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住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹
住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在中國商業地產行業發展論壇2012年會上表示商業地產的年會,應該說商業地產在整個房地產份額裡非住宅部分,不光是商業地產,佔到20%左右,比如說去年全國在建商品房的面積是50億平方米,住宅佔到80%,80%在建面積是住房,剩下纔是非住房,非住房裡包括商場,也包括寫字樓、旅游等等所有的商業地產,在整個房地產大的盤子裡,主要還是住宅地產。在住宅地產裡,關系的政策就非常豐富,房地產調控政策調控什麼,房地產的調控政策主要還是在調控住宅市場這部分的政策,目前在整個房地產調控政策裡還沒有哪些政策具體針對的是商業地產,所以今天在談房地產調控政策邏輯的時候,這個地產指的主要是住宅地產,不包括大家很關心的商業地產。
關於房地產調控政策,大家也表示疑惑,房地產政策年年出,到現在還在堅持調控,看不懂調控政策,有沒有它的邏輯。我個人認為,我從研究政策的角度來看,從決策的角度來看,它的決策實際是有邏輯的,如果站在房地產行業內部來看調控政策,會覺得有很多的矛盾和不合適之處,要看清房地產調控政策的邏輯,我個人認為必須要跳開房地產來開房地產調控政策,纔能看清自身的邏輯問題。
當前房地產調控是從2010年國十條開始持續到現在,目前政策持續了將近兩年時間。這一論調控政策一直在國務院領導一直堅持不動搖,這個不動搖指的是什麼?就是抓住了一個核心,這個核心就是兩手一起抓,一手控制投資和投機性需求,控制房價的上漲,促進房價的合理回歸,總理也說現在調控成果剛剛顯現,要控股調控成果,另外一手是大力建設保障性住房,同時還要滿足市場剛性需求,就是發展市場目的不是讓大家住不上房,目的是讓更多的人能夠買的上房、住的上房,在市場不能滿足的時候,要通過保障房來加以彌補,所以兩手一起抓,現在的調控政策仍然在堅持這樣一個方向,兩手一起抓。這樣的調控政策和2010年調控政策有什麼區別呢?我個人認為發生了一個轉變,要更加強調房地產產業的社會功能。回顧一下住房制度改革,在上世紀80年代就提出要住房制度改革,徹底實行住房制度改革是1998年23號文件,國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知為標志。當時出臺這個政策的契機是1997年遇到了亞洲金融危機,97年第四季度開始,中國的經濟出現了急速下滑。在這個文件裡,非常明確的提出了深化城鎮住房制度改革的指導思想就是加快住房建設,促使住宅業成為新的經濟增長點。