|
||||
編者按儘管有關部門近期披露的信息顯示,得益於法律法規的不斷健全和普法工作的廣泛深入,因物業管理糾紛而引發的訴訟有下降的趨勢,但業主與物業公司長期存在的矛盾仍然是社會熱門話題之一。其實雙方矛盾的焦點就是,究竟誰來主導破解物業管理難題?
最近,家住北京東五環東壩地區首開長青藤小區的盧小姐遇到了一件煩心事:樓上鄰居私自將陽臺接出去一塊,懸空建在盧小姐家的露臺上。“這樣太不安全了,還影響我家的採光。物業公司應該監督每一戶的裝修情況,住戶不可以改動建築本身結構,這是有明文合約的,但是物業公司不作爲。”盧小姐說,“在保潔、人員出入管理、停車管理上,物業公司做得也很不到位,作爲業主真的難以接受這樣的服務。”
在很多城市的物業管理工作中,確立業主在住宅物業管理環節上的地位一直都是一個待解的課題。據悉,北京市自頒佈了物業管理辦法後,主管部門正在全力推動小區成立業主大會,試圖以此來破解物業管理難題。
成立業主大會,難在哪裏?
“物業服務是對物業共用部分進行管理和服務,具有準公共服務的特殊性,因此對物業共用部分的管理進行決策時,不能由單個業主做決定,必須由全體業主通過業主大會等依法進行決定,這樣,業主的主張才能得以落實。”北京市物業服務指導中心主任王穎說。
馬先生是北京西城區永定門附近某小區臨時業主委員會的主任。之所以是臨時業主委員會,主要是由於小區入住率尚未達到成立正式業主委員會的最低限額,於是,小區內的業主們就推舉了幾個懂法律、口碑好的業主做代表,成立了臨時業主委員會。“我們主要就小區內的保潔、保安等問題代表業主與物業公司進行溝通,這樣,業主方就能形成一致的聲音,也更有利於事情的解決。”馬先生說,因爲臨時業委會溝通得當,物業公司能夠理性地對待業主的權益主張,業主們也能體諒物業公司的困難,雙方相處比較融洽。
馬先生所在小區業主與物業公司的和睦相處,很大程度上與臨時業委會成員的“熱心”和“奉獻”是分不開的。但是,在更多的小區,由於業主之間不熟悉或者態度不積極,成立業主大會的難度不小。據調查,在一些小區,對成立業委會態度不積極的業主比例甚至達到百分之四五十。看來,業主的公共意識有待增強。“我們小區內不是留守的老年人,就是忙於工作的青年人,平時根本沒時間張羅業委會的事情,所以,業委會沒建起來。如今,有了糾紛,也只能是每戶業主自己和物業公司協商解決,通常是吵吵鬧鬧一頓,問題根本解決不了。”首開長青藤小區的盧小姐說。
2010年10月1日,《北京市物業管理辦法》正式實施。截至目前,北京市已成立業主大會867個,其中僅2011年全市新成立業主大會數量就達到了101個,佔總量的11.6%。耐人尋味的是,此前,據中國人民大學一項專題調研顯示,北京市只有20%的小區成立了業主大會,其中僅5%比較“活躍”。
由於業主大會“缺席”,不少小區陷入了一個怪圈兒:某些業主對物業服務不滿,遂單一自行與物業公司溝通,結果沒有實質改變,隨後要求撤換物業公司,但由於沒有成立業主大會,所以不能更換物業公司,業主們怒不可遏,開始欠費,於是,物業服務質量大幅下滑,接着是更多的業主加入欠費行列。無業主大會參與維權的事實教育了業主,他們醞釀成立業主大會,隨之而來的是由於“欠費業主不宜擔任業委會成員”的規定,業主大會不準成立,於是,矛盾始終無法得以解決。
|
||