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星河灣[最新消息價格戶型點評]過去的擴張模式或已經無法讓其繼續通過創造銷售奇跡站穩腳跟。限購、成本、管理方面的問題,不僅僅困擾星河灣同時也困擾著高端物業項目的生存與未來發展。
星河灣最近的"亮相"有些尷尬,太原"業主維權"一度將星河灣推到了輿論的風口浪尖。3月28日,星河灣地產副總裁梁上燕的眼淚並未能夠緩解業主與星河灣之間的矛盾。甚至有業內人士稱,在星河灣致媒體的公開信中並沒有顯示出其解決事件的誠懇態度,同時也無法了解到他們對於解決危機的應對方法。
這個曾經號稱"中國第一豪宅",並以打造"中國地產界的勞斯萊斯"自居的開發商,從廣州到北京,再到上海、太原,星河灣每新到一個城市,可實現比周邊樓盤房價最高漲幅4~5倍的記錄。
如今,信任危機一觸即發,同時也使得業內對於目前高端物業項目的前途產生擔懮。2012年房地產形勢嚴峻,高端市場亦面臨挑戰,高端市場是否還是投資方向,應選擇怎樣的高端項目?
星河灣陷信任危機
"3.15"前夕,在山西太原舉辦的一場"誠信與責任"的地產高峰論壇上,太原星河灣的業主們突然出現在會場,要求禁止給星河灣頒發誠信與責任的獎項。業主稱,星河灣交付他們的豪華精裝房質量嚴重不過關,無法居住。這多少有些諷刺的意味在內。
這些與星河灣在太原創造的一日銷售40億元的情景格格不入。
資料顯示,本次業主投訴的主要問題有:地面鋪設的大理石龜裂、斷裂,地板的粘合處、地腳線與大理石的截面出現明顯裂縫,木門起皮、變色,門面有劃痕,壁紙出現明顯色差,家具門合不上,牆面大理石破損嚴重,衛生間漏水等。
有消息顯示,星河灣許諾在清明節後對於出現問題的裝修房進行全面整改。本刊記者對目前太原星河灣裝修房事件處理進程進行了解,但未得到星河灣有關人士的正面回答。可見目前,星河灣對於該事件依舊三緘其口。
星河灣模式奇跡不再
有人曾經把星河灣的擴張方式稱為星河灣模式。
確實從此前的銷售情況來看,星河灣所到之處不斷創造銷售奇跡。從廣州到北京,再到上海、太原,每新到一城市,可實現比周邊樓盤房價最高漲幅4~5倍的記錄。
但是,在如今限購政策的大環境下,與其它做高端住宅的房地產開發企業一樣,星河灣也無法避免資金的壓力。
從局部來看,星河灣所到的一、二線城市都在限購的范圍之內。雖然沒有如綠城[簡介最新動態]般的高負債率,但是勢必會對其銷售產生影響。
上海和浦東星河灣[最新消息價格戶型點評]的降價即為很好的佐證。據網上房地產數據顯示,這兩個項目在降價後即獲得了一定的跑量。
財經評論人吳其倫認為,星河灣目前可能面臨著嚴重的資金危機。一方面是由於限購作用,一方面是由於星河灣在推廣宣傳上的不惜血本。
值得注意的是,星河灣在去年開始進軍白酒產業,乃至於梁上燕也親自操刀,在推廣項目的同時,還對於其白酒考察的結果進行推廣。
上海易居研究院房企研究中心總經理周建成認為,向白酒行業進軍,是星河灣多元化發展的戰略舉措。高端白酒行業在中國未來應該會有一個廣闊的發展前景。但這是兩個不太相關的行業,經營模式有很大的不同。"我現在還沒有看到他們的白酒經營和房地產經營能夠產生什麼樣的協同效應。我認為還是把白酒業務作為一種財務投資比較靠譜,白酒業務和房地產業務的協同也許在於共享客戶渠道。"
但吳其倫表示,向白酒產業進軍,並沒有佔用星河灣眾多資源。他認為,導致其資金出現危機的最大可能是銷售不暢、推廣成本過高所致。
