|
||||
“五一”檔期,廣州樓盤熱銷勢頭不減,“一晚就賣了三四百套”、“當天消化率達八成”、“當晚200套貨源賣光”……開發商報出的“成績單”,都在說明“五一”新推產品賣得很火。5月首周,日均簽約量不斷增加。另一方面,部分樓盤的新貨報價也比上一期產品有所上升,整體均價呈現結構性上漲,有研究機構認爲“廣州樓市量價齊升的‘拐點’已經到來”。
不過,廣州業內專家並不認同“拐點”的說法。多位專家表示,“五一”期間樓盤的大力促銷只是開始階段,未來廣州樓市仍將走以價換量的道路,特別是郊區板塊的樓盤,降價趨勢仍將持續,根本原因,就在於廣州樓市存貨太多。陽光家緣數據顯示,截至本月8日,廣州一手住宅可售貨量仍高達57501套、736.11萬平方米,若以前三個月月均36萬平方米的成交量計算,此貨量可賣近20個月。
市場現狀:庫存足夠消化20個月
這個“五一”,有不少促銷亮眼的樓盤,引發了不小市場轟動。在樓盤大力促銷的背後,便如某商家所說:“去貨要緊。”
近階段,廣州一手住宅的實際成交量其實不算太差。據統計,4月份廣州一手住宅成交5951套。而記者跟蹤陽光家緣數據顯示,4月份廣州一手住宅新增供應達6452套。換句話說,4月份的成交速度仍未能跟上新增供應的速度。
合富輝煌4月底的監測報告稱,“五一”黃金月期間,廣州約有5萬套的可售貨量,其中新貨僅約7000套,在售餘貨超過4.3萬套。陽光家緣數據顯示,截至本月8日,廣州一手住宅可售貨量、可售面積分別達57501套、736.11萬平方米,對比去年5月10日的37057套、約470萬平方米,一年時間內增幅分別達約55%和約57%。廣州市房管局公佈的數據顯示,今年前三個月,廣州一手住宅月均成交量只有約36萬平方米,若以此計算,736.11萬平方米的可售面積足夠消化近20個月。
廣東省房協近日表示,當前市場上商品房供過於求狀況突出,庫存壓力未得到明顯減緩。世聯地產研究認爲,2012年房地產行業將迎來去庫存化週期。同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文此前亦表示:“2012年,賣樓難已經註定是一個事實。”
前景預測:降價趨勢仍不會終止
成交量逐步增加,旺銷行情持續了一兩個月,樓市是否真正回暖了?合富輝煌首席市場分析師黎文江並不認同此說法,“4月份的成交量頂多也是50萬平方米左右,和去年的月均水平差不多,相對於約5萬套的存貨,這成交量就不算很高了”。
即使如此,部分樓盤的報價已有所上升。比如老城區的東方文德廣場,新貨售價比上一期產品高了約5%;位於芳村片區的荔灣國際城,據稱即將推出“樓王”,所以售價也會比之前高5%左右。記者在一些樓盤現場看到,已經有銷售人員用“樓市已經量價齊升”的說法來誘惑看樓者。
廣州樓市真的拐向“量價齊升”的態勢了嗎?大多數業內專家並不認同。
黎文江認爲,“量升”是存在的,但“價升”就要細化分析了,“一個區域內如果高價盤集中成交,自然會拉動整體均價上升,例如,保利天悅的成交價爲3萬多元/平方米,對海珠區、甚至全市的成交均價都有拉昇作用,這是明顯的結構性漲價,並不代表樓價的整體走勢”。黎文江表示,目前廣州的存貨量較多,升價不應該是商家考慮的事情,相反,繼續以價換量纔是最好的、最能穩定市場成交的策略,“市場必須穩住剛性需求的成交、進而帶動改善型需求入市,廣州樓市纔可能有真正意義的回暖”。
中原地產項目部總經理黃韜對“後五一”的市場也並不樂觀,“‘五一’熱銷的樓盤只佔在售樓盤的10%左右,並不是全部樓盤都取得火爆的業績,相比2009年、2010年的‘五一’假期,今年‘五一’的成交量並不算高”。黃韜表示,“五一”只是促銷的開始,促銷不會就此結束,“市場後續的新增供應量和存貨量仍非常充足,特別是郊區樓盤,它們的降價趨勢會延續到‘十一’。”
方圓地產首席分析師鄧浩志對“後五一”的市場走向同樣不樂觀,“在限購仍舊持續、政策對投資打壓不放鬆的前提下,繼續以價換量或許是未來樓市的主題”。
|
||