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寶鋼股份(600019)日前公告稱,擬向控股股東寶鋼集團出售不鏽鋼、特鋼事業部相關資產,預計涉及資產的賬面價值將不超過公司最近一期經審計的總資產的20%,公司將聘請中介機構對上述資產進行評估,進一步細化資產出售方案。曾是2005年其增發募資向後者收購的核心項目之一,如今卻又要出售。有分析人士認爲,該項資產剝離負面多於正面,如處置不當或造成鉅額隱性損失。
擬出售土地資產涉嫌賤賣
對於寶鋼股份擬將不鏽鋼、特殊鋼兩個事業部出售給控股股東寶鋼集團一事,不少投資者擔心在轉讓過程中,兩個事業部的土地資產恐被按原收購價剝離或少量溢價剝離,導致上市公司資產隱性流失。帶着這一問題,本報記者實地走訪了兩個事業部目前所在區域,並採訪地產界相關人士,力圖儘可能客觀、準確地還原寶鋼股份目前持有的這兩塊土地資產的真實價值。
兩廠面積近7平方公里
寶鋼不鏽鋼事業部位於上海寶山區長江路,前身爲上海鋼鐵一廠,佔地面積3.43平方公里;而寶鋼特鋼事業部位於同濟路,前身爲上海鋼鐵五廠,佔地面積3.49平方公里。兩廠佔地面積將近7平方公里。1998年11月,兩廠經過重組,成爲寶鋼下屬企業。
記者實地走訪發現,除了土地面積可觀,兩塊地皮的地理位置亦相當理想。特鋼事業部廠址緊靠上海軌道交通三號線,水產路及寶楊路等軌交站點近在咫尺。而不鏽鋼事業部雖然離軌交線較遠,但卻更接近上海市中心區。記者試圖進入廠區採訪,但遭到保安攔截無法成行。
戴德樑行工業部華東區主管董事蘇智淵在接受記者採訪時表示,由於工業用地價格受到准入行業、地域、上市時間等外界制約因素較多,因而在掛牌入市前很難精確計算具體地塊的價值與價格。從戴德樑行近期成交看,近期上海工業用地成交主要是奉賢、臨港新城等偏遠區域,均價約爲每畝50萬元。根據經驗,工業發展成熟、土地稀缺的寶山區工業用地均價可達到上述區域的兩倍,而黃金地段的價格還會更高。若以此計算,寶鋼股份擁有的這兩塊土地保底價值當在100億元人民幣以上。
地皮開發價值逾500億
以上所說的保底價值,是將這兩塊土地繼續作爲工業用地計算的;而一旦寶鋼工廠搬離,土地“退二進三”進行開發,那麼其價值或許將翻上數倍。
記者採訪的多位地產分析師一致認爲,這兩塊土地的商業開發價值非常高。以寶鋼特鋼事業部爲例,攤開寶山區地圖不難發現,上海軌交三號線從淞濱路站一直到友誼路站三段區間,正是寶山工業區與居民區的分野。同濟路(上海軌交三號線在此段正位於同濟路上方)西側爲工業區,而寶鋼特鋼事業部佔據了最靠近軌交線的大部分黃金地段;同濟路東側則是人口密集區,有着衆多的居民區、商業設施,以及寶山區圖書館、寶山體育中心等公共設施。
“相比上海其他中心城區,寶山區的商業地產開發相對落後,潛力很大。最近一段時間,沃爾瑪、宜家、萬達商業廣場等大鱷都已經或準備在寶山開設網點,會帶動寶山整體的商業開發力度。”一位上海地產分析師向記者表示,與香港等城市一樣,上海的商業地產開發同樣是依軌交站點佈線。寶鋼特鋼事業部土地以軌交線爲長邊,呈近似長方形的形狀,更兼有面積大、靠近人口密集區的優勢,是商業+住宅綜合物業開發的黃金寶地。
而寶鋼不鏽鋼事業部周圍亦有多個住宅小區分佈,開發潛力巨大。
中國房產信息集團研究總監薛建雄指出,根據目前的法規,這兩塊地皮如若進行土地開發,業主企業有選擇作爲土地開發的主體,或取得動遷補償。根據中房信的監測數據,2011年寶山區土地成交均價在每平方米5000至10000元之間。取其中位數計算,寶鋼股份目前擁有的這兩塊地皮價值將超過500億元人民幣。即使減去企業需要補繳的土地出讓金,仍是一筆相當可觀的資產。
如果選擇動遷補償,有分析師指出,上海目前企業搬遷的補償標準至少在每平方米3500元以上,則兩塊地皮的補償金也將達到250億元。“作爲大型國企,又是重工業,補償金只會高不會低。”這位分析師這樣向記者表示。
公司公告會有交代
針對土地資源恐被廉價出售,導致上市公司寶鋼股份資產可能出現隱性流失幾百億的問題,記者電話採訪了寶鋼集團董事會祕書王力。王力稱,在轉讓結果正式公佈之前,不便公佈土地資源等相關信息。“請等待寶鋼股份的正式公告,其中對土地資源問題會有所交代。”王力這樣告訴記者。
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