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作為房屋買賣合同的出售方,無論是一手開發商,還是二手小業主,其最重要的合同義
務,一是將房屋實際交付給購買方,法律上稱為轉移佔有,另一個是將房屋產權過戶給
購買方,法律上稱為權利轉移。由於房屋屬於不動產,因此,出賣人有義務協助買受人
辦理房產證,否則即構成合同違約。買受人對出賣人該義務的履行,享有申請登記請求權,
在出賣人不履行該義務時,可請求法院強制出賣人協助辦理房產過戶登記手續,也就是繼續
履行買賣合同的權利。
然而,一手新房小業主辦不出產證,其主要原因,排除各方當事人的主觀惡意,很多情
況是因為房屋大產證未能辦出造成的。房屋大產證辦不出,可能是房屋未能竣工驗收合格,
也可能是此前的出售審批手續存在問題,但不論何種原因,均可推斷為開發商的過錯。
至於辦理房屋小產證義務的履行期限,應遵從當事人的約定。當事人沒有約定的,對於
預售商品房,辦理房產證義務的履行期限應當按照國務院《城市房地產開發經營管理條例》
第三十三條的規定來確定,即:預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內,
辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日
起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購
買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續,並提供必要的證明文件。最高人民法院
《商品房買賣合同糾紛解釋》第十八條第一款也作出了與上條規定內容相一致的規定。
由此可見,在沒有約定的情況下,開發商延遲辦理產證的時間超過90天的,小業主可以
追究違約責任。該違約責任,並非解除合同並追究根本性的違約責任,而是追究逾期辦理小
產證的違約金,如果合同中沒有約定逾期違約金標准,可以按照已付購房款總額,參照中國
人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
當然,開發商逾期辦理產證的時間不是無限的,根據相關司法解釋,商品房買賣合同約
定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿
後超過一年,由於出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合
同和賠償損失的,應予支持。從而賦予了買受人合同解除權。
文/張建偉;祝文龍
(以上均系律師個人觀點,僅供參考。)