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關於房地產對中國經濟的影響,我們還可以從兩個維度進行觀察:一是從歷史情況看,房地產投資增速與經濟增速高度一致;二是分地區看,房地產投資增速的高低很大程度上決定著經濟增速的高低。兩者均間接說明房地產對經濟的重要影響。
先看圖1,自1998年房地產被確立為支柱產業,房地產業及相關投資逐漸加快,至2003年到達高點,當年房地產投資增速接近10%,GDP增速也有1999年的7.6%逐漸提高至2003年的10%。2005年和2006年兩者有所背離,主要是外貿快速增長並成為經濟的重要推動因素(2005?2007年淨出口對GDP增長的貢獻度均在2個百分點以上)。2008年金融危機後,淨出口對GDP貢獻大幅下降,2009負拉動GDP增速3.6個百分點,房地產拉動對經濟的重要性再次體現出來。在2010年房地產投資增速33.2%,創下2000年以來高點,GDP增速也快速回昇至10%以上。
圖1:房地產投資增速和GDP增速
圖2:前三季度分地區GDP和房地產投資散點圖
圖2是今年前三季度分地區房地產投資和GDP增速散點圖,房地產投資和經濟增速之間存在明顯的正向關系。除西藏外,房地產投資增速較低的上海和北京(分別為7.1%和11.7%),GDP增速也處於最低水平(分別為8.3%和8.0%)。當然,這並不是說房地產就是經濟增長的全部,2000年以來消費對GDP增長的貢獻穩定在4個百分點以上,但很明顯,房地產對除此以外的經濟增長具有重要作用,如外需疲弱,甚至可以說具有決定性影響。早在2005年,國家統計局課題組曾做過測算,按照2000年投入產出表,2004年房地產投資增速下降10個百分點,將導致當年GDP增速下降0.9個百分點,這與筆者用2007年投入產出表估計的結果相近。
用投入產出表估計房地產對GDP增速的影響時,還扣除了其中20%左右的土地轉讓費進行,土地轉讓費去了哪裡?地方土地財政收入!土地財政收入是地方政府收入的重要來源,如果考慮這部分收入還會引入銀行貸款以杠杆方式拉動社會總需求,房地產的拉動作用更大。因此,上述房地產投資10個百分點拉動GDP增長1個百分點的結論一點也不誇張,甚至有所低估。
明年房地產投資增速會在什麼水平?這要從商業性房地產和保障性住房分別看。
明年商業性房地產投資增速肯定不會太高,原因有三:一是外部經濟風險加大,國際短期資金單邊流入趨勢改變。10月份外匯佔款淨減少248億元,考慮歐債危機解決遙遙無期,近期海外NDF顯示人民幣貶值預期增強而非緩解(見圖3),11月份乃至明年上半年外匯佔款都難以大幅增加。作為基礎貨幣投放的主要渠道,外匯佔款下降將極大地限制限制房地產投資增長。二是明年房地產調控不放松。最近召開的中央經濟工作會議明確,明年房地產調控政策不放松,要促使房價合理回歸。北京市已經宣布明年繼續實施房地產的『限購』。三是信貸投放難以大幅擴張,且以支持生產性企業為主。明年繼續實施穩健的貨幣政策,不會再現2008年金融危機後大規模信貸擴張的局面。房地產是一個嚴重依賴融資的行業,在貨幣擴張有限的情況下,商業性房地產投資難以出現大規模增長。
圖3:12個月人民幣NDF顯示的貶值預期
圖4:國房景氣指數和房地產投資
多重因素影響下,11月份國房景氣指數已經降至100以下。2000年以來,國房景氣指數降至100以下也僅在2008年金融危機出現過。歷史上看,國房景氣指數降至100以下,對應的房地產開發投資是個位數增速(2010年以前保障性住房在房地產開發投資中佔比很小,這可以看成商業性房地產投資的對應增速),如果再考慮明年房地產調控持續,這與2008年金融危機出臺支持房地產發展政策形成鮮明對比,綜合考慮,明年商業性房地產投資零增長將是大概率事件。
保障房建設對明年房地產投資構成支橕,但難以推動其大幅增長。去年開始,為滿足中低收入階層住房需求,中央開始其中大規模的保障房建設,去年為480萬套,今年和明年原計劃分別為1000萬套,後來對明年保障房目標要求有所弱化,估計為800萬套左右。保障房建設將對房地產投資增長構成支橕。以今年1000萬套保障房1.3萬億元投資,以及房地產投資約2.5萬年完成周期估計,明年保障房投資規模約為1.2萬億元(以1000萬套1.3萬億元投資估計,每萬套投資130億元,130*(480+1000+800)/2.5)=11856億元)。按照今年房地產投資29%的增速估計,今年房地產投資規模為6.2萬億元,障房建設拉動房地產投資增速約為19.4%(1.2/6.2=19.4%)。
就是說,明年房地產投資增長主要由保障房投資拉動,增速約為19.4%,比今年下降約10個百分點,拉低GDP增速1個百分點,明年對應的GDP增速約為8.2%。
作者系中國農業銀行戰略規劃部分析師范俊林