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-調查
放款部門扣押貸款自顧理財
“放款進度有一個潛規則,銀行審貸部門的人審批通過的款子,就卡在放款部門手上,有些業務員甚至動用這筆錢私自購買銀行短期理財產品,什麼時候將錢打給客戶,其實要取決於理財產品的週期! ”昨日採訪中,21世紀不動產一位資深中介的說法令人震驚。
他言之鑿鑿地說,自己近期就有一個本身在銀行工作的客戶,9月底通過貸款審批,10月長假後的第一個交易日就順利拿到貸款,“和銀行的溝通也需要技巧,如果知道潛規則,可以以向監管部門投訴作爲談判的‘威脅’籌碼。 ”
由於涉及敏感話題,記者未能從銀行層面證實上述說法的可靠性。據瞭解,貸款審批部門與放款部門確實獨立存在,審批部門只管審貸,不管額度,每個銀行的總行和分行都有一個類似的計財部門,在貸款“總量控制”的情況下,平衡各個部門的貸款額度。
今年以來央行不斷收緊流動性,總行計財部門就會根據總量在各個分行間分配可用貸款額度,各個分行再根據各支行歷史業績表現將額度分配到支行。在對公及零售各貸款種類中,房貸已不再是若干年前的“香餑餑”,在總量控制下被擠佔了生存空間。
如此不被看好的貸種自然需要儘量爭取相對較高的利率,那些自願首付佔比大、利率上浮多的申請,就更容易在“等貸”隊伍裏排位靠前。
不過,記者獲悉,這種“排隊”方式只是公開的說法。通過多方走訪,記者發現,更多排隊靠前的客戶其實就是各種關係戶。 “比如現在工行就只對中原、21世紀不動產等少數幾家中介放款,雙方辦有聯名卡。 ”一位中介人士說。
“平時跟哪家銀行業務往來比較密切的,這個時候就會比較好商量,只能打‘貸款遊擊’,多去銀行走動走動。 ”該人士笑稱,打聽還有貸款額度的銀行就會千方百計建立關係,“就像餓狼撲食差不多。 ”
而一些關係戶則來自客戶本身的人脈圈。前天,“準貸族”李方舟通過朋友關係敦促貸款行,今早就收到了放款短信。 “本來是找了一個銀行資金結算部門的同學去催,可能因爲跨行原因,輾轉的關係沒起作用,後來我太太找了貸款銀行的一個朋友打招呼,纔拿到款子。 ”
貸款中介暢遊灰色地帶
由於看準了“關係”在放款流程中的巨大商機,滬上一些貸款中介迅速走紅。
家庭月收入1.5萬元、主貸人事業單位供職、無資信污點……曬出這一系列硬件後,某貸款公司中介顧辰宇拍着胸脯對記者承諾,只要通過公司向“關係”銀行申請放貸,就一定沒問題,“你具體能貸到幾成,還要看你的月收入能否達到月還款的兩倍,同時要提供稅單、工資流水賬等輔助證明,但只要你提供的這些信息是真實的,最多不超過十天,我就能保證銀行放款。 ”
在普遍“延貸”的情況下,顧辰宇如此底氣應該來自其所在貸款公司與一家大行金橋支行的常年合作關係。 “這家支行自從成立,就和我們有合作,過去貸款額度太多花不完,他們還要找我們幫忙推薦大宗客戶,只要有額度都是優先放給我們,這比個人申請的成功率要高得多。 ”
與顧辰宇業務接觸頻繁的申康中介一位業務經理也證實,近期手頭的十幾件案子都是通過顧辰宇所在貸款公司幫忙審貸,並無延遲放款的現象發生。據業內人士觀察,在“房貸難”背景下,90%的購房者都選擇通過貸款公司。
曾委託中介辦理過150萬元商業房貸的陸小姐告訴記者,貸款中介神通廣大。 “我第一次打電話到貸款中介業務員那裏諮詢,只報出了姓名和戶口所在地,他就能查出我的工作單位、部門和信用卡還款資信,初步對我能否貸款、貸款金額做一個判斷,如沒有和銀行的密切聯繫,不可能查得到,也不可能清楚銀行的審覈模式。 ”
根據顧辰宇的說法,在買賣雙方確認首付款到賬的當日,也就是“黃皮合同”打出來後,可以在他的帶領下向銀行提出貸款申請,通過後簽訂借款合同。 “在審批前銀行會專門找人帶客戶去交易中心查詢有無二套房購房記錄,一週後可以出結果,所有資料纔算齊全。 ”他承諾,從合同簽訂到出結果,一共只需要半個月,以農行爲例,最快一週就能放款。
而除了貸款中介的應運而生,貸款評估公司也算是銀行個貸業務的衍生品。據瞭解,銀行審批貸款時會指定一家評估公司,要求對抵押房產出具一份評估報告。評估費用則採用分段收取,貸款150萬元以下的部分收取0.15%,150萬以上部分則收取0.1%。
70%購房者已不涉及商貸
對於貸款流程中多出現的“等貸”成本,最先失去耐心的是賣方。 “現在要和需要商貸的客戶交易實在太麻煩,流程中有太多變數,會選這個時點賣房的,一般都是急等錢用,如果幾個月拿不到放款,週轉資金就沒有了。 ”手上握着品家都市新城一套二手房的賣家葛先生說,他打算以低於市場價20萬的價格拋售此房,但要求對方一次性全款付清。
中原地產、21世紀不動產、漢宇地產等多位資深中介都對記者表示,目前手上的單子中,有4成以上是買家一次性付全款,算上單純用公積金貸款的客戶,佔比達70%。
王小姐就因爲無法拿出整筆大錢而錯失江寧路上一套心儀的房子。“當時房東因爲要移民,掛出的價格是280萬元,整整比市場價低了50萬元,雖然不要求一次性付清,但不允許有商貸,可以分幾筆在一個月內付清,這個地段和房型能拿到這個價格我非常心動,但東挪西湊還是需要30萬貸公積金。 ”在和房東商量多次後,原先以爲房東可能會退讓的王小姐最終還是與這套房子失之交臂。
資深媒體人張先生則備足現金,搶到聯洋板塊一套超值房。 “我本來不打算一次付清,300多萬的房子我準備是商業貸款150萬左右,保持投資流動性,後來發現市場上的超值房大部分都要求一次性付清,一方面是急等錢用,一方面也是銀行貸款週期太摸不準。 ”面對中意的房子,張先生最後還是把錢悉數投了進去。
21世紀不動產莘莊二店李先生說,現在即使是500強或者“紅五類”首套房也拿不到95折、90折優惠,貸款成本確實擡升了。 “‘紅五類’包括公務員、醫生、律師、現役軍官和教師,這些人幾個月前還可以拿到最高7折優惠。 ”據他透露,目前放款最快的銀行是花旗銀行。 “一般過戶三天就放款,並且按照居間協議(也就是定金合同)審批貸款,其它銀行一般要憑買賣合同,等於流程縮短了。花旗不需要憑產證放款,只需要收件收據就能放款,等於再度縮短了時間成本。 ”
不過,記者瞭解到,花旗銀行在審貸時只認稅單,要求客戶必須每月有對應1萬元收入的繳稅證明。“這就牽扯到另一個衍生行業,也就是補繳稅單的包裝,以前我們是直接帶客戶去稅務局補繳稅單,因爲有自己的人脈關係,所以稅單上不會出現‘補’字。 ”李先生坦言,現在這種包裝已經被嚴格監管。
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