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住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹
住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在中國商業地產行業發展論壇2012年會上表示:實現市場主渠道和政府保障相結合這樣全覆蓋政策的配套落實,有許多的工作要做,涉及到長效機制的建設。從房地產業本身來看它的政策調整有很多內容,我們過去十年整個房地產市場擴張了十倍,應該說增長速度非常快,但是適合房地產市場發展規律的相關制度建設我們是滯後的,市場跑快了,我們的規制滯後了。除了土地問題以外,還有房地產的金融,到現在為止,房地產企業直接融資渠道有多少,特別是商業地產金融支持品種有沒有,不光是商業,不光是在市場方面房地產的金融,世界各個國家都有針對政策性住房金融制度,中國有嗎?這些都需要研究,我們都遠遠沒有發揮稅收的作用。
除了房地產自身相關政策之外,影響房地產業發展還有背後的一些問題需要調整,否則房地產市場長期持續健康發展也很難做到。背後的都是就是產業配置合理、工業資源配置的優化以及城市均衡的發展。最近我跑了很多城市,做了一些調研,把一個調研體會在這裡匯報一下,過去十年裡,北京、上海每年新增常住人口60萬,深圳、天津、成都、廣州過去十年,每年新增常住人口大約30萬左右,像青島、 西安、無錫這些城市每年新增常住人口大約十萬人左右,而我們看到的連雲港、徐州一大批中小城市,過去十年每年平均以1%左右速度人口遞減,一方面人口的爆增,一方面是人口淨流出,這個問題是不是和房地產業有直接關系啊?房地產畢竟是由需求所支橕,主要和人口變化有很大關系。為什麼?北京每年新增常住人口60萬,徐州只有10萬呢?當然這些地方公共資源配置和產業結構吸引大量人來到這裡。如果不解決城市發展不均衡,房地產業永遠是打城市房價,隨著人口流動還要進行推動。怎麼解決這個問題?很多人提出來,第一是繼續增加這些大城市住房供給,我覺得是可以,但是這些大城市的土地是有限的;第二,阻止人口向這些大城市流動,不允許進來,可不可以呢?我覺得這不一定是好的辦法,目前為止中國有城市人口是6.7億人,我們現在有600多個城市,中國大城市發展的空間還非常的多,我們要培育更多的大城市的成長,讓更多的城市能夠分享更好的公共資源,能夠得到更優化的資源配置,包括行政資源的配置,公共資源水平不要差距這麼大,從而吸引更多的人到這些城市去就業,提供更多的就業機會。
剛纔胡主席講到德國,的確德國是世界上房價最穩定的國家,從上個世紀90年代到現在房價幾乎沒有怎麼漲。德國8200萬人口,有2000多個城市,城市發展均衡,所以德國的房地產市場除了有非常嚴格的市場管制制度,有非常發達的住房金融制度之外,更重要的是城市發展的相對比較均衡,人們在任何一個城市居住、生活、工作所得到的機會差不多,所以人們不需要都到大城市中去。所以今後我們城市的發展更重要還是要調整城市發展的結構,更均衡發展城市的狀況,發展更多的大城市,提供就業體會多、發展潛力好、對年輕有吸引力城市的成長,這樣態度長期持久的來推動房地產業的發展。房地產長效機制建設內容是非常豐富的,我們政策的政策邏輯從過去到現在大概就是這樣的思路。
隨著房地產調控持續,現在政策重點專項,行業的整合已經開始出現,必將持續發展,這將對房地產業的發展確實有很大的機會,所以怎麼看商業地產的發展前景,就一句話,機會很大,風險也很大,所以希望通過這樣一個年會的機會,大家把機會和風險也能夠討論清楚關於房地產調控的政策邏輯問題給大家報告如上。