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[提要]政策博弈逐步昇溫,蕪湖新政顯示地方救市意願和決心,考慮到出臺政策並未觸犯政策底線,我們認為,政策整體被否概率較小,後期或成非限購城市效仿版本。
銀河證券:
積極信號包括兩條主線
2012年積極信號將遵循“信貸微調+地方優惠政策”兩條主線。我們認為,2012年全年房地產行業的積極信號的出現將遵循兩條主線:整體的信貸寬松微調;給地方政府的各種鼓勵剛需,鼓勵合理性購房的政策的出現。
地方優惠政策出臺城市包括蕪湖、北京、上海、天津等。蕪湖市頒布該條政策的亮點在於:購買普通商品房(包括二手)給予契稅100%補貼;另外,小戶型(90平米以下70平以上)給予每平米50元補貼;70平米以下給予每平米150元補貼。
從去年12月北京市放寬普通商品住宅的標准,從而擴大了能夠享受稅收優惠政策的商品房的范圍開始,已經陸續有上海(2012年1月16日) 、武漢(2012年1月30日)、天津(2012年2月1日)等城市也頒布了類似放寬普通商品房住宅標准的文件。
這都屬於積極信號的第二條主線。我們認為,未來會有更多的城市陸續出臺相應的調整政策,在調控大方向不變的前提下,對於首套房、小戶型等自住型需求的商品房給予適當的優惠和鼓勵。
2月7日,央行在其官網發布消息稱,央行將加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度,並提出“滿足首次購房家庭的貸款需求”。這是央行繼住建部之後再次釋放滿足首套房貸需求的信號,此舉使市場對於首套房利率放開的預期進一步增加。這符合我們之前的預期:2012年一季度,房地產板塊將受益於信貸微調寬松和投資增速築底帶來的積極變化。
我們依然維持行業“推薦”評級。看好一季度信貸寬松帶來的地產板塊的收益。推薦公司:一線公司保利地產[ 簡介最新動態]、萬科[ 簡介最新動態] A;二線推薦地產公司:中南建設、金科[ 簡介最新動態]股份、榮盛發展、魯商置業。當前仍是布局地產行業的好時機,積極信號不斷出現,行業面臨的大環境在逐步量變中,我們建議投資者選擇以上周轉率高,業績有保障的地產公司。
申銀萬國:
蕪湖救市釋放政策信號
政策博弈逐步昇溫,蕪湖新政顯示地方救市意願和決心,考慮到出臺政策並未觸犯政策底線,我們認為,政策整體被否概率較小,後期或成非限購城市效仿版本。1)蕪湖新政是繼佛山、成都等城市之後的一次嘗試和突破。與其他城市類似,政策的出臺均是基於當前房地產市場的低迷和土地財政的急速下滑。蕪湖2011年商品住宅成交面積同比下降11%,房地產投資增速為25%,而住宅投資僅為5%,全年土地出讓金下降18%,其中9月份開始,單月土地成交情況僅為上半年的一半左右,12月單月的成交僅為去年同期的13%;2)與前期佛山、成都公然挑戰限購等政策不同,蕪湖大多數政策是在2011年5月的政策基礎上做適度擴大,整體來看,並不違背政策主基調,因此,我們認為,政策被否概率較小。後續蕪湖政策可能成為非限購城市效仿的樣本[ 最新消息價格戶型點評]。
政策出臺有利於進一步夯實了政策底部,維持看好,建議關注估值低、銷售業績增長確定的公司。近期央行金融工作會議提出要支持首套房置業需求,地方政策(如蕪湖)也相應提出落實,且地方政府通過調整普通住房標准等措施提振樓市,整體來看,政策的表態意味政策底的不斷夯實,有利於穩定市場對於房價下跌幅度的預期,而從當前的股價情況來看,由於地產的PB處於08年以來最低水平,RNAV普遍折價35%-40%,一旦房價下跌預期緩和,對於股票的正面刺激是較為明顯的。整體來看,建議關注銷售和業績增長確定,低估值的公司。重點推薦保利、華夏幸福、蘇寧環球、首開股份、冠城大通、福星股份、金科股份、金融街等。需要關注的風險包括購房者預期改變帶來的銷售大幅萎縮、房地產信托兌付出現問題。
中投證券:
基本面探底政策暖風輕拂
政策“暖風”輕拂,調控兩年來央行首次表態支持剛需,地方亦出手“救市”。我們認為政策面已見底,基本面正在探底,成交量可望回昇,板塊投資機會持續顯現。短期估值將持續糾偏,之後估值提昇需要看放松後成交量回昇效果。持續看好開發普通住房的“萬科、保利、招地、首開、北京城建、環球、億城、華業、榮盛、金科、中南建設”等公司。此外,適度關注PB值低的“天房、福星、信達、金融街、華發、世茂、南京高科”等的價值糾偏機會。
受春節休假等三重因素疊加影響,1月一手房成交量同環比大幅萎縮,17城市環比降54%,同比降67%,一線降幅大於二線。二手房成交延續低迷狀態,6城市環比降39%,同比降76%。隨著春節因素消除、政策面改善、推盤增加,2月成交量環比將有所恢復。去年春節長假在2月致同比基數較低,從數據上今年2月成交量同比降幅也將顯著收窄。
降價繼續由一線向二線擴散,且多從郊區開始,去化未見改善。1月12個城市環比8個下跌,同比9個下跌。綜合均價、套均面積、分區成交情況,去年10月以來,一線城市房價普跌,郊區尤為明顯;二線城市多數房價止漲,且下跌城市個數逐步增多。1月新推盤量很少,新盤降價較為普遍,但去化未見改善,二線好於一線。
可售量略有下降,但仍處高位,預計2月份新增供應將增加,可售量將再度上昇。受新增供應量減少影響,1月11城市可售面積環比降1%,同比增六成以上,成交量急劇萎縮致去化時間大幅攀昇。