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不過,高姍同時指出,這種差異化的產品供應策略雖然不失為一種有效的營銷手段,但並非所有項目都能適用,尤其是那些產品形態基本定型的產品,這種方式顯然不具操作性,因此對於產品相對固化的項目來說,可以在產品局部做出一些精細化昇級,在提高產品性價比上,只有真正高性價比的好產品纔是打動客戶購買的有效利器。
現象2
交首付幫托管回收資金
低迷的市場格局之下,現金對開發商的意義尤為重要。為了盡快回籠資金,開發商可謂『無所不用其極』。
位於河北張家口某度假項目,於去年11月開盤之際便推出一項『交首付、幫托管』的增值服務。據介紹,購房者在繳納首付之後,如果不用於自住,則由開發商進行托管出租,並與業主簽訂托管協議,每年返還總房價的8%,作為租金收益的分成。
據銷售人員介紹,該項目為精裝修酒店式公寓,目前在售房源戶型為33-70平方米的開間、一居和二居,均價6000元/平方米,折扣另議,40年產權的現房。『托管協議每年簽署一次,如果市場好,價格上漲,返還的收益就可能高於8%,但是如果市場不好,收益就會低』,該銷售人員說。
不過關於市場好壞的標准和收益的漲跌,該工作人員表示目前還沒有制定相關標准,但『市場已經好轉,預計這幾年不會下跌』。此外,項目還做出『3年內保漲30%』的購房承諾,如果沒有達到承諾的漲幅,公司將給予差價補償。
據其介紹,由於該項目的購買力主要來自北京,推出此項增值服務的初衷主要是為這部分非自住客戶實現投資,在目前的購房者中,用於投資的佔40%,另外60%用來自住。
鏈家地產市場研究部馮聯聯認為,目前度假項目采取出售後返租的方式並不少見。相對於單純出售來說,無論是面向自住客群,還是投資客群,項目都需要具有得天獨厚的條件,或者是稀缺的自然資源,否則銷售難度會較大。但加上差價補償這種在調控後市場低迷時期出現的一種營銷方式,如今被運用到商業地產項目中,也表明在調控後,房地產市場整體的投資意願比較低迷,商業、旅游地產項目也受到波及,房企出貨難度加大,也存在資金迅速回籠的需求。
此外,售後返租的租金收益很難衡量,購房者較為被動,容易存在買賣雙方信息不對稱的情況。
現象3
『觀望』項目普遍延期開盤
截至2月20日,今年新建期房市場僅有5個項目開盤入市,合計供應量為746套,比去年同期減少33.5%,其中,2月僅有淺山香逸花園一個項目入市。在這些新入市項目中,目前僅有一個項目成交25套房源,成交均價為1.08萬元/平方米,其餘項目則均為零成交。據此計算,今年新供應樓盤整體簽約率僅為3.38%。
老項目也同樣供需兩『弱』。截至20日,年內北京供應的期房商品住宅項目合計為22個(均為老項目後期),供應套數為5362套,總建築面積為62.2萬平方米,創造了限購後的新低,至今合計簽約僅843套,簽約面積合計為8.65萬平方米,總去化率僅為15.7%。
值得注意的是,根據亞豪機構此前的統計數據,在2月北京計劃推出的23個項目中,首次入市的純新盤就達到10個,其中6個已連續宣傳多月卻始終未面市。包括路勁世界城、紫御華府、天潤香墅灣1號、首開國風美侖等,最早的在去年10月就宣稱要開盤,卻延期至今也未能面市。一方面,新增供應的缺失被認為是年後樓市成交低迷的主要原因之一,而同時,市場持續的低迷格局也使得新項目普遍延期開盤,推遲入市時間。
鏈家地產市場研究部馮聯聯認為,節後新盤推遲入市的主要原因是市場低迷,開發商對年初商品住宅市場信心不足,在買方市場下,計劃入市項目也都會面臨定價難的局面。
據亞豪機構統計數據顯示,預計在3月開盤的項目目前共有21個,雖然與去年同期相比實際開盤量基本相當,但與2009、2010年同期相比,新盤供應的降幅還是均超過了4成。在20個項目中,郊區項目佔據絕大多數,除5個城區項目外,其餘主要分布在昌平、房山、大興、順義等地。
『春節後這幾個區縣有可能成為價格調整比較早的區域』,北京中原地產三級市場研究部總監張大偉認為,在限購調控政策不松動的大環境下,大部分需求被抑制,區域內的庫存量及潛在供應量決定了這些區域內房價下調的深度。由此判斷,從未來的成交結構看,市場需求仍將以首次置業者為主,中低價的普通住宅依然會佔據成交量的主體。記者邢飛桂瑰潘秀林
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