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從半個月以來連續兩次公開表態來看,星河集團的上市信心不可謂不大,但衆所周知,上市需要綜合各方因素,無論是2015年的資本市場還是星河自身“故事”的獨特性,都值得探討。
12月15日,星河集團總裁姚惠瓊對外表示,集團目前正在調整內部業務架構和戰略佈局,爲2015年前完成上市作準備,而業績方面則計劃在2012年銷售規模能突破百億。
前景展望
姚惠瓊稱,星河集團會有兩套上市方案,一是集團整體上市,二是把商業地產分拆出來單獨上市,上市地點等細節目前還沒最後確定。
她指出,星河集團未來會着力發展住宅、商業、金融三元驅動的業務架構,商業地產會佔業務構成的30%左右,商業面積預計5年內達到200萬平方米,而金融投資業務的佔比計劃達到10-15%。
姚惠瓊早在11月30日就曾表示,目前星河已在運營的五大商業項目總面積超過60萬平方米,且正打算將其在商業地產中的成功模式複製到全國。
至於兩套上市方案當下詳細的進展,姚惠瓊向觀點地產新媒體表示:“目前確實是在進展當中,也和一些投行有接觸,其他的信息暫時還不方便對外透露。”
值得擔憂的是,目前房地產市場形勢錯綜複雜,3年後的市場前景更是難以預料,地產企業的上市必然充滿坎坷與挑戰。
第一上海證券投行部高級項目經理李兢也向觀點地產新媒體表示,星河如果是集團整體上市其實環境非常不好,政府已經表明了明年房地產繼續調控,因此後年也不見得就轉好。而且這一輪調控使得整個地產行業的業態也發生了變化,所以靠住宅來上市其實前景並不算好,而且幾乎可以肯定的是,即便上市成功估值也不高。
世聯地產首席分析師王海斌則認爲,星河上市的話,首先要明確自己的商業模式,比如萬科和恆大都是屬於快速週轉全國複製的模式,而星河的具體模式是什麼?另一方面,星河如果在香港上市的話,毫無疑問土地儲備將最爲關鍵,因此這三年公司要大量拿地。以目前的環境以及星河自身40多億的銷售額來看,有一定困難,市場不好再去拿地肯定會影響公司的資金狀況。
拿地“基本功”
說到拿地,星河今年的確是動作頻頻,這似乎也是公司在練上市前的“基本功”。
今年2月22日,星河集團競得了位於江蘇常州武進西太湖的1000畝儲備用地,主要用於酒店與住宅開發。
3月28日,星河集團與廣州南沙區南橫村正式簽約合作,合作的項目地處南沙區高新科技園區附近,佔地面積98000平方米,可建設用地73333平方米,土地用途爲商住用地。
11月8日,星河集團宣佈以3.13億元成功獲得天津市西青區兩宗住宅用地,總建築面積18萬平方米,這也是星河集團在環渤海地區首次佈局。
對於下一步的拿地策略,姚惠瓊也直言:“未來公司還準備進入武漢、重慶、成都等城市,二三線城市將作爲今後的重點。”
“即便是增加土地儲備,但以2015年之前上市爲目標的話,還必須要保證今後三年能否穩健增長。比如公司的銷售額、淨利潤、毛利潤能否持續穩健增長?這些都是上市的基本條件。”李兢對此同樣有所擔憂。
他還稱,整體上市肯定是以住宅爲關鍵,但給投資人“講故事”也不太好講,因爲主要部分是住宅,次要部分是商業和金融,問題是這三個關聯性行業中星河都難以表現出自己的獨特性、差異化。
因此,李兢認爲,這樣兩套方案,相對有希望的是把商業地產做成“REITs”模式,因爲從星河的COCOPARK、君尚百貨等項目做的還算不錯。而且從國內商業地產的發展趨勢上看,商業部分的價值空間還是很大的。
分拆商業風險
事實上,星河希望商業部分上市的想法由來已久,而且爲之也努力了數年之久。
星河在商業地產方面的發展,最早能追溯到2004年1月,當時星河收購了位於深圳市中心區的原“泰華購物公園”商業用地,並將之註冊爲“星河蘇活購物公園”的商業項目,後改名COCOPARK,該項目於2006年7月開業,整體投資額8億元。
今年9月份,星河與日本的三井不動產株式會社進行了相關洽談。據內部消息稱,星河一直希望能把商業項目打造爲高端商業形態,但由於自身發展商業的經驗不是很強,而三井在東京乃至全球都做得很好,所以星河希望能借助三井這方面的經驗。
在具體的合作上,雙方主要有兩方面合作,第一是商業部分的運營和招商;第二是商業綜合體的設計和產品創新。
這一系列商業上的謀劃,在深圳地產專家半求看來,星河是在致力於推動商業項目上市。
半求稱,星河之前曾有計劃把商業項目打包上市,還專門成立了上市的團隊,後來礙於整個環境所變而沒有下文。不過星河現在也一直都在推進,這一次與三井的合作,也不排除是希望把商業地產做大做強,以此能儘快推動上市。
事實上,如果僅以商業上市也會面臨諸多挑戰,有不願具名的商業地產市場人士指出,星河如果拿商業部分去上市,可能對整個集團的運營管理會帶來挑戰。
該人士解釋稱,因爲商業一般都是拿去做抵押,然後再借錢去拓展,“項目”相當於保證了公司的現金流,比如萬達基本是這樣運作的,因此這會使得星河目前的盈利模式產生變化,尤其對於公司提出的“三駕馬車”概念將產生影響。
世聯地產王海斌也認爲,星河在商業部分的優勢不算非常突出,因爲隨着越來越多的房企都涌進了商業地產,市場的壓力也比較大,同質化的產品會過多。比如像中糧的大悅城、華潤的萬象城,這些都有非常明確的盈利模式,算是比較有特色的。
第二個方面,星河作爲傳統住宅開發商,做商業地產其實大多以持有爲主,自身的資金狀況能否支持?因爲必須要有龐大的資金沉澱在商業項目上,而且不同公司做商業的利潤回報也不同,這些都需要慎重。
“從星河提出的商業與整體這兩套上市思路分析,感覺好像是商業上不了就整體上市上,或者整體上不了再去嘗試商業上市,這似乎說明了公司信心不足。因爲一般很少聽到一家公司上市有幾個版本,都是講一個自己最大優勢的”故事“。王海斌指出。 觀點地產網李寧
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