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據《中國新聞週刊》瞭解,2月11日當天抵達蕪湖的爲國家發改委黨組成員、紀檢組長劉曉濱率隊的國務院保障性住房分配及質量管理工作督查組。這是一次事先計劃的對保障性住房分配和質量管理的調查。另外一組督查組,當天還抵達深圳展開兩天的督查。
然而,對於新政暫緩執行是否存在其他原因,蕪湖市政府新聞辦公室最終沒有回覆《中國新聞週刊》的詢問。但是記者發現,就在這則暫緩執行通知落款日期的2月11日當天,蕪湖市委宣傳部還發表文章,強調蕪湖市推出《意見》的目標,仍是“加強住房保障,改善居民住房條件”,並且“毫不動搖地堅持宏觀調控政策的目標”。
同樣是2月11日,蕪湖市包括住建委在內的三部門還發布了關於執行《意見》的相關解釋和規定,規範對“自住普通商品住房”的解釋。
從高調發布房產新政,到匆忙落幕,蕪湖市政府動盪了三天。有內部人士坦言,甚至有外地的官員來電,對蕪湖的新政表達了“不理解”。
上述政府人士對《中國新聞週刊》坦言,蕪湖市政府經過事後反思,自行決定新政只能演繹成爲短命的“三日遊”,與中央政府近期不放鬆房地產調控的表態和全國“兩會”前夕的輿論環境均密不可分。可謂出臺的“時機十分不理想”。
屢次救扶樓市
其實,近年來面對樓市幾度低迷,受盡財政之苦的蕪湖市政府,始終在加大力度扶植樓市。
早在2008年8月,時值上一輪調控,樓市同樣量價齊跌,蕪湖市政府也是在國內率先出臺扶植本地樓市的政策。當時的文件與本輪新政十分相似,被稱爲《關於促進我市房地產市場持續健康發展的若干意見》。
實際上,2008年的政策除了優惠的幅度小於本輪新政,比如“市財政一次性給予市區購買第一套自住普通商品住房的購房人所納交易契稅額50%的補助”,政府激活樓市的思路與今天幾乎雷同。只不過因爲,2008年在國際金融危機的影響下,中央的樓市調控沒有今年鐵腕。
上述不願意透露姓名的蕪湖市政府人士對《中國新聞週刊》稱,在中央“一刀切”的調控政策之下,首付標準和銀行貸款的門檻提高,都壓制了蕪湖當下的改善性購房。樓市的低迷,影響到了政府的收入。
“對於工業還不夠發達的蕪湖,土地財政是必然存在的。”上述人士告訴《中國新聞週刊》,“無論哪個政府首先都得解決吃飯的問題。”
這位人士還表示,土地出讓目前仍是蕪湖市政府的主要財政收入手段,但其所佔財政收入的比例遠不及外界所統計的“90%”。
此前,也即2000至2008年間,蕪湖市區經營性用地“招、拍、掛”中,居住用地出讓面積佔總出讓面積的76%。而近年來,除了2011年住宅出讓的比例有所下降外,2009年和2010年均保持着大規模的土地出讓。
作爲經濟增速尚待提高的安徽省第二大城市,蕪湖儘管臨近長江三角洲,但年度地區生產總值僅爲江蘇省第二大城市無錫的四分之一。同樣,這裏的土地價格和住宅成交價也處於“高不成、低不就”的尷尬位置——樓市的活躍程度既高於省內的周邊地區,又明顯低於鄰居江蘇的城市。
2011年,國務院批覆同意將地級市巢湖的行政區劃調整,將該市一分爲三,其中兩個地區劃入蕪湖管轄。其中,蕪湖的市域面積從約3300平方公里擴大到近6000平方公里,面積接近安徽和江蘇的省會。與此同時,蕪湖的人口也淨增到380萬。
可以預見,土地增值、房產升值將毫無疑問地降臨到這座潛在的經濟強市。僅在2008年,蕪湖市有資質的開發商就達202家。近兩年內,國內大型的開發企業也逐個進場。行走在蕪湖市區內,新房產項目的招牌林立,恆大、萬科、蘇寧、萬達、國貿等近期進駐的開發商正不斷分食着這座城市的地塊。
不過,2011年中央政府對房地產的調控和國內經濟增速下滑,給蕪湖的房產帶來了陣痛。土地出讓收入銳減和購房貸款緊縮,讓處在開發商和購房者之間的蕪湖政府,在買賣兩端都面臨着收入增長的危機。
2011年,蕪湖市各類居住用地成交爲15塊。在去年8塊流標的居住用地中,過半爲純住宅用地。而在2000至2008年期間,蕪湖市區經營性用地出讓的總共118宗,超過四分之三爲住宅用地。在2004年和2007年的高峯期,分別由21塊和17塊經營性用地成交,爲蕪湖市帶來近百億元的土地出讓金。
地塊出讓減少的同時,蕪湖的居住用地出讓價格也降至3100元每平方米,與2010年的4563元每平方米同比大幅下降。
土地出讓“量價”齊跌直接造成蕪湖市政府財政收入的“縮水”。2011年全部土地出讓金則縮減至83.69億元,這一年全市的財政收入超過280億,其中,居住用地出讓金額52.3億元,不足2010年該數據的一半。
和其他城市幾乎一樣,這是蕪湖市近年來第二次遭遇土地出讓金“縮水”。上一次的財政危機發生在樓市調控形勢相似的2008年,那一年蕪湖市的居住用地出讓金額僅不及21億元。
在最近的五年內,蕪湖市區從住宅類用地的土地出讓金中的收入,基本都超過了地方政府收入的五成。只有在2008年、2011年,這個比例所在的兩年才低至三分之一左右,而這都是因爲樓市調控敏感。
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