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專業人士表示,信貸緊縮、成交量持續低迷使得房企正在承受着多方面的壓力,這種影響不僅會體現在當下,或許在未來的一段時間內都將持續,而諸多難題將令房企明年融資更加艱難
今年以來,樓市在限購、限貸政策的持續作用下,價格明顯回落,成交量也在大幅縮減,將其稱之爲歷史上房地產市場最爲低迷的一年也不爲過,截至目前,僅有爲數不多的房企順利完成了年度銷售業績。此外,在今年宏觀經濟持續緊縮的大背景下,房地產行業的增速也在大大放緩。專業人士表示,信貸緊縮、成交量持續低迷使得房企正在承受着多方面的壓力,這種影響不僅會體現在當下,或許在未來的一段時間內都將持續,而諸多難題將令房企明年融資更加艱難。
大額投資難吸引
根據北京統計局公佈的數據,今年前三季度,全國GDP增長9.4%,漲幅較去年同期下降1.3個百分點;北京地區生產總值增長8%,增幅較去年同期回落2.2個百分點,其中房地產行業增加值爲730.1億元,同比下降1%,佔地區生產總值的6.4%,比去年平均下降0.4個百分點。
“今年全國經濟增速明顯放緩,而北京放緩的程度尤爲明顯。”鏈家地產首席分析師張月認爲,房地產行業對於經濟貢獻率降低的同時,也體現出在當前經濟增長模式和產業結構不斷調整的過程中,國民經濟正在逐漸擺脫對於房地產行業的高度依賴,尤其是在北京外圍經濟建設較好的情況下,對房地產財政的依賴性也會減弱。在這種情況下,樓市調控與經濟增長之間的博弈程度將會減輕,雖然當前實體經濟略顯低迷,但在樓市調控還未達到滿意效果時,調控仍難以放鬆。
“此外,當前GDP增長放緩也體現出了社會整體消費能力的減弱和消費需求的疲軟。”張月認爲,明年經濟形勢仍然複雜多變,對於房地產行業來說,極有可能會受此波及,並且現存的所剩無幾的投資性需求或將出現自然回落,以上種種會進一步影響大額投資需求進入房地產行業的意願。
部分房企面臨無力拿地窘迫
北京市統計局發佈的數據顯示,今年前11個月北京房地產投資完成額爲2840.1億元,同比上漲12.7%。政策性住房完成投資666億元,同比增加1.3倍,占房地產投資完成額的23.5%。根據鏈家地產市場研究部統計,截止今年12月10日,北京土地出讓金共944.7億元,僅爲去年全年的57%。
“今年房地產投資額的同比上漲,很大因素是保障房大規模開工導致,若刨去政策性住房以外的其他投資,則同比下降2.5%,意味着商品房投資規模出現絕對量的萎縮。”張月表示,從拿地到入市需要一年至兩年的開發週期來看,2012年下半年到2013年新房供應量將落入低谷時期。長期緊縮的貨幣政策以及低迷的成交量造成房企資金壓力突顯,縮減新開工規模,拿地謹慎。大型房企當前是爲充裕資金而降價跑量,而更進一步也能夠爲土地市場落入低谷後抄底拿地創造條件。但此舉多少會影響到房企未來的供應量和業績。
張月分析,雖然大多數房企在土地儲備方面都會預先留有一定的開發空間,並且依靠消耗庫存也能夠維持較長一段時間。但也不排除會有個別中小房企存量不足,又不具備拿地實力,未來或面臨“彈盡糧絕”的局面。
信貸緊縮融資成本走高
數據顯示,自2010年以來央行上調存款準備金率共計12次,累計提高6個百分點,凍結資金4.1萬億元。今年的11月30日央行宣佈降低存款準備金率0.5個百分點,釋放資金約3970億元,僅相當於兩年來凍結資金的9.5%。同時,央行數據顯示,今年前三季度房地產開發貸款累計增加9923億元,佔同期各類貸款增量的17.5%,比上半年低2.1個百分點。
“從歷史數據看,存款準備金年率連續下調的次數不超過3次,預計明年降低存款準備金率的頻率不會很大,房企貸款的寬鬆程度很難回到今年年初的水平。”張月認爲,今年信貸政策持續收緊,銀行信貸投放力度減小,導致開發貸款額度緊張,令房企深陷融資困境,不得不通過降價和非常規渠道的信託和股權出讓來緩解資金壓力,緩解遭受的高融資成本、高還貸壓力和低銷售利潤的多面夾擊。
“在CPI漲幅出現明顯回落、經濟增速放緩的情況下,明年信貸政策將適度放寬,但流入房地產行業的資金不會過多。”張月判斷,今年的高成本融資將使房企未來還貸壓力增大,調控從嚴的基礎上樓市短期難改低迷狀態,再融資難度依然較大。因此明年房企的資金壓力仍不可小覷,對於今年已經大幅瘦身正處於資金鍊斷裂邊緣的房企來說,明年依然難以擺脫赤貧狀態。
轉讓股權與變賣資產生不逢時
今年以來,房地產市場中,股權併購和產權轉讓等案例不斷增多。鏈家地產市場研究部統計數據顯示,今年以來北京和上海兩大產權所中掛牌的房地產行業項目共有超過170宗之多,比去年增加14%,涉及金額超過180億元。根據央行調查數據,今年全國企業家信息指數由一季度的76.3%下降到三季度的70.2%。
“受樓市調控影響,今年房企資金回籠和融資雙雙受阻,非常規的融資方式正在普遍應用。”張月分析,部分房企欲通過變賣資產解決錢荒問題,或者希望通過尋找合作方分攤樓市下行風險。在這一過程中,行業洗牌將不斷加劇。實力房企在逆市下能夠以較低的價格獲取被收購方的土地和在建項目等資源,從而加強競爭實力,並能夠藉此提高市場佔有率。這些實力房企不僅具有資源上的優勢,同時還具有融資能力強、降價接受程度高的優勢,未來在市場上將進一步佔據主動地位,由此對於中小房企生存空間的擠壓也將有增無減。“若樓市在調控下長期不見起色,那麼一些負債率較高、岌岌可危的中小房企生存將更加艱難,股權出讓現象仍將持續。”張月認爲,當前企業家信心指數和經營景氣度不斷走低,盈利壓力加大,房企也會充分衡量繼續銷售的盈利與進行股權轉讓之間的利害關係,而收購一方也同樣會出於未來經營風險的考慮謹慎投資。
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