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繼去年位於大興的龍湖時代天街零利潤入市之後,『零利潤』樓盤再現京城。一貫打法靈活的『鯰魚』東亞新華再度出招。近日,記者從東亞新華地產獲悉,該公司旗下位於通州的東亞·逸品閣項目起價僅為12400元/平方米,和年前13200元/平方米的起價相比降了800元/平方米。值得關注的是,該項目的成本價超過12000元/平方米,這意味著該項目基本失去了利潤空間。
當單純的打折促銷也難以起到『立竿見影』的效果,一些開發商還在為當前低迷的樓市和僵持難下的困局深感頭痛時,有一些開發商卻在悄然轉變著營銷思路和推盤策略,挖空心思創新營銷方式。除了『零利潤』外,包括及時調整了產品供應策略,在售項目通過靈活調整供應的產品形態,通過『交首付、幫托管』回收現金和延長蓄客期推遲開盤等五花八門的方式打差異牌。
零利潤樓盤現身通州
據記者了解,去年年底東亞·逸品閣以13200元/平方米的起價入市讓不少人『大跌眼鏡』,該價格創下了通州房價的新低,同時也令其『鄰居』珠江國際公館大感意外。早在地塊成交時,珠江國際公館替其算了一筆賬,加上各項成本和8%的利潤,預計最終售價為24000元/平方米。但最終該項目僅以13200元/平方米的起價入市,且贈送10%-15%的面積,相當於在單價13200元/平方米的基礎上再打8.5-9折。
在歷經了幾個月的銷售周期之後,日前記者獲悉,該項目的價格出現了小幅的調整,從之前的13200元/平方米調成了目前的12400元/平方米,調整後的價格和之前東亞新華公布的單位成本價相差無幾。
據悉,東亞·逸品閣項目所在地塊是由東亞新華地產於2011年4月以2.96億元取得,規劃建築面積不超過53160平方米,合計樓面價約5568元/平方米,除去配建的限價房外,商品房部分地塊樓面價超過6000元/平方米。加上建安成本、財務稅費、營銷及管理費,各種成本合計下來,單位成本為12347元/平方米,接近目前的銷售起價。
拉動區域價格探底
受調控政策的影響,東亞·逸品閣所在的通州區域是北京房價波動最大的區域,從目前在售項目來看,目前的售價幾乎是2009年的價格水平。2010年初該區域大部分樓盤售價都在2萬元/平方米以上,部分樓盤更是超3萬元/平方米,而今大部分住宅項目成交均價每平米在1.3萬-1.6萬元之間,房價幾近腰斬。
據悉,在通州目前在售項目中,京貿國際城起價13400元/平方米,潤楓領尚均價13300元/平方米,華業東方玫瑰均價14000元/平方米,富力金禧花園成交均價16000元/平方米(含3000元精裝)。東亞·逸品閣起價12400元/平方米處於最低價格水平,多位業內人士表示,這也就是通州房價的『底』了。『再低幾乎不可能——除非是開發商的資金鏈出現了嚴重問題。』
自限購以來,北京整體樓市一直低迷。數據顯示,截至2月16日,限購一年來北京新盤交易同比下跌兩成,二手房暴跌五成,同時,非京籍購房比例由限購前的60%下降到10%;以自住為目的的購房者佔總量的80%以上,這使得樓市泡沫相對較大的通州遭遇了痛苦的擠泡沫過程。
業內人士告訴記者,很多樓盤不是不想降價,主要是不少項目是2009年和2010年市場高位的時候拿的地,虧本賣基本上不現實,頂多也就像龍湖·時代天街和東亞·逸品閣那樣零利潤入市,來換取資金的高回轉率。
開發商3月該項目成交會穩步回昇
事實上,進入調控的深水區之後,價格成為房企手中撬動市場唯一的利器,目前銷售情況較好的項目一般都是價格和性價比較受市場認可的項目,於去年年底零利潤入市的龍湖時代天街充分體會到了低價所帶來的『甜頭』。
數據顯示,龍湖時代天街自項目開賣以來,創下了100天持續熱賣的紀錄,2012年1月更再次迎來時代『小陽春』,熱賣超過1億元,同時3個月蟬聯區域銷冠,其銷售成績更相當於區域2-5名成交金額總和。截至2月上半月,龍湖時代天街同樣牢牢佔據區域成交金額榜首之位。
而東亞·逸品閣的此次調價也帶來了不小的變化,自調價至今,無論是在來電量還是在來訪量上都有翻倍的增長。據了解,1月份該項目的來電量約為78組,2月份截至目前的來電量已經達到了332組,而在來訪量方面,1月份的來訪量約為40組,2月份截至目前的來訪量為109組。
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