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房價漲勢得到遏制,房企資金全面吃緊,保障房建設創下歷史新高……剛剛過去的2011年,中國樓市“屢調屢漲”的怪象終結。2012年樓市交易僵局能否打破,長效機制能否建立,保障房的“穩定器”作用能否發揮……這是展望2012年乃至以後中國樓市的關鍵看點。
房價再度反彈還是合理迴歸?
要堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理迴歸。按照中央經濟工作會議明確的精神,業內專家綜合分析,“遏制房價快速上漲”的目的初步達到。國家統計局數據顯示,2011年11月份70個大中城市住宅銷售價格繼10月之後,再次下跌。
從銀根看,央行表示,2012年將繼續實施穩健的貨幣政策,保持政策的連續性和穩定性。“目前沒有收到放鬆房地產開發貸和個貸的信號。”上海一商業銀行大客戶部負責人近期告訴記者。
從需求看,上海、北京、深圳、廣州四個一線城市已相繼表態,今年將繼續執行住房限購政策。投資投機性需求今年可能繼續受到遏制。
值得關注的是,一些重點城市正在重估房地產的定位。比如,上海市主要領導近期強調,“要痛下決心,堅定不移地推動科學發展”,“經濟發展必須減少對房地產等的依賴等”。業內人士指出,這將深刻地影響市場預期,進一步削減房價反彈的“心理基礎”。
知名房地產研究專家陳淮說:“對中國房地產業來說,依靠於恐慌性的需求,依靠於過度佔有資源的需求,依靠於爲賣而買的需求支撐的關係時代過去了。”
相持僵局如何打破?
這一輪調控中,與房價穩中有降伴生的,是交易僵局的持續。在年均城市化速度近1%、住房建設仍被認爲處於“絕對短缺”的時期,交易的持續萎縮不是正常情況。
中國房產信息集團的數據顯示,2011年上海房價下跌了0.56%,但供應和成交量均明顯下降;成交降幅更是接近兩成,創近7年來新低。
如何打破僵局?主要是“兩端發力”。對開發商,卡緊資金流,消除其囤房、囤地的根基,使其迴歸到通過銷售房屋回收成本的路徑上來;對購房者,則是要爲其合理的自主、改善型需求提供釋放通道,使市場恢復正常的活躍度。
不容忽視,一系列政策在有效抑制炒房投資需求的同時,不可避免地對合理購房需求產生了“誤傷”。上海白領李穎的煩惱頗有代表性:“去年連續三次加息,首套房首付提到三成甚至四成,首套房貸款利率上浮,讓我們這樣的剛性需求很‘受傷’。”
調控長效機制如何建立?
正如房價的過快上漲不可持久,調控的猛藥、狠招也不能長用不懈。在堅持調控政策不動搖的同時,權威人士表示,各方面要積極探索,完善符合我國國情和市場經濟規律的住房政策體系。
上海市房地產科學研究院副院長嚴榮認爲,未來的樓市調控還應補足兩方面的軟肋,一是基礎性工作有待進一步推進,包括居民住房信息、住房困難人羣的信息等,爲調控政策制定提供科學依據;二是制度性創新需要加強,比如房產稅的完善與推廣、中央及地方稅收分配製度的改革等。
建立房地產調控的長效機制必然要觸動各方更多的利益。比如,個人住房信息系統的建設和聯網近年來之所以“雷聲大雨點小”,一大原因就是此項工作涉及地方、部門之間的利益平衡,殊爲複雜。
保障房能否加快成爲樓市“穩定器”?
2011年底,上海“馨寧公寓”和“尚景園”兩個公租房項目“揭開面紗”。面積適租,全裝修,由國有機構運營,租金低於市場價,向包括外來常住人口在內的住房困難人羣敞開供應——首批合計5100套公租房一舉衝入上海這一樓市“風向標”城市,一石激起千層浪。2011年全年,上海保障房的開工建設量超過全部住宅的六成。
“保障房正加快從藍圖變成實際供應,在深層次上影響着購房者的預期,還能緩衝商品房投資下降對經濟發展的影響,起着市場‘穩定器’的作用。”上海徐彙區房管局局長陳繼剛說。
2011年,1000萬套保障房的開工量創下歷史之最,也在改變着樓市的格局。加上今年計劃開工的700萬套,兩年內開工建設的保障房,幾乎達到整個“十二五”建設任務的一半。根據國務院部署,至“十二五”期末,保障房的覆蓋面將達到20%。
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