在這樣市場背景下,星河灣過去的擴張模式或已經無法讓其繼續通過創造銷售奇跡站穩腳跟。分析人士稱,從購房者的心態變化來看,由於前幾年房地產形勢良好,購買高端項目多為投資,因此項目具體的管理或者質量問題,未上昇至目前的高度;自調控昇級之後,購房者的目光從單純的投資轉移至關注於手上的資產保值情況。"在房地產形勢低迷的情況下,每個購買高端項目的購房者,都希望手握的資產是高質量、保值乃至於稀有的。"
限購、成本、管理方面的問題,不僅僅是困擾星河灣同時也是困擾著高端項目的生存與未來發展。
"長遠來看,星河灣還是要在高端住宅方面下功夫。"周建成表示,未來人們對高端住宅的定義肯定會更傾向於軟環境方面,比如良好的社會醫療保健、國際幼兒教育等等方面,盡快能夠整合這些資源,並且與自己的項目進行嫁接,打造符合未來需求的真正的高端住宅,並且通過多種服務的經營賺取利潤,纔是當務之急。
高端物業"蓄多少,開多少"
星河灣僅僅是高端項目的一個縮影。
同樣針對中高端市場的綠城正在經歷著一場前所未有的危機,如今包括宋衛平在內的綠城高層也已經背上了賣房指標,正在進行一場"全民賣房"的保衛戰。
除此之外,還有很多的高端項目面臨著銷售的壓力,多數人士認為,高端市場是受限購影響較為嚴重的一部分市場。從限購政策實施至目前,眾多投資需求已經被隔離於購買資格之外,眾多支持高端市場成交的需求失去了助力。
數據顯示,在已經過去的2011年,上海別墅共成交4371套,環比2010年大幅下挫42.7%;月均簽約364套,銷售面積1018182.5平米,較2010年下降41.2%;2011年別墅成交均價30600元/平米,較2010年上漲6.7%。
本刊記者對部分高端項目進行探訪顯示,眾多項目在開盤之前,必須進行一定的蓄客,"蓄多少、開多少"為其主要的銷售方式。此外,分批推盤也是眾多高端項目所采取的推盤方式。有豪宅開發商表示:"總之,今年的市場還是不好過。"
豪宅投資新契機或現
雖然高端市場受限嚴重,但目前或為高端項目投資的好時機。一方面,從政府的推地政策來看,2010年底,上海容積率低於1.0的土地已經停止推出,因此,只要政策不放開,高端項目將會越來越稀缺。另一方面,從目前的高端項目推盤情況來看,2012年將有一批高端項目入市,以佔據市場。
數據顯示,2012年上海預開盤項目共約40個,其中別墅項目近半數,其中上海紫園[最新消息價格戶型點評]、佘山璽樾、中建大公館以及長風地王項目中海[簡介最新動態]紫御豪庭等都將在2012集中開盤,可見開發商推盤意願仍未降低。
業內認為,雖然從目前的市場形勢來說,與其坐等市場勢好,不如率先推盤搶佔市場,在目前豪宅市場暗現回暖的情況下,加緊推盤或為好時機。
周建成分析稱,至於投資者是否應該投資豪宅,這其實是一個非常個性化的問題,因人而異。就未來來看,投資住宅的平均收益應該肯定會比銀行利率要高。
相比剛需項目來說,高端項目價格相對比較堅挺。"目前一些豪宅拒絕降價,是因為他們認為在限購政策下,豪宅缺乏價格彈性。所以,不願采取降價促銷行為。"
專家建議,2012年的豪宅投資,還需要關注2011年豪宅市場的成交情況,選擇相對成熟的板塊。根據自身的具體需求,選擇合適自己的項目。
"投資客在這個時期正是有更多的時間去選擇合適的項目去投資,並且在’限購’的市場背景下,豪宅物業價格漲幅比較平穩,未來市場一旦反彈,投資者將獲得更大的投資回報與收益。從這個意義上講,樓市’限購’對豪宅投資者來說也是贏得了投資豪宅物業的時間。"