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高調公佈2012年銷售目標的SOHO中國,卻遭遇了機構的集體質疑。
2月8日,SOHO中國有限公司(SOHO中國,0410.HK)對外宣稱,公司2012年的銷售目標爲230億元。但其後一天,高盛發表研究報告稱,預計SOHO中國今年的合約銷售額爲117億元。2月10日,瑞銀也發佈報告稱,預計SOHO中國2012年的銷售額爲166億元。
由於對SOHO中國銷售的看空,瑞銀將其由“買入”下調至“中性”。而花旗銀行也調低了SOHO中國的目標價。
不僅僅是對銷售目標的集體看空,更多業界人士普遍認爲,SOHO中國還面臨散售後遺症、爛尾樓後遺症、外灘項目權屬之爭等諸多棘手問題。
一個項目的百億差距
在2月8日的媒體電話會議上,SOHO中國董事長潘石屹和公司財務總裁唐正茂對外宣稱,公司2012年的銷售目標爲230億元。與2011年的實際銷售額109億元相比,需增長約111%。
事實上,2011年SOHO中國的銷售目標也是230億元,但當年實際銷售額縮水過半。
“去年上半年的時候,我們沒有太多的可售資源,沒有新的項目的預售推出,所以某種程度上我們錯過了一定的時機。”唐正茂說,“到了去年第四季度,整個市場的流動性緊縮,對我們的銷售也有一定的影響。”
對於230億元的年度銷售目標,衆多機構表示出了擔憂。2月9日,高盛發表研究報告指出,SOHO中國今年合約銷售目標預期約117億元。
早在2011年12月8日,高盛就將SOHO中國2011年和2012年的每股盈利預測下調52%、17%,銷售預期降低35%及36%。
繼高盛看空SOHO中國2012年銷售前景後,2月10日,瑞銀也發佈報告稱,SOHO中國2012年銷售額預期爲166億元,約爲年度銷售目標的72%。瑞銀甚至將SOHO中國股票由之前的“買入”下調至“中性”。
在此前1月9日,花旗銀行也將SOHO中國的目標價由6.09元調低至5.49元,給予中性評級。
SOHO中國與衆多機構在2012年銷售額上的不一致,主要的原因在於其望京SOHO銷售額的分歧。SOHO中國認爲,望京SOHO今年可爲其帶來145億元的銷售貢獻,但高盛則預計該項目今年的銷售額或僅有38億元。
記者查閱資料發現,目前SOHO中國在售的項目爲:北京的望京SOHO、SOHO嘉盛中心、光華路SOHO、SOHO·尚都、朝外SOHO、丹棱SOHO,上海的SOHO中山廣場,共7個。
據唐正茂透露,SOHO中國目前手中持有預售證的項目資源已達240億元,全年可達300億元以上。他表示,今年銷售的主要來源將是望京SOHO和上海的SOHO中山廣場。
但如果佔SOHO中國2012年銷售目標超過一半的望京SOHO不能如期完成既定銷售額,將對SOHO中國產生很大的影響。
而在2012年,SOHO中國計劃投入約100億元於土地和項目的收購,另外加上40億元左右的項目建安成本和2011年所購項目或土地延期下來的約40億元支出款,不計算相關稅費的合計支出額約180億元。
一旦SOHO中國如高盛或瑞銀預測的那樣,則銷售額無法覆蓋SOHO中國2012年的支出,這將會嚴重影響SOHO中國的資金鍊。
速成路線的品牌損失
不僅僅是銷售額,業界對其商業模式也提出了諸多質疑。
一位投行人士在接受本報記者採訪時說,SOHO中國在未來將面臨散售後遺症、爛尾樓後遺症等一系列管理問題,以及外灘項目權屬之爭等問題。
“我們在寫字樓選點的時候,發現所有掛有SOHO的寫字樓,其品牌形象和租金都不怎麼高。”該人士說。他表示,以往的北京寫字樓市場調查,發現SOHO中國的寫字樓比同等寫字樓每平方米的價格每天少1~2塊錢。
“如果是商業寫字樓的話,就不能破壞它的市場,要賣整層,否則就會成爲另一個建外SOHO。”該投行人士認爲散售必將影響品牌的長遠發展。
但潘石屹顯然有自己的看法。他在博客中寫道,該模式是在過去10年時間根據市場反饋做出的選擇。他指出,在SOHO中國開發的65座大樓中,銷售之前,總有許多機構要來洽談,整棟購買。這種機構整棟購買常帶有一些額外的、公司不能允許的附加條件。
“因爲也看到其他公司整棟銷售過程中出現的各種腐敗現象,所以最後的結果是SOHO中國的項目沒有一座銷售給機構。更多具備購買力的客戶仍是中小型客戶。”潘石屹在其博客中稱。
除散售後遺症問題之外,上述投行人士認爲SOHO中國也存在爛尾樓後遺症問題。據瞭解,2009年至今,SOHO中國做過的18個項目中,有9個在接手前是空置、爛尾項目,佔據了半壁江山。SOHO中國也被業內稱爲“爛尾樓專業戶”。
“與散售後遺症一樣,SOHO中國走的是速成路線,這樣會壞了品牌。”該投行人士表示,爛尾樓一般都會有產權糾紛、質量等相關問題,SOHO中國只是將爛尾樓用自己的品牌包裝一下然後賣出去,樓還是那個樓,原來的很多問題以後可能會陸續爆發出來。
潘石屹顯然也意識到這個問題,公開表示去年SOHO中國共斥資154億元收購商業地產項目,今年公司將謹慎收縮戰線,併購目標僅針對土地,爛尾樓、在建工程等將不再考慮。
但問題在於,如果SOHO中國不做爛尾樓,則將會對其收入和資金週轉產生影響。不做爛尾樓的消息傳出後,市場給出了最直接的反應,SOHO中國股價應聲而降,幾個交易日連續下跌近10%。
除此之外,上述投行人士還認爲SOHO中國收購的外灘項目具有很大的不確定性。2011年12月29日,SOHO中國宣佈收購外灘項目50%股權,隨後,佔外灘項目另外50%股權的復星國際發佈公告稱,對這一交易“感到驚訝”,並將“採取一切手段維權”。
(本報記者邱桂奇對此文亦有貢獻)
作者:李紅梅(本文來源:中國房地產報)
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