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2011年央行三次加息,但因為房貸利率大多按年調整,加息的累加效應在今年1月1日起集中體現,從這時起,房貸者就要開始為2011年的3次加息“埋單”了。既然要多付利息,房貸者是否應提前還貸呢?記者昨日就此采訪有關銀行理財師,理財師提醒房貸者:是否提前還貸有講究。
以下幾類房貸者並不適合提前還貸。
已享受七折優惠利率的房貸者。按5年期貸款利率7.05%計算,七折後執行利率為4.935%,與同期5.5%的存款利率倒掛,也就是說,即使把錢存在銀行,獲得的利息也比房貸支出的利息多。如果你有閑錢去提前還貸,還不如去存5年期定存,每年還能賺到0.565%的利息。享受七折利率優惠的客戶,相當於低成本利用銀行資金,如果不影響正常生活並有其他的投資渠道,大可不必提前還款。
等額本息還款中期的房貸者。等額本息還款,是目前被普遍采用的還款方式。該還貸方式為,還款期內每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息),但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。也就是說,如果還款期已經超過一半,那麼超過一半的貸款利息已經在前期的還款過程中償還,剩下的月供中絕大多數都是本金,提前還貸的意義就不大了。
等額本金還款期超1/3的房貸者。所謂等額本金是將貸款總額平分成本金,根據所剩本金計算還款利息,隨著還款時間增加,所剩本金減少,還款利息也越來越少。該還款方式在還款期超過1/3時,借款人已還了一半利息,此時再選擇提前還貸的話,償還更多的是本金,不能有效節省利息支出。
算賬:還貸負擔增加了多少
如按去年初6.40%基准利率計算,辦理100萬元的貸款、期限20年,采取等額本息還款方式,那麼每月月供需7397元,20年需支付利息總額為77.53萬元;若按新利率7.05%計算,從今年起,每月月供需7783元,支付利息總額86.79萬元。即每月將多還利息386元,共需多付利息9.27萬元。
提示:公積金貸款更劃算
眼下怎麼向銀行貸款更加劃算呢?業內人士表示還是公積金貸款。經過3次加息後,目前公積金貸款利率為4.9%,商業貸款的利率為7.05%,相差2.15個百分點。以貸款100萬元、期限20年、等額本息還款方式為例,如果是公積金貸款,那麼年利率4.9%,20年共支付利息57.07萬元,月供6544元。而如果采用銀行商業貸款,假設年利率不上浮,按基准利率7.05%貸到款,10年則總共需支付利息86.79萬元,月供7783元。使用公積金貸款比商業貸款節省利息29.72萬元,每月還貸負擔減輕1239元,顯然公積金貸款更具優勢。
預測:今年房貸額度或會放松
從2011年上半年開始,銀行房貸額度緊張狀況導致買房人翹首苦盼貸款發放,等上好幾個月的不在少數。直到最近,由於存款准備金率的微調,銀根纔有了松動的跡象。目前已有一些城市的部分銀行將房貸利率恢復至基准利率,但據記者了解,大連銀行業房貸利率暫未松動。據預測,2012年房貸額度或會放松,買房人苦苦等待的現象有望有所好轉。記者邵海峰