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安徽舒城“廣進·久富商業廣場”項目在實際營銷中涉嫌存在諸多違規行為。
近日,記者在安徽省舒城縣采訪時發現,由舒城廣進房地產開發有限公司斥資4億餘元(含1億土地出讓金)開發的“廣進·久富商業廣場”(下稱:廣進·久富廣場)部分商業寫字樓,目前正以“售後包租”的營銷方式對外公開叫賣。
國務院處置非法集資部際聯席會議辦公室印發的《防范和打擊非法集資宣傳教育規劃綱要(2010-2015年)》防范和打擊非法集資工作主要參照內容中明確指出,“‘售後包租’是房地產行業非法集資的表現形式”。
質疑“售後包租”
3月4日,記者在坐落於舒城縣城中心地段的廣進·久富廣場建設現場看到,廣進·久富廣場四棟單體高樓已經封頂。其圍牆噴繪表示:“全程無懮托管,8年198%綜合回報。”另外,在印有該項目的宣傳彩頁內容中還稱,廣進·久富廣場創業板公寓售後包租“向各類收入階層的投資者提供合理的投資套餐”、“成就投資者坐收金利的財富黃金口岸”;初步定在2013年8月交房;高於市場租金價值返租模式,8年托管;8年物業成熟後,由業主自行經營。
隨後,記者在廣進·久富廣場營銷中心了解到,2010年7月9日廣進·久富廣場項目取得國有土地使用證,佔地面積13830.48平方米,由4棟單體組成,建普通住宅69883平方米,商業及其他配套面積46520平方米。2011年9月獲得預售許可。
“正在銷售的3號商務公寓總共22層,6至14層‘售後包租’,每層累計900平方米,房型從40多平方米至百餘平方米不等,包租期8年,前三年的租金一次返還,從總房款中直接扣除。開發商與業主簽訂兩份合同,一份商品房銷售合同,一份售後包租合同。‘售後包租’還可以節省一筆稅金。”廣進·久富廣場營銷中心售樓置業顧問李某向記者介紹說。
在記者的要求下,該置業顧問以把單層900平方米全購置、不按揭為例算了一筆賬:“按均價5800元/平方米計算,900平方米的總房款為522萬元,扣除返還的前三年租金後,實交房款451.8萬元即可。商品房銷售合同簽訂的總房價為451.8萬元,返還的租金不在商品房銷售合同之列,可省去契稅2.808萬元。”
廣進·久富廣場全案銷售代理安徽華磊房地產顧問有限公司營銷總監鄧先生表示,現在房地產市場低迷,對於“售後包租”這種銷售模式,房地產管理部門就默認了,目前已經簽約12套。
對此,舒城縣房地產管理局法制辦鄒主任予以否認,他表示,“售後包租”是國家明令禁止的銷售模式,舒城縣房地產管理局沒有默許他們這樣銷售。舒城縣房地產管理局曾約談過舒城廣進房地產開發有限公司領導,要求他們規范房地產開發行為。
安徽天林律師事務所程律師表示,售後包租的“甩手掌櫃”並不好當,國家三令五申禁止“售後包租”,是基於售後包租盡管花樣很多,實質都是以承諾售後高回報、低風險的方式促銷商品房,加快開發資金回籠速度或為滾動開發提供資金支持。
該律師指出,三年房屋租金返還只是稅前租金,按國家的稅法規定,房屋租金衝抵房價款要交契稅、房屋租金收入要交高率比的出租房產稅等稅費。前三年租金一次返還不計稅而逃避國家地方稅收是違反稅法的。
舒城廣進房地產開發有限公司黃副總經理表示,“售後包租”是銷售代理推出的銷售模式,舒城廣進房地產開發有限公司不知這種售樓模式違法,現在纔明白“售後包租”會觸及非法集資和偷漏稅,“我們願意糾正”。
官員還是商人?
據知情人反映,開發上述項目的舒城廣進房地產開發有限公司法人代表李某至今仍是該縣房地產管理局副局長。
值得注意的是,目前,國家法律和有關規定對公職人員從事營利性活動已明確了禁止性規定。其中,2006年1月1日起施行的《中華人民共和國公務員法》第九章第五十三條第十四項規定:公務員(含參照公務員管理的事業單位工作人員)不得“從事或者參與營利性活動,在企業或者其他營利性組織中兼任職務”。另外,中央辦公廳、國務院辦公廳2009年7月12日印發的《國有企業領導人員廉潔從業若乾規定》第二章第五條規定,國有企業領導人員不得有利用職權謀取私利以及損害本企業利益的行為,不准“個人從事營利性活動和有償中介活動,或者在本企業的同類經營企業、關聯企業和與本企業有業務關系的企業投資入股。”
對此,舒城縣房地產管理局辦公室孟主任向記者表示,當時李某為房管局辦公室主任,舒城縣建設局給李某下文為舒城縣房地產管理局副局長,屬事業單位一般乾部身份。雖然至今沒有免去李某副局長職務,但李某早已不在崗了,不發工資,就連養老保險都是李某自己繳納的,只是保留身份(事業編制),屬於停薪留職。
對此,舒城縣紀委辦公室稱,對此事不知情。舒城縣委組織部乾部科吳科長表示,李某屬於一般乾部,歸口舒城縣人力資源和社會保障局管理。舒城縣人力資源和社會保障局朱副局長表示,負責檔案的人員工作調動,檔案員崗位空缺。