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住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹
住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在中國商業地產行業發展論壇2012年會上表示:我們的政策出現了一個轉向,就是政策更多的轉向強調房地產的經濟功能,客觀上來講,2011年整個國家GDP達到總量是47萬億,新增GDP7萬億,是住房制度改革也就是上個世紀90年代中後期一年GDP的總量,也就是說現在GDP一年的增量相當於住房制度改革那時候一年GDP的總量,GDP的基數已經非常高了,今後中國的經濟發展不需要再追求這麼高的經濟增長速度,更注重的是要注意發展經濟增長的質量,所以在客觀上更強調房地產業的社會功能。房地產是一個資產,它不是一般的消費品,這個資產和其他資產有很大的不同,就在於他既有資產屬性,又有使用屬性,所以房地產調控政策抑制投機,滿足剛性需求,主要是使產業更多強調社會功能,提供居住需求這種產品,而不是提供投資品,不是培育成投資者炒房的產業,所以房地產政策調控現在和過去相比有一個重要的轉向,請大家注意,就是從注重產業的經濟功能開始轉向社會功能。
怎麼轉向社會功能,怎麼滿足人們以居住為需求的居住福祉呢?政策目標現在已經非常明確,現在有一個說法,住房制度沒有頂層設計,我是不贊成的,住房制度是有頂層設計的,就是住有所居,居者有其屋,過去大家都在考慮中國到底怎麼解決住房問題,就是居者有其屋,政策上又鼓勵買房子,但是又說租房子,到底怎麼解決住房問題好象政策不太清晰。但是2007年十七大明確提出來,要促進廣大居民實現住有所居,住有所居的含義是什麼?就是通過租購並舉來解決住房的需求。我們現在政策沒有提居者有其屋,全世界各個國家的住房政策提出居者有其屋的國家只有新加坡,新加坡現在達到了90%以上的家庭通過租賃購買私人住房,實現居者有其屋的目標。新加坡政府要達到這個目標,讓居民都能夠居者有其屋,能夠買得上房屋,能夠有自己的房屋資產,買不起怎麼辦,所以新加坡政府通過了政府租房的提供來滿足85%以上的購房。通過租賃和購買兩種方式解決居住問題,購買已經非常普遍了,下一步要大力發展租賃市場。
發展租賃市場也有一個問題,說現在限購,不讓大家買多套房,租賃市場怎麼發展。我個人認為,發展租賃市場要做好兩個文章,一個文章就是要挖掘現在住房的存量資源,我們看到過去十年平均每年新增城鎮常住人口2100萬左右,大量城鎮化過程,農民到城市來居住。大家不要忽視一個問題,伴隨著農民變成市民的過程,還有大量的中小城市的市民到大中城市去居住工作的城市之間的人口流動,這個規模依然非常龐大。有很多人在中小城市是有房子的,他到北京、上海這些城市買不起房子怎麼辦,他去租房,但是他們的房子在中小城市房子就是閑置的。在城鎮裡也是,從過去住房制度改革到現在,中國的新建住房大概是80多億平方米,我們已經提供了大量住房,有一些住房客觀上是閑置的。如何促進存量資源的有效投放租賃市場,這些是需要研究的。另外中國這麼大住房需求上,我們缺乏住房的品種,就是由企業提供租賃式的住宅小區,我們現在沒有,也需要研究政策如何進行支持,當然政府的保障性住房也提供一些補充。所以政策目標實現住有所居,實現租買並舉。
社會總有一部分人既租不起,也買不起,怎麼辦?對頂層設計的配套制度建設是我們下一步的關鍵,如何落實頂層設計,實行配套制度的建設,是非常關鍵的,就是以市場配置資源作為主渠道,與政府保障相結合,實現居住需求的全覆蓋。在解決中國住房問題,主要還是要靠市場,通過市場來滿足豐富多樣的居住需求,主要靠市場來作為主渠道來滿足豐富多樣的居住需求。政府的保障兩種需求,政府把80%的需求都保障下來是不現實的,政府的保障主要定位兩種,第一種是托底性的保障,有一部分家庭一輩子一生可能都是低收入者,就業技能比較差,第二是暫時性的、過渡性的保障,年輕人一段時間收入低,工作不穩定,渡過一段時間以後,有的工作經驗,收入提高了以後就離開保障。通過這兩種方式來實現居住需求的全面覆蓋,市場為主渠道,我認為今後房地產市場發展,特別是住房市場的發展仍然有巨大空間,而不是縮小。