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雖然3、4月份本市商品房成交量有了明顯提升,但偉業我愛我家提供的數據顯示,京城一季度在售項目中有203個項目出現折扣促銷,約佔在售新房項目的四成。而“成本價”賣房、“低於成本價”賣房更是屢屢出現在市場中。
記者調查發現,3、4月份以大興、房山、通州區域爲主的項目在一次次下調過程中,已經步入了成本價+10%利潤時代。
房山多樓盤利潤不足10%
來自北京中原市場研究部的統計,第一季度成交前20的住宅項目簽約達到了3698套,而均價僅爲14741元/平方米,低於全市成交均價18626元/平方米近20.9%。
據一些房地產開發商介紹,目前在售的普通商品房,總體建設需要的費用包括了前期費用及相關行政性費用、建築安裝工程費、營銷管理費用、財務費用、市政基礎設施建設費。除此之外,還要繳納一定稅費。根據項目自身的銷售價格及盈利能力不同,一般會佔銷售價格的20%至35%。由此算來,項目除去土地外的各項成本,約在4000元/平方米左右。
換句話而言,目前在售的商品房價格=土地成本+4000元/平方米成本+利潤。
“在經過了一年多的輪番降價之後,目前部分剛需盤售價已是連‘一滴水都擰不出來’”。房山某項目銷售總監表示,目前市場環境下,用市場自己的話講,微利時代,沒有最低只有更低。但無論怎麼說,房價的利潤空間已經越來越少。
步入5月,房山許多開發商便陸續推出更高的優惠打折活動,而區域內房價也從去年最高的18000元/平方米,下降到了15000元/平方米左右。
以首開熙悅山爲例,項目價格從去年的15000元/平方米跌至目前的13000元/平方米,位於閻村的天恆樂活城現房價格也就在10000元/平方米左右,即便價格一直堅挺在16000元/平方米的金地朗悅也在最近推出了14800元/平方米的特價房。
而北京城建·徜徉集項目更是以12900元/平方米的均價入市,刷新了長陽區域內的價格新低,也給該區域在售項目樹立了一個新的低價標杆。位於良鄉的鴻順園東區項目預計在4月中旬將新推出一批房源,起價9999元/平方米,均價11000元/平方米左右,相比其目前在售價格下調3000元/平方米。這兩個項目的低價入市將撬動該區域的部分成交,也將帶領區域進入下一輪的降價通道。
“目前項目已經是售價基本與成本價持平,屬於底價銷售了。”據天恆樂活城營銷負責人稱,目前項目價格已經明顯低於同區域項目成交底價。
城建興泰地產副總經理邱琳表示,北京城建·徜徉集目前在售均價12900元/平方米。地價成本大概7000元/平方米,套用商品房價格公式,如果按照最低其他成本4000/平方米計算,每平方米盈利1900元,利潤率在10%左右。
“按照這種算法,也僅僅是理想算法。”邱琳表示,目前採用純正的英倫風格,建築工藝和施工成本比較高,同時項目整體採用三層以下石材加三層以上工藝磚的外立面工藝。另外項目採用公共區間的精裝修,3.1米層高以及全部的地下車庫這些規劃上的亮點,也在一定程度上增加了項目成本。因此,1900元/平方米僅僅是一個理想利潤。
通州個別盤利潤僅5.6%
位於通州區潞苑南大街的東亞逸品閣,今年以11553元/平方米成爲了通州樓市中最低價樓盤之一。
根據北京市土地整理儲備中心官方網站上的資料顯示,東亞逸品閣的開發商東亞新華地產聯合北京廣聯萬通信息諮詢有限公司,於2011年4月26日拿下該樓盤所在地塊,總價爲2.96億元,規劃建築面積不超過53160平方米,合計樓面價約5568元/平方米,除去配建的限價房外,商品房部分地塊樓面價應超過6000元/平方米。
套入商品房價格=土地成本+4000元左右其他成本+利潤的公式,也就說東亞逸品閣的利潤也在2000元/平方米。利潤僅6%。
“這是公司管理層經過戰略考慮後實施的行動。”東亞新華地產營銷管理中心總監賈玉鵬解釋說,低利潤首先這是基於公司快速回籠資金的需要。去年年底在樓市成交僵持之下,地價也隨之下降。在土地成交低谷之際,一些地方政府降低了開發商拿地的門檻,比如拿地時的保障金額度在下降,還款期在延長,配建保障房的要求也在降低等。
綜合推算,今年上半年是一個拿地的好時機。鑑於此,包括東亞逸品閣等在內的多個項目將入市銷售,以回籠資金,從而爲拿地儲備現金流。“東亞逸品閣合計360套房源,如此微利銷售,確實賺不了什麼錢,但回籠的資金,如果在合適的時機可以拿到優質地塊,對公司長遠發展來說還是有利的。”
由房山與通州市場來看,目前,底價+低利潤賣房已經成爲了開發商出量的關鍵銷售策略。正如不少開發商所說一樣,目前的市場不會像以前那麼暴利了,低利潤時代已經到來。(記者徐楠)
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