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哪裡有“金礦”,哪裡就有追隨的資本。在被聯合國旅游組織(UNWTO)預測將在2015年超過法國、成為世界第一大旅游目的地後,中國就已經成為國際資本的旅游投資首選之地。
-中國房地產報記者耿秋麗
上海報道
“旅游地產的未來在於度假酒店。”在旅游地產領域掘金多年的金典集團董事長張寶全如此評價這一行業的未來。並表示,當未來中國年人均可支配收入超過1萬美元時,旅游將會進入度假休閑階段,那將是度假休閑酒店的全盛時期。
而據聯合國旅游組織(UNWTO)稱,目前中國已成為世界第三大旅游目的地,並預計將有潛力在2015年超過法國,成為世界第一大旅游目的地。
這些預測性結論激勵著資本開始在旅游地產領域攻城略地,甚至加足了度假酒店的開發馬力。不僅國內企業介入積極,國外企業更是借助品牌、股權合作等形式蜂擁而至。
但投資大、運營成本高、收益周期長等特點都決定了度假酒店投資與運營並非易事。一旦掌控不力,風險就會如影隨行。
蜂擁而入
度假酒店已然是一個“吸金池”。
在金典集團的計劃中,未來5年,紅樹林[ 最新消息價格戶型點評]度假酒店將會達到10家;萬達[ 簡介最新動態]也表示,要在長白山國際旅游度假區內的約1平方公裡的土地上建設9個酒店,包括柏悅、威斯汀酒店、凱悅、喜來登酒店等世界知名品牌酒店;凱撒娛樂公也宣布未來5年將在中國發展25家度假村酒店;復星集團攜手法國著名旅游度假企業地中海[ 簡介最新動態]俱樂部也啟動了發展大計。還有更多的跟進者。
而從海南國際旅游島2011年前三季度的酒店和餐飲業累計投資來看,總投資達到了134.51億元,比2010年同期增長55.2%。
“度假酒店應該到了一個發展期了。現在大多數人都會選擇風景秀麗的地方觀光或者度假,但是我們發現和日益增長的旅游人數相比較,這些地方的酒店數量和質量都遠遠落後於城市酒店的發展,在某種程度上抑制了到訪游客對酒店的需求。”世邦魏理仕酒店部亞洲區執行董事韓富利指出。
而從酒店本身的發展來看,中國酒店經歷了第一波大型商務酒店的跑馬圈地和第二波經濟型酒店的快速發展後,第三波的度假酒店正接力成為行業生力軍。
預控風險
生力軍的投資收益情況如何,又該如何發展呢?
“目前經濟型酒店的投資相對穩定,每間客房約需要60000元左右,而高星級酒店則由於配套設施不同、裝修不同,每家酒店的投資成本存在很大懸殊,從幾十萬到上百萬元不等。業內比較認可的高端酒店的投資回報周期為8?12年。”青島華濤酒店管理公司信息總監穆林表示。
“在某些項目中,由於土地成本較低,一些知名的國際品牌往往能通過開發或管理酒店和住宅取得2?2.5年的高投資高回報周期。”韓富利表示。
世邦魏理仕酒店部副董事王冰則指出,目前影響景區酒店業績的因素主要有兩個,一是高端國際酒店品牌的引入可帶動平均房價的提高,二是酒店的本身特色(如擁有豐富自然資源、溫泉等)可帶動酒店價值。
酒店一旦建成,接下來就是運營。
在國外,度假酒店中一種成熟的運營模式是分時度假交換與產權酒店相結合:開發商將度假酒店分割成以“周”為基本單位,並將分割後的度假房產使用權出售給多個購買者,購買者擁有了其在所購買年限和使用年度內到度假房產中住宿的權利的方式即是分時度假。而產權酒店主要特征是將每間客房分割成獨立產權分別出售給投資者,投資者又都將客房委托酒店管理公司統一出租經營獲取經營利潤。
這種方式已被國內酒店效仿,被業內廣泛關注的紅樹林度假酒店就是運用這一方式的典型。開發商將酒店分割對外出售,投資人獲得相應的居住權和獲益權。同時酒店還出售分時度假卡。“這種方式在有效減少房間空置率,補淡季接待不足的狀況中有著積極的作用。”資深旅游地產投資人曾曉成認為。他也同時坦言,由於分時度假在國內出現不久,的確發生過一些企業倒閉,收取相關費用之後卷款而逃的事件,對此,個人投資人必須謹慎為之。
因此,對於大多數的酒店,還要通過實現有效的運營管理來取得收益。聘請專業的酒店管理集團進行管理獲取盈利。
的確,通過知名酒店管理品牌的引入和管理,一些酒店獲得豐厚利潤。被業內喻為最賺錢的酒店的三亞麗絲卡爾頓酒店,其每年利潤超過1億元。業內專家認為其強大的吸金力首先在於酒店所處的度假勝地亞龍灣,其次在於酒店優秀的管理水平、全球豐富的客戶資源以及品牌影響力,造就了酒店強大的盈利能力。
“實際上,對於度假酒店而言,獨特的地理位置,強大的品牌知名度,優質的度假產品,個性化的服務缺一不可。”韓富利表示。
但度假酒店是風險與機遇並行,市場先行者的開發模式不僅要注重項目的前期調研與選址,還要深入了解當地的文化風情與相關政策法規以及項目未來的綜合開發潛力。