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早在去年年底,房地產業內就普遍存在這樣的觀點——2011年,是中國房地產行業發展黃金十年的終結之年。樓市上半場結束,下半場開始。
的確,史無前例的房地產調控政策已經持續26個月,彰顯了中央政府抑制房地產過度發展的堅定決心;房地產企業20強發佈的2011年業績報告中,4家業績同比下滑,10家房企沒有完成銷售目標……
不管房地產行業多麼不情願,從今年開始,在未來的日子裏,都不得不接受這個行業地位的轉變,以及利潤率的轉變。傳說中的全國大大小小6萬家房企如同胞般和睦相處,共分利潤大蛋糕的美妙時光,將被激烈的行業競爭所取代。
一個時代的終結意味着一個新時代的到來,黃金十年給業界留下了什麼?樓市下半場業界又將何去何從?且看業內專家的真知灼見。
下一個十年以理性爲核心
自1998年住房體制改革開始,中國房地產行業進入快速發展階段;2009年年終,全國房地產開發商數錢數到手發軟;2010年年終,逆市飄紅的開發商們依然對未來滿懷憧憬;去年年終,多數開發商仰天感嘆:“這個年關不好過啊!”
是什麼因素造就了黃金十年?深圳都會城市研究院院長高海燕認爲,工業化創造了中國第一輪財富,在財富的驅動下,國人開始有資產化意識的啓蒙,這樣的啓蒙讓大家把大量貨幣投向了房地產。
同時,在過去十年投資、出口、消費三駕馬車的經濟增長模式下,中國依賴於投資拉動經濟的驅動方式,房地產作爲內部引擎,註定中國在經濟政策中特別重視房地產的作用,政策環境相對適合房地產產業發展。
“還有一點很重要,房地產發的是政府價值觀的財。”高海燕解釋,過去十年,政府角色的缺位讓市場化代替了本該由政府履行的社會事業功能,如保障性住房建設,客觀上給房地產帶來重要的發展機遇。
深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁說,過去十年,房地產的高速發展爲解決國民居住、推動城市建設、拉動地方經濟等方面發揮了重要作用,但是,當房地產的發展速度遠遠超過其他行業,資源傾斜日益明顯,房價暴漲讓所有行業不堪重負之時,房地產行業勢必要進行重大調整。
據統計,去年全年,全國超過120個城市出臺了房價調控目標,46個大中城市出臺了“限購令”,10個城市出臺了強制“限價令”;央行6次加息、上調存款準備金率;房產稅出臺,試點重慶、上海。調控手段招招切中要害,“殺傷力”十足,全國一線城市房地產市場“降”聲一片。
從這一年開始,中國地產正式告別樓市上半場的黃金十年,告別充滿暴利的野蠻生長,開始了以理性爲核心的下半場。
去暴利化不等於無利可圖
今年一季度樓市開局依然低位徘徊。一線城市如北京、上海、廣州、深圳1月受元旦、春節影響,樓市成交慘淡;2月成交量開始緩慢回升;3月周成交量環比上升趨勢明顯。
雖然中國樓市表面熱鬧,但實質上沒有回暖跡象。中國國家統計局公佈經濟數據顯示,全國一季度商品房銷售成績同比明顯下滑,銷售面積和銷售額同比分別下降13.6%和14.6%。
然而,說再見,並不代表訣別。
“接下來整個房地產市場的發展還會迎來黃金十年。只是上一個階段的遊戲規則和下一個十年的遊戲規則會發生很大的變化。”原綠景集團副總裁、現任陽基地產董事兼總裁張梧峯如是說。多數業內人士與張梧峯觀點類似。
宋丁說,雖然近兩年的調控政策讓地產商感到行業眼看着走向行政化,市場化或將消失殆盡。“這種觀點是錯誤的。更深刻的市場化就是去暴利時代,深刻的市場化就是成熟的市場化。”宋丁說,現在看來,過去十年很暴利、很黃金,但很不規範,樓市下半場的主題勢必是房地產行業更深刻的市場化,在規範中重獲新生。
高海燕強調,房價下降並不等於房地產機會消失。“不管房價是下降還是平衡,我仍然覺得未來十年甚至20年還是房地產黃金週期。房價問題與房地產發展機會問題之間不存在衝突。”他表示,房地產去暴利化不等於房地產去利潤化,房地產已經走在去暴利化的路上,但行業在未來仍是高利潤。
“中國城市化進程不能光看現有50%人口進入了戶籍城鎮人口行列,還要看這50%的人口如何進一步向百萬人口城市流動,中國仍然面臨着深度城市化。”張梧峯表示,接下來,包括土地出讓、項目運營、信貸、產品設計、交易環節等一系列“遊戲規則”將發生變化。“作爲投資者、投機者,現實情況可能與原先預想目的和目標有很大的差異,但不是說沒有機會。”
他提醒同行,要關注到在調整過程中,對於投資性住宅、剛需類住宅、商業地產等不同物業類型,國家有針對性的制定差異化政策,看準機會,能快速麪對變化、適應變化的企業將會跑贏下一個十年。
高端物業、產業地產領跑下半場
下一個羣雄逐鹿的十年裏,哪類產品將最終問鼎中原?各路專家普遍看好高端物業以及產業地產的發展。
深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺認爲,全國有近3600套保障性住房,“十二五”期間,深圳也要建24萬套,其中17.6萬套是安居房,以出售的方式提供給中等收入的人羣。在這種情況下,中低檔市場逐步就要被政府主導。“未來開發商的產品類別將朝高端進發,越高端越好,給富人們提供更好的住宅。”
隨着保障新住房的加快供給,普通商品房住宅將會供過於求,同時普通住宅的投資價值也會大大下降,投資者的目光將更多轉向高端豪宅。
知名地產劍客圖騰鏡認同鄧志旺的觀點。他表示,以深圳爲例,前十年,深圳房產在開發規模、開發水準方面,相對於國內市場做得還不夠。“在深圳這樣的國際大都市,沒有出現像星河灣的項目,也沒有出現香港天璽那樣的樓盤,售價在50萬元/平方米,更沒有出現像上海湯臣一品的奢華品牌。”
圖騰鏡說,深圳開發商只是停留在“小資”開發階段。未來十年,深圳樓市將朝兩個極端發展,一是經濟適用房爆發,經濟適用房、保障性住房將充斥整個市場,會解決大部分住不起房子老百姓的住房問題;一是產品向極端高端化方向發展。當經濟適用房佔領市場之後,開發商反而更有心思考高端性的配置、高端性的建設,我想後半場市場產品細分趨勢將更明顯。
深港房地產聯合商會執行祕書長曹笑亮提出,將來以住宅爲主的房地產開發商將大規模消亡。“業內普遍稱全國約有6萬家房地產企業,保守估計5年之後會有一半甚至更多的房企將消亡。地已經不多了,而且實力不足的房企也沒有資金繼續留在產業內。”未來主要有兩類開發商將繼續存在,一是通過旅遊地產或產業地產控制了大片土地的開發商,還有一種就是仍有資格獲取土地的豪宅、酒店物業、旅遊地產開發商。
曹笑亮說,目前從事產業地產的開發商比較受政府青睞,而產業地產和住宅開發地產是同期起步,產業地產將在後半場迎來黃金髮展期,其具體發展形勢是以多產業佈局城域開發的模式進行,即開發商要完善所有產業資源的佈局,如華僑城、蛇口等項目,以可持續發展模式佔有土地。
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