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往事如風,此情只是難懂。
針對樓市冷暖的猜測由來已久,近期8.5折房貸利率政策、公積金貸款額度上調以及全國樓市成交數據的一片向好,似乎都顯示樓市自冰寒中開始復蘇。
三月北京,76個在售的價格超過4萬元/平方米的公寓豪宅項目在共售出了465套,銷售面積7.5萬平方米,環比銷售套數增長263%、銷售面積上漲264.9%;同比銷售套數、面積分別上漲了86.7%和97.4%。
三月萬科[簡介最新動態],銷售重返百億之上。
諸如此類,消息晴暖。對於3月樓市回暖的原因,有說依據央行4月12日公布的《2012年一季度金融統計數據報告》,認為是信貸規模惹的禍。央行報告顯示,3月份新增人民幣貸款1.01萬億元,同比多增3320億元。此數據大幅超出市場預期,創出14個月新高;而第一季度新增貸款規模則達到2.46萬億元,略超去年同期。
是否一個寬松信貸救市的重大芽頭就這樣悄悄破土?是否一個讓房地產行業揪心的問題就這樣不刃而解?未來數月樓市就此持續回暖?
事情似乎沒有這樣簡單。
宏觀調控一年多來,此刻,沒有哪個房企不希望政策放松。
如果房地產政策放松,房企最希望的是什麼形式的放松?回答居首的是更寬松的銀行貸款,其次是下調房貸利率,再次是允許信托公司給開發商的信托貸款展期,此外,纔是放松限購及地方政府收購房企手中的項目用作開發保障房。
作為資本密集型產業,信貸乃房企命脈,這是常識,信貸乃房價命脈,這是知識。
其實,我們只要仔細分析:為了避免經濟增長快速下滑,資金會先行, 3月份財政支出大增,信貸突破1萬億,讓我們初步看到了貨幣財政政策變得更加積極。但種種跡象顯示,受益的是基礎設施建設,並非房地產。2月底以來,重大建設項目審批速度明顯加快,部分高速公路網、機場和軌道交通項目獲得集中審批通過,一批重點區域、重點行業項目正在逐步推出。與以往不同,此批項目明顯傾向於中西部地區、三農及民生保障項目。
同時,我們還可以預判:一季度GDP增速低於預期,為防止經濟慣性下滑,預計政策面更會加大預調微調力度,二季度政策基調將是『穩中見松』,以使經濟能在二季度止跌趨穩。未來一段時間國家將適度加大政府投資來對衝房地產投資下滑,通過政府支出的加大、信貸的放松、大型項目的開工來穩定經濟增長。
但是,可以肯定的是,即使二季度信貸規模會有所增加,信貸寬松的受益者絕不是開發貸,當前銀行信貸政策已經越來越向產業政策貼近,開發貸依然是各家銀行的嚴控業務。
而且,房地產調控並未有放松的跡象,甚至房產稅的陰影漸行漸近,接下來的幾個月或是房地產探底的趨勢。
信貸寬松,如露亦如電,房企命運,何時展開顏?
據渣打銀行的一份調研報告顯示:一線城市正引領新房價格的調整,二線城市的房價調整目前也已開始。三線城市住宅平均售價仍然較為穩定。不過,地方政府可以通過多種方式乾預房價,如暫停頒發高端項目銷售許可證等,因此,房價均價並不可信。土地市場亦顯疲態,尤其是一線和二線城市。盡管土地出讓面積增長非常有限,平均地價卻明顯下降。地方政府財政壓力繼續加大。
筆者在戰略諮詢中,與房企高管交流中,大多數房企高管感覺中央政府的決心暫不會動搖,他們大多數認為未來3個月中央不會改變房地產政策。
好在,被稱為『剛需』的陽光[最新消息價格戶型點評],時不時還照射在房地產項目上。首套房貸利率優惠的擴大在一定程度上刺激了成交量的回暖。新房以及二手房的成交反彈,猶如一劑鎮定劑注入已經疲軟的房地產市場。部分城市公積金貸款額度上調了,信貸似乎還要繼續寬松。
2012年,經濟下滑的主要控制閥門在固定資產投資,這需要政府通過穩定投資來穩定增長,但這並不意味著市場將重新演繹2008年那樣跌宕起伏的故事。由於總體就業壓力不像2008年那樣大,政府對經濟增速下滑的容忍度提高,這次房地產調控政策是2008年調控未竟的延續,即使就針對政府投資信貸寬松而言,其力度也要明顯小於2008年,不宜對這次政策預期過高。
對房地產業,我們還是那句話,遍地白銀的好日子不會再有了,天降黃金的好運氣也不會再有了。信貸寬松終成虛幻,變革求生纔是正途。