,4月份開盤的這期金茂府還處於認購階段,由於高端住宅總價比較高,一般購房者都是陸續付款到一定比例後,纔會換簽。
目前,漲價的公寓豪宅項目還有建邦·禮仕閣[最新消息價格戶型點評]、保利[簡介最新動態]中央公園等,4月上述兩項目每平方米報價分別上漲了3000元和2000元。
“不少高端住宅都采取低開高走的策略,而普通住宅則基本持續低開。”亞豪機構總監郭毅向《華夏時報》記者表示,去年開盤的高端住宅基本都以低開為主,金茂府就是其中之一。因為銷售情況比較好,所以再次開盤就會低開高走。而冠城大通瀾石本來打算去年春節後入市,但由於產品改造等原因,一直推遲,其定價比周邊項目低,屬於低開項目。
亞豪機構統計數據顯示,4月,北京在售公寓豪宅項目中,12個項目的套均成交總價超過了1000萬元,包括合生·霄雲路8號[最新消息價格戶型點評]、長安太和、御金臺等,項目量比上月多了3個,這12個項目累計成交62套,與3月持平,成交均價為52097元/平方米,環比3月上漲6.6%。
郭毅表示,目前價格上漲的高端住宅主要分為兩類,一類是持續熱銷樓盤,項目前期通過走量回收了大量的現金流,且形成了良好口碑;另一類是僅剩少量房源的項目,如釣魚臺七號院[最新消息價格戶型點評]、凱迪[簡介最新動態]尚府等,且多為“樓王級”產品,總價比較高。而據記者了解,今年,單價在13萬元/平方米以上的釣魚臺七號院尚未有成交記錄。
漲價難成主流
事實上,熱銷項目畢竟是少數,手中握有高端住宅項目的房企對於銷售預期並不樂觀。
望京地王項目遠洋[簡介最新動態]萬和公館今年也將開盤。該項目是2010年遠洋地產旗下的北京遠豪置業有限公司以40.8億元拿下的,扣除教育、醫療用地等之外的商品房部分地塊,該地塊以27529元/平方米的樓面價成為當時北京的單價地王。遠洋萬和公館入市後將建成高端住宅,據報道,項目的入市價格超過6萬元/平方米。
但是,熟悉遠洋地產的業內人士向記者表示,上述項目的銷售情況難言樂觀。
亞豪機構統計數據顯示,北京共有72個報價超過4萬元/平方米的公寓豪宅在售,但在4月,僅有35個項目實現了成交,不及半數。共售出公寓豪宅352套,環比3月減少24.6%,同比2011年4月減少38.6%。
另據鏈家地產市場研究部統計,在2012年內入市的價格在35000元/平方米以上的12個項目中,零成交項目佔了7個,高端項目整體簽約率僅為4.05%,與年內新入市項目14.73%的整體簽約率相比,整整低10個百分點。
因此,正如中原地產研究總監張大偉所言,高端住宅漲價並非主流。
數據顯示,位於東三環的瑞安君匯雅居3月份成交均價為56959元/平方米,4月份成交均價則為53932元/平方米,價格環比下跌了5.3%,而其去年12月開盤的價格為66000元/平方米。項目簽約率為28%。
位於順義的魯能7號院最近新推的二期“溪園”,價格也未出現上調,預計均價為10900元/平方米,取得不錯的銷售業績。該項目位於順義新城核心位置,規劃面積約80萬平方米,魯能7號院營銷負責人介紹,該項目以低密度花園洋房、別墅為主,容積率僅1.1,屬於典型的低密度生態大盤,園林改造由星河灣園林團隊主持。
此外,上海、廣州等地的部分高端住宅出現了20%的降價幅度,銷售業績則出現大幅反彈。
郭毅表示,2010年高價拿地的房企比較多,這些地塊在今年會陸續上市,因此,今年高端住宅的供應量相對較大,而客戶群又比較少,競爭激烈。