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自2010年年中開始,各大中城市逐漸頒布限購政策後樓市調控趨緊,去年第四季度開發企業更是經歷了多年來的“寒冬”,原本已是冷清的樓市彌漫著濃重觀望情緒。但2012年春節後,樓市成交逐步放量,加之存准率下調等利好信號不斷釋放,不免讓房地產行業看到了一線曙光。樓市的“小陽春”是否真的來到,房價是否在剛剛出現松動跡象後回到上昇軌跡?業內專家分析,隨著樓市調控效果顯現,投機需求將逐步退出市場,“剛需”客群將成為樓市的穩固支橕。
限購“去泡沫化”效果顯現
房價下降或成必然
“限購令”出臺後,調控矛頭直指投機性購房,樓市行情一路向下,購房者觀望情緒日益濃重,開發企業悲觀心理逐漸昇溫。到2012年初,樓市出現下行峰值,以天津市2012年1月為例,新建商品住宅成交面積和成交均價分別為16.4萬平方米和9243元/平方米,環比2011年12月分別回落64.72%和7.74%;同比2011年1月分別下降81.84%和上漲1.51%。
然而,2012年春節過後,樓市呈現回暖態勢。中原地產(天津)投資顧問部對房管局公布的數據進行統計,2012年第11周(3月12日~18日)天津新建商品住宅共成交1624套,成交面積16.7萬平方米,環比上漲12.5%;成交均價9939元/平方米,環比上漲3.9%,較多數開發企業預期為好。市場中陸續傳出了“樓市調控效果衰退”“房價上行空間即將打開”等聲音。
對類似觀點,北京金環房地產諮詢有限公司高級分析師李麗在接受記者采訪時表示,“樓市調控效果並未松綁。相反,正是由於調控效果的逐步顯現,加上春節假期的市場沈淀,纔促成了節後樓市成交量增加。”她說,“針對‘房價仍存上行空間’的說法,我認為樓市整體價格浮動不會太大。但是,調控抑制投機的同時,給‘剛需’客群放開了空間,在購房者與開發商的博弈過程中,這部分客群必將給市場形成向上的支橕。”
樓市在限制中企穩
“剛需”成市場主力
隨著調控逐漸深入,樓市在近一年時間中一直處於失衡狀態——供應量過大而需求受到打壓。到2011年的第四季度,購房者觀望情緒日漸濃郁,不少開發企業受到市場和資金兩方面的壓力,紛紛放緩開工和推盤的節奏,樓市出現了繼2008年後的首次低谷。
隨著年後傳統銷售旺季的逐步到來和市場積壓購房者的逐步釋放,市場供求雙方正在謀求新的平衡,將投機性需求從買方陣營中擠壓出去後,代表著真實居住需求的“剛需”客群獲得了更多的話語權。在明確的買方市場環境下,能否順利調整銷售策略、順應市場新變化,是開發企業能否平穩度過“樓市磨合期”的關鍵。地產資深人士王建說:“在市場重新尋求平衡點的過程中,供求之間的博弈將導致房價呈波形運動,最終將趨近合理的市場承受價格而達到平衡。”
調控將長期化
未來樓市向暖發展
近一段時期,市場上不時傳出“調控政策松綁”的猜想,針對類似觀點,業內專家表示:“從大環境看,我國投資渠道相對較窄是客觀現實,但在居民住房這個涉及國計民生的重要領域,國家調控必將持之以恆地將投資屬性剝離開來,使其回歸居住屬性。剝離開住房的投資屬性,即剝離了由投機而導致生成經濟泡沫的可能。即便‘限購’政策日後取消,也必將配套出臺相應的調控政策達到同樣的效果。”
春節過後市場回暖,是對房企調整戰略的直接回應。以華潤中央公園[ 最新消息價格戶型點評]為例,年後迎合市場打出促銷策略,創造了10天銷售180餘套的可喜業績,成為津城樓市熱點。暫且不論這一案例能否符合其他開發企業的自身條件而加以借鑒,但火爆的數字無疑給市場指出了一條可行的道路